El alquiler vacacional con una buena ubicación es un modo de explotación de una vivienda que ofrece una gran rentabilidad a su propietario, pero no exento de trámites y gestiones. Si estás pensando en esta modalidad de alquiler para obtener unos ingresos extra o ya lo estás haciendo pero la gestión te resulta un fastidio, en este post te hablamos de la gestion alquileres vacacionales por parte de una empresa especializada.
Es cierto que te cobrarán una comisión por la gestión que puede ser alta, pero, por el otro lado, te ahorrarás muchísimos trámites y gestiones y pondrás tu propiedad a funcionar desde el minuto uno, despreocupándote del día a día.
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El alquiler vacacional
La vivienda es un bien escaso en determinados lugares turísticos o «tensionados» de las grandes ciudades. Lo estamos viendo desde hace tiempo y se está hablando mucho de ello durante el trámite parlamentario de la Ley de Vivienda (abril 2023).
Son muchas las causas de los altos precios del alquiler. Por el lado de la demanda, los sueldos medios de muchos jóvenes están por debajo de las pensiones de jubilación medias.
En cuanto a la oferta está el fenómeno de la ocupación de pisos y la alta demanda turística, mucho menos arriesgada.
Además, el legítimo propietario de una vivienda con una buena ubicación puede obtener una rentabilidad elevada ofertando su piso como alquiler vacacional que como alquiler a largo plazo.
Trámites habituales en la gestión de un piso de alquiler vacacional
Que el alquiler vacacional de un piso bien ubicado ofrece altos ingresos es una realidad. Sin embargo, uno de los grandes inconvenientes de esta modalidad de alquiler es la alta rotación de inquilinos temporales, que implica una gran demanda de gestiones, prácticamente a diario.
No en vano, y salvo que delegues las gestiones en un tercero, cuando pasas de un alquiler a largo plazo al alquiler vacacional te conviertes en un gestor de un «negocio», que debes mantener bien al día si quieres que funcione.
A continuación te detallamos algunas de las gestiones que tendrás que realizar (o delegar en un tercero) si optas por esta vía de alquiler o si ya la estás haciendo, a modo de fases temporales:
Estás pensando en alquilar
Cuando tienes un piso bien ubicado y quieres explotar su alquiler con la modalidad vacacional, tendrías, antes de nada que realizar una primera inversión de preparación y puesta a punto de tu propiedad:
- Para empezar, tendrás que informar de tu intención a tu comunidad de propietarios y solicitar la licencia de vivienda vacacional a tu ayuntamiento y/o Comunidad autónoma preparando la documentación necesaria.
- Hacer una reforma de puesta al día para que quede nuevo y adaptado a la demanda y a las necesidades de los futuros inquilinos como la cocina americana, las duchas en vez de bañeras, etc.
- Comprar electrodomésticos funcionales y decorar los interiores al gusto de estos días como el estilo escandi o el industrial. Compra mobiliario funcional y resistente, pon pinturas lavables o papel pintado, varios juegos de toallas y ropa de cama, consumibles básicos, cubertería y vajilla, etc.
- Hacer un reportaje fotográfico profesional de tu piso de cara a subirlo a las plataformas de alquiler para que sea visto por los potenciales clientes.
Te lanzas al alquiler
Si ya tienes tu piso reformado, decorado y con un buen reportaje fotográfico, es el momento de comenzar a ofertarlo y darlo a conocer, a su precio correcto.
- Tendrás que subir tu anuncio a las plataformas de alquileres vacacionales.
- Tendrás que poner un precio correcto de mercado en función de tu ubicación, calidades y ventajas de tu propiedad frente a los de tu competencia.
- Tendrás que hacer un seguimiento frecuente de precios y conocer las épocas de mayor demanda para poner precios acordes y mejorar tu rentabilidad, etc.
Llegó el primer cliente
Cuando llegue tu primer cliente, y de ahí en adelante, tendrás que idear un proceso ágil y cómodo de:
- Comunicación con tus huéspedes antes, durante (sitios que ver, incidencias que puedan ocurrir, etc.) y después de su estancia en tu vivienda (si hay desperfectos, si te piden una factura, etc.).
- Proceso de check-in y entrega de llaves.
- Check-out y recuperación de las mismas más limpieza del piso y cambio de lencería (ropa de cama, toallas, paños de cocina, etc.).
Gestión de alquileres vacacionales
Como has podido ver, cuando explotas un piso de tu propiedad en el régimen del alquiler vacacional tienes que gestionar bien tu pequeño «negocio» para que tus metas financieras se cumplan.
Si no eres persona organizada, si no tienes tiempo o ganas y si no tienes mano para el «detalle», mejor valora delegar la explotación de tu propiedad en un tercero.
En el mercado hay empresas especializadas en la explotación integral de tu piso de alquiler vacacional, que, a cambio de una tarifa se encargan de todo bajo dos modalidades básicamente: porcentaje sobre los ingresos obtenidos o renta fija.
Modalidad de porcentaje sobre ingresos
En esta modalidad, que puede tener varios % en función de los servicios incluídos por la agencia de gestión de alquileres vacacionales, las comisiones pueden oscilar entre el 20 y el 30% de los ingresos generados.
El pack más alto incluirá además del mantenimiento de la vivienda el asesoramiento para la decoración, el reportaje fotográfico o la revisión semanal de tus precios con arreglo a la estacionalidad de la demanda y la competencia en tu zona.
Y mucho detalle de especialistas en este tipo de alquileres como packs de bienvenida, gestión de la comunicación con los inquilinos, emisión de facturas e incluso una plataforma desde la cual podrás ver el estado de tus alquileres en tiempo real.
Modalidad de renta garantizada
Esta modalidad está pensada para inversores despreocupados con demasiadas viviendas en alquiler o que simplemente quieren una rentabilidad prefijada de su vivienda de alquiler vacacional desde el minuto uno con independencia de que esta se alquile o no.
¿Eres un profesional del alquiler?
Alquilar una vivienda tuya bajo este sistema vacacional es una actividad muy exigente que requiere muchos cuidados, mimos y gestiones.
Valora si dispones del conocimiento, ganas y tiempo para gestionar tu piso vacacional por tu cuenta o delegas la gestión de tus alquileres vacacionales a una agencia. Tú decides.
