El mercado turístico de la multipropiedad ha sido desde su lanzamiento en España en los 90s uno de los más litigiosos por la dificultad en entender lo que se estaba contratando, y los métodos comerciales agresivos y abusivos de determinadas empresas promotoras.
Sus primeros años fueron de descontrol total. Tras presentaciones maratonianas in situ, con gran presión comercial para conseguir una firma del consumidor, este se daba cuenta de que había firmado un contrato de duración indeterminada, quedando sujeto de por vida a realizar pagos desproporcionados. Además, el supuesto derecho a una bolsa de inmuebles casi nunca se podía disfrutar y las promesas de inversión fueron incumplidas. Tampoco se produjeron las revalorizaciones de los inmuebles y el servicio al cliente ha sido pésimo.
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El peligro de la multipropiedad
La fórmula clásica de multipropiedad, llamada técnicamente «aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico«, consiste en el derecho de uso y disfrute de una propiedad ajena durante un periodo de tiempo anual (un turno), normalmente una de las 52 semanas del año.
La supuesta ventaja económica de esta figura jurídica es la de poder disfrutar de un inmueble fijo durante una temporada de cada año, sin afrontar la inversión de convertirse en propietario del mismo, y con unos costes de mantenimiento también supuestamente reducidos.
Así, por ejemplo, un mismo apartamento vacacional puede ser disfrutado por 52 usuarios, cada uno por turnos de una semana cada año, compartiendo entre todos los gastos de mantenimiento de la citada propiedad.
Técnicas comerciales abusivas
La fórmula clásica de la multipropiedad, allá por los años 90, era ya de por sí problemática.
Sus agresivas tácticas de captación de compradores, en visitas a la propiedad, con descorche de botellas y ambiente festivo, culminaban en contratos cuya realidad no era la esperada y para el consumidor firmante suponían una verdadera trampa de por vida.
Aunque el consumidor supuestamente fuese el titular de una semana fija en un inmueble fijo que le habían enseñado y prometido, posteriormente, tanto la finca como la semana eran distintas, de peor calidad a la prometida verbalmente, cambiándose por la empresa promotora como si se tratase de un juego de trileros.
Contratos de larguísima duración con mantenimientos leoninos
Y todo ello, sujeto a unos pagos anuales de mantenimiento, también fijados unilateralmente por la empresa, que incrementan año tras año de manera leonina sin que el consumidor pueda hacer nada para evitarlo.
Y encima, con contratos a perpetuidad o de larguísima duración de alrededor de 80 años en la mayoría de supuestos.
Contratos flotantes
Dado que cada apartamento ofrecido en este régimen de aprovechamiento por turnos tenía el límite físico y temporal de 52 usuarios al año, la industria de la multipropiedad ideó una nueva modalidad de multipropiedad para poder sobreexplotar sin límites sus instalaciones.
Así fue elaborando productos-masa cada vez más sofisticados en el abuso, movidos por un desmedido afán de lucro y con el fin de atrapar a más y más consumidores en sus redes y sin limitación alguna.
Así la industria creó la figura del contrato flotante, donde el consumidor ya no era propietario de ningún inmueble específico, sino de una bolsa o «catálogo de inmuebles a elegir». Y en las nuevas contrataciones tampoco era usuario de una semana específica, sino de una semana flexible «a elegir».
Muchos de estos contratos se basaban en algo tan etéreo como unos «puntos» que supuestamente se podían usar como moneda de cambio para disfrutar semanas y apartamentos de todo el mundo valorados con ese sistema de puntos en función de las fechas y de su atractivo.
Como cabe esperar, el contrato flotante y de «puntos» no era más que humo, pues la disponibilidad de ese inmueble y semana «flexibles» quedaban a manos de la empresa.
Así, el consumidor, creyendo que podría alojarse dónde y cuándo quisiese, al final se encontraba con que nunca había disponibilidad de la vivienda deseada. O la empresa promotora obligaba a hacer reservas con hasta 13 meses de antelación, desembolsar pagos adicionales, o comprar «más puntos» para obtener mayores ventajas.
