Las comunidades de propietarios generan muchos problemas. Las terrazas de uso privativo sitas en áticos de las comunidades de propietarios pueden dar problemas de humedades. Es cierto que hay vecinos privilegiados que las disfrutan a pesar de considerarse zonas comunes de uso privativo. No es menos cierto que las deben tener bien mantenidas. Pero, si se producen humedades en los pisos inferiores o anejos que no les sean imputables surge la discusión sobre quién tiene que hacer frente a su subsanación y a la reparación de los daños causados.
Y aquí es donde el Tribunal Supremo se acaba de pronunciar en una interesante sentencia que obliga a la comunidad de propietarios a hacerse cargo en un caso particular donde se demostró que el propietario del piso con la terraza no hizo un mal uso de la terraza. Más bien, concluye el Supremo, las filtraciones al piso de abajo se produjeron por un mal estado del forjado y de su impermeabilización que debe asumir la comunidad de propietarios.
Sigue leyendo para conocer el detalle de esta interesante sentencia del Tribunal Supremo.
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Relato de los hechos
La cubierta de un edificio de Getxo tenía cuatro viviendas con sus respectivas terrazas, cada una de ellas zona común, pero de uso de privativo al 25%. En escrituras públicas figura que cada terraza es un «anejo inseparable de cada una de las viviendas sobre la cual gravita».
Todo comienza en 2015
A lo largo del año 2015 y desde una de las terrazas comunitarias se provocaron sucesivas filtraciones de agua al piso anejo por las lluvias de la zona.
Al mantener que las filtraciones de agua se provocaron en una zona común del edificio, el vecino pidió al presidente de la comunidad de propietarios que se hiciera cargo, por medio de la correspondiente reserva o derrama, de aquel desembolso.
La junta de propietarios, en reunión de 1 de julio de 2015 afirmó que, según los estatutos de la comunidad, eran por cuenta de los propietarios que tienen aneja una terraza sus gastos de conservación y reparación, incluidas las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores.
Demanda judicial del vecino afectado
Ante la negativa de los propietarios a asumir la responsabilidad el vecino tuvo que afrontar de su bolsillo la reparación de la cubierta de su terraza en septiembre de 2015 por un importe de 12.131,46 euros. Y, acto seguido, interpuso una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Getxo con el número de registro 461/2017 demandando se le reembolsaran 11.209,46 euros (el resto de la factura fueron reformas propias).
La representante de los vecinos alegó que las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario usuario de la terraza y no a la comunidad. También alegó que el demandante debería haber impugnado el acuerdo de la comunidad de propietarios de julio de 2015 que denegó asumir el coste de la reparación, por lo que dicho acuerdo quedó convalidado.
Y solicitó en su contestación a la demanda que se desestimara la misma, y que
«subsidiariamente se reduzca el importe a abonar a las partidas que quede acreditado corresponde su abono a la comunidad y no al actor. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante».
Tras escuchar a ambas partes, el Juez de Primera Instancia reconoció que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una concreta zona que era elemento común, a causa de su deficiente impermeabilización y conservación, y que el importe reclamado correspondía solo a la reparación de esa concreta zona
Y dictó sentencia nº 143/2018 (30 de julio de 2018) desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el vecino sin hacer imposición expresa de costas a ninguna de las partes litigantes.
Audiencia Provincial de Vizcaya
No contento con el fallo, el vecino apeló la Sentencia ante la AP de Vizcaya (número de rollo 475/2018).
Esta dictó sentencia un año más tarde, el 15 de julio de 2019, desestimando el recurso de apelación, confirmando la sentencia original y condenando al vecino al pago de las costas de esta segunda instancia.
Alegó la AP que en la declaración de obra nueva de la edificación establecía que las terrazas estaban adscritas como anejos inseparables a cada una de las viviendas. Y confirmó que, de acuerdo con los estatutos, los gastos de reparación de las terrazas correspondían a los propietarios de las viviendas de las que son anejos inseparables.
Recurso de casación ante el TS
El vecino no cejó en su empeño de perseguir justicia e interpuso recurso de casación contra la Sentencia de la AP de Vizcaya sobre tres bases:
- Se vulneraron tanto el artículo 396 del Código Civil (ver más abajo) como la doctrina jurisprudencial sentada en interpretación y aplicación del mismo por la Sala Primera del Tribunal Supremo, al amparo del art. 477.2.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
- Se vulneraron el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 7.1 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sentada al respecto de ambos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, al amparo del art. 477.2.3 de la LEC.
Recopilada la documentación de la AP el TS dictó auto de admisión del recurso de casación el 24 de noviembre de 2021, dando traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición y emitiendo un fallo el 17 de enero de 2024 (4 años y medio desde la sentencia de la primera instancia).
Fundamentos de Derecho
En su sentencia, el TS razona varios aspectos importantes:
- Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad
- Dentro de los elementos comunes, los hay comunes por naturaleza (imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales) y comunes por destino, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto. A los primeros los llama elementos comunes esenciales y a los segundos no esenciales.
- La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible. Es decir, que las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad.
- En el caso de filtraciones, el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario. Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza. Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida.
Más fundamentos
- En las terrazas de uso privativo que sirven de cubierta, si las humedades se deben al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro. Mientras que, si este proviene del solado o pavimento por falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación.
- Aunque los estatutos atribuyen el mantenimiento de las terrazas al propietario, este debe asumir las reparaciones propias del mantenimiento de la terraza. Pero si el defecto es estructural afectando a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Es así como hay que interpretar los Estatutos de esta comunidad.
- No se sostiene el argumento de que el vecino no impugnó la negativa de la comunidad porque el art. 10.1 a) de la LPH, prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Fallo del TS
El TS finalmente estima el recurso de casación interpuesto el vecino contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, contra la del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Getxo, y contra la comunidad de propietarios.
Esta es condenada a pagar al demandante la suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda. Y debe afrontar las costas de la primera instancia.
En definitiva
En los elementos comunes no esenciales como las terrazas de uso privativo que sirven de cubierta del edificio, pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o por vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento.
Qué dice la Ley
LPH
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 1960 dice en su artículo 10, precisamente, que no se requiere un acuerdo previo de la comunidad de propietarios cuando sean necesarias obras para el adecuado mantenimiento de las instalaciones comunes. Y que estas obras tienen carácter obligatorio.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Artículo 396 del Código Civil
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
-el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
-los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
-las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
-el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;
-los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
-las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
-las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
-las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Datos de la Sentencia
Sentencia de la Sala de lo Civil del TS
Sentencia 80/2024, de 23 de enero de 2024
Recurso de Casación nº 5139/2019
Ponente Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres
Normativa relacionada
Es normativa que hemos tocado en esta entrada
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (ver online).
