No se puede usar un trastero como aparcamiento

«Usar trastero como aparcamiento». Fecha publicación: 2 agosto 2024.

Leemos en Iustel una interesante sentencia del Tribunal Supremo en la que obliga a un propietario de una comunidad de vecinos a renunciar a utilizar su trastero como aparcamiento por no permitirlo la Ley de Propiedad Horizontal.

Sigue leyendo para saber más sobre este caso concreto y la sentencia del Supremo.

Resumen de los hechos

En un edificio de viviendas de Villena (Alicante) los vecinos contaban con espacio para disfrutar de plaza de garaje para un vehículo, y trastero adosado, separados por un tabique y puerta separadora.

En 2007, un vecino con dos autos decidió derribar el tabique que separaba el garaje el trastero con la intención de guardar sus dos vehículos. El presidente de la Comunidad trató el tema con él, comprometiéndose el vecino en no aparcar su vehículo en el espacio destinado a trastero.

Sin embargo, posteriormente la vivienda junto con su garaje y trastero modificado pasó a nuevas manos y el nuevo propietario volvió a las andadas.

Esto llevó al resto de propietarios a emprender acciones judiciales contra el nuevo vecino infractor.

Demanda inicial

El 21 de diciembre de 2017, la comunidad de propietarios interpuso demanda de juicio ordinario contra el matrimonio por usar su trastero como plaza de garaje.

Argumentaron que, según el propio Ayuntamiento de Villena, la licencia del inmueble se otorgó

«única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros».

Y añadió que:

«Cualquier otra información en cuanto a vehículos alteraría las condiciones de seguridad sobre las cuales fue concedida la licencia».

Además, los vecinos probaron que advirtieron a la agente inmobiliaria que gestionó la venta del garaje a los demandados «de que tuviera en cuenta al efectuar la venta que allí había un garaje y un trastero» y «no dos plazas de aparcamiento». 

Admisión a trámite

El 17 de enero de 2018 la demanda fue admitida a trámite por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Villena (procedimiento ordinario nº 598/2017).

El matrimonio demandado pidió que se desestimase la demanda porque no estaba probado que la comunidad se opusiera al derribo en su momento. Por su parte, los vecinos argumentaron que los trasteros, según la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, no se pueden usar para ese fin

En su Sentencia de 12 de noviembre de 2018, la juez estimó la demanda de la Comunidad de propietarios y condenó a los demandados a cesar en el uso del trastero como garaje, además de a pagar las costas procesales.

Segunda instancia

El matrimonio demandado interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Alicante (nº de rollo 24/2019).

Este tribunal dictó la sentencia nº 390/2019, de 26 de septiembre de 2019, con el siguiente fallo:

«Estimando el recurso de apelación interpuesto ….. debemos revocar y revocamos dicha resolución, en el sentido de que, desestimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios debemos absolver y absolvemos a Dña. X y D. Y, de las pretensiones contra los mismos deducidas, con expresa condena en las costas de primera instancia a la parte demandante y sin condena en las de esta alzada a ninguna de las partes, con devolución del depósito constituido para recurrir.»

El principal argumento para dar por válida la tesis de los demandados fue que la actividad denunciada y la alteración del uso del trastero no estaba expresamente prohibida en los estatutos o en el título constitutivo de la Comunidad.

Alegó también que el certificado del Ayuntamiento sobre la licencia de apertura no afirma que afecte a la seguridad del edificio, y que hay otros propietarios con más de un vehículo aparcados en su lugar de estacionamiento (aunque sean motos). Tampoco se acredita que aparcar en el trastero derribado cause molestias al resto de los usuarios de las plazas.

Y que «en el presente caso, hay que tener en cuenta que no se solicita la reposición del trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se insta que se cese en el uso de este como plaza de aparcamiento».

Recurso de casación ante el Supremo

No contenta con la sentencia en apelación, la Comunidad de Propietarios, interpuso recurso de casación por dos razones básicas:

Incumplimiento de la LPH

Argumentaron que se estaban incumpliendo varias normas. Una de ellas, el art. 7.2 de la LPH, que dice así:

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En concreto, argumentaron que aparcar un vehículo a motor en un trastero contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Y que el propietario de cada piso o local podía modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de sus propiedades siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

Vulneración de la jurisprudencia del propio TS

También argumentaron que se había producido una vulneración de la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo en casos similares.

Es decir, que el Tribunal Supremo viene sosteniendo, que «el derecho de la propiedad privada amparado por el art. 33 de la Constitución, no faculta a los demandados al uso de la misma sin sujeción a las normas legales y usos permitidos por la Comunidad.»

Sentencia del TS

En su Sentencia del día 13 de febrero de 2024 los vocales del Tribunal Supremo se reunieron y emitieron su fallo.

Alega el TS que la licencia del Ayuntamiento de Villena lo fue «única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros».

Por ello, el TS debe concluir que los recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que poder estacionar un segundo vehículo, han añadido una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el consentimiento de la comunidad.

Y que, además, están incumpliendo las condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.

Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, el art. 7.2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso.

Fallo del Supremo

En su fallo, el TS estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante y desestima el recurso de apelación de los demandados contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Villena.

Eso sí, el Alto Tribunal no impuso las costas del recurso de casación a ninguno de los litigantes.

Normativa relacionada

Es normativa mencionada en esta entrada:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (ver online).