Y todo ello, no olvidemos, con el consabido pago anual de mantenimiento que sube año tras año de manera draconiana (muchas veces a más del doble de lo inicialmente pactado).
En suma, el contrato flotante suponía en muchas ocasiones «pagar por nada» y quedar a merced de la empresa. La relación contractual se sumía en una espiral tóxica de seguir pagando más y más para obtener lo prometido.
Legislación europea y española de trasposición
Con este tipo de prácticas intolerables, el sector de la multipropiedad se granjeó su merecida fama de producto tóxico, y los Tribunales de Justicia fueron dando entrada a cada vez más de demandas y pleitos por incumplimientos contractuales como los mencionados.
Una regulación legal de este sector era más necesaria que nunca. El Legislador europeo fue el primero en tomar cartas en el asunto mediante la Directiva 1994/47/CE (hoy derogada).
En el ordenamiento jurídico español existieron tímidos precedentes en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, hasta que finalmente se promulgó la célebre Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, como trasposición de la meritada Directiva europea.
En la Exposición de motivos de la norma, también hoy derogada, el Legislador expresó su preocupación por las malas prácticas del sector:
Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este sector (…) Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está especialmente desprotegido.
Esta normativa específica fue promulgada ad hoc para la defensa del consumidor de este tipo de adquisiciones. No ha existido en el Derecho de Consumo una normativa tan potente y tuitiva en la protección del consumidor.
Entre otras cosas, esta profusa regulación exigía, so pena de la nulidad plena del contrato, entre otras cosas:
- Una perfecta determinación del contrato como requisito mínimo para su validez;
- Un límite máximo de duración del contrato de hasta 50 años;
- La determinación precisa de las cuotas de mantenimiento referenciadas a un índice objetivo;
- Un periodo de libre desistimiento de 10 días tras la firma del contrato (periodo que en supuestos de incumplimiento contractual podía dilatarse hasta 3 meses y 10 días). El Legislador nacional mejoró esta medida prohibiendo pagar cualquier tipo de anticipo antes de la finalización de dicho periodo, bajo sanción a la empresa de devolver el duplo de lo pagado por el consumidor.
A pesar del avance legislativo y de conseguir una desconocida conquista de derechos para el consumidor con la Ley 42/1998, el sector de la multipropiedad siguió siendo altamente litigioso debido a la férrea resistencia de los promotores en los Tribunales y su entramado societario y fiscal con empresas-pantalla en paraísos fiscales fuera de la UE (Isla de Man o Islas Vírgenes Británicas), para dificultar aún más cualquier tipo de reclamación por parte del consumidor.
Primeras Sentencias del Supremo sobre contratos flotantes
En los años 2015 y 2016 estos pleitos fueron llegando al Tribunal Supremo y finalmente se puso fin a la controversia.
El Alto Tribunal declaró radicalmente nulos los contratos flotantes de multipropiedad, y todos aquellos que no cumpliesen con la determinación del inmueble y el turno conforme a la Ley (v. gr. STS 463/2016 de 7 de julio de 2016). También los de duración superior a los 50 años si fueron vendidos una vez en vigor la norma (v. gr. STS 564/2015 de 15 de enero de 2015).
Entre tanto, y a pesar del carácter omnicomprensivo de la norma, el sector seguía sin una regulación eficaz para prevenir el abuso dado que la industria iba ideando productos cada vez más ingeniosos para tratar de sortear la normativa.
Nueva normativa europea y nacional
Las cosas así, la autoridades europeas volvieron a tomar cartas en el asunto promulgando la Directiva 2008/122/CE, que fue traspuesta al ordenamiento jurídico español a través del RDL 8/2012 de 16 de marzo, que se convirtió en la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.
La Ley 4/2012 supuso un nuevo avance en la conquista de los derechos del consumidor. Además de conservar íntegra la regulación de la Ley 42/1998, añadió requisitos de información previa adicionales a este tipo de contratos. Y amplió el periodo de desistimiento con su prohibición de pago de anticipos en determinados supuestos.
Diversas Audiencia Provinciales de toda España, en aplicación de la nueva Ley 4/2012 siguieron apreciando la nulidad radical de los contratos flotantes, pues los principios de protección al consumidor son idénticos y más reforzados que los de su predecesora (v. gr. SAP 164/2023 Audiencia Provincial de Málaga; SAP 28/2023 Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; o SAP 932/2022 Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria).
Nuevas amenazas en 2023
Pero hoy, entrado el año 2023, el lobby de multipropiedad vuelve a la carga con una nueva maniobra para tratar de seguir abusando del consumidor. Viendo su escaso éxito en los tribunales, pretenden restar derechos a la Ley con dos enmiendas legislativas:
- Enmienda para legalizar los contratos flotantes en la Ley 4/2012;
- Enmienda para limitar cualquier reclamación o pleito de los consumidores bajo la Ley 42/1998 a un plazo de 6 meses desde la modificación legislativa, para que a partir de entonces ya nunca jamás se pueda reclamar nada al promotos.
Estas dos enmiendas de dos diputadas de Coalición Canaria figuran registradas en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, núm. 97-3, de 3 de febrero de 2023, enmiendas núm. 5 y 6 (páginas 5 a 8):
Y la segunda enmienda:
Tenemos que parar este retroceso de derechos
Desconocemos la clase de pactos a los que ambas diputadas de CC, Ana María Oramas y María Fernández Pérez, habrán realizado con la poderosa industria de la multipropiedad, pero semejantes enmiendas suponen un retroceso en los derechos del consumidor.
Si prosperan estas enmiendas, se dará carta de legalizadad a aquello que Jueces y Magistrados (incluido el Tribunal Supremo) vienen declarando nulo y abusivo. Además de imponer un perentorio plazo de caducidad absoluta para todo aquel consumidor que siga sufriendo abusos bajo la Ley 42/1998, vaciándola de contenido para siempre en el plazo de 6 meses tras la enmienda.
El lobby de la multipropiedad trata de justificar las enmiendas para atajar una supuesta «inseguridad jurídica» y las «pérdidas millonarias» que les suponen la lluvia de condenas judiciales que reciben, lo cual, según esgrimen, afecta al empleo y la economía española (particularmente a las Islas Canarias).
Pero la realidad es que la inmensa mayoría de los beneficios de la industria no repercuten en España, sino que se desvía a jurisdicciones libres de impuestos como la Isla de Man o las Islas Vírgenes Británicas, donde este tipo de conglomerados suele domiciliar sus empresas-pantalla para protegerse patrimonialmente y escapar de toda condena firme judicial.
La multipropiedad ha dejado un mal sabor de boca a millones de turistas de todo el mundo —algunas experiencias que llegan a los tribunales son verdaderamente infernales—, contando con malísima prensa en Reino Unido y otros países europeos habida cuenta de la gran cantidad de abusos e historias nefastas vividas.
Tanto la Ley 42/1998 como la Ley 4/2012 supusieron una victoria para los consumidores, y un ejemplo de cómo ahora los turistas sí que pueden confiar en el sistema legal español para corregir las malas prácticas que asolaban el sector. Gracias a estas Leyes, y a su aplicación en los tribunales para hacerlas valer con eficacia, el sector cuenta con cierta seguridad y los turistas extranjeros pueden sentirse protegidos en España y por el sistema legal español.
De prosperar la desregulación y pérdida de derechos que pretende este cambio legislativo en beneficio de la industria, el golpe para la economía del sector sería sumamente dañino: la confianza de los consumidores en este mercado volvería a situaciones parecidas a la de los años 90, con una altísima litigiosidad e inseguridad.
El abuso volvería a campar a sus anchas y se mermaría de nuevo la confianza de los consumidores extranjeros a la hora de comprar multipropiedad en España, repercutiendo negativamente en los ingresos del sector a largo plazo.
Normativa relacionada
Es normativa relacionada con el aprovechamiento por turnos de inmuebles vacacionales:
Normativa europea
- Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (ver online).
- Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (derogada).
Normativa Estatal
- Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (ver online).
- Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (derogado).
- Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (derogada).
Artículo preparado por D. Adrián Peña Botello, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga, y del despacho especializado en multipropiedad M1Legal.
