Se regula el cohousing en la Comunidad valenciana

Se acaba de publicar una norma que regula el fenómeno del cohousing en la Comunidad valenciana.

La situación económica, los precios de la vivienda, las nuevas formas familiares y el envejecimiento poblacional están dando lugar a una nueva forma de convivencia colectiva. El cohousing, covivienda o vivienda colaborativa es una nueva fórmula de vida con el objeto de conservar el derecho de uso de un espacio propio dentro de un gran espacio con zonas comunes de servicios comunitarios.

Tabla de contenidos

Qué son las viviendas compartidas

El artículo 3 de la nueva norma define lo que se entiende por viviendas compartidas o coviviendas (cohousing) y las dos formas societarias aceptadas para la promoción de estas coviviendas: las sociedades cooperativas y las asociaciones sin ánimo de lucro.

Se consideran viviendas colaborativas los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa.

Y detalla las condiciones que deben cumplir los espacios si están localizadas en la Comunidad valenciana:

1. Viviendas o dependencias susceptibles de aprovechamiento privado.

2. Elementos comunes del edificio o conjunto residencial, de acuerdo con el artículo 396 del Código civil.

3. Espacios o dependencias para el uso común, al menos en un 20 % de la superficie total, para desarrollar algunas de las funciones inherentes al uso residencial, y/o la prestación de servicios comunitarios y sociales, excepto si la cooperativa de viviendas se establece mediante la rehabilitación o adquisición de un conjunto residencial preexistente y las características de este no permiten lograr este porcentaje, quedando fijado el mínimo en un 10 % para estos casos.

Y recuerda que las zonas comunes han de ser totalmente accesibles y disponer de medidas de evacuación suficientes.

Además, la cocina del conjunto residencial se situará preferentemente en la planta baja de la edificación.

Requisitos de la entidad promotora

La entidad promotora de este tipo de viviendas colaborativas o coviviendas tendrán la forma societaria de cooperativas o asociaciones sin ánimo de lucro. Sus estatutos deberán recoger la finalidad de las mismas, sus órganos de gobierno y la condición de socios o asociados.

Además:

No podrán tener ánimo de lucro.

Su objeto social debe ser facilitar alojamiento, espacios comunitarios y servicios complementarios a sus socios y convivientes (sin perjuicio de que puedan prestarse también dichos servicios y la cesión de los espacios comunitarios a terceros).

La entidad titular del edificio no podrá adjudicar privativamente a las personas socias la propiedad ni ningún derecho real limitado sobre las viviendas ni derecho de superficie sobre estas. Además, ostentará el pleno dominio del edificio, dando derechos de cesión de uso, derecho de uso privativo a cada vivienda y el comunitario de los elementos comunes por tiempo indefinido a sus socios (derecho de naturaleza societaria, personalísimo que no se podrá configurar como derecho real).

Podrán dedicarse a la construcción, reparación o rehabilitación de viviendas y locales, comprar, parcelar y urbanizar terrenos; prestar servicios y suministrar de bienes relacionados con la vivienda y con la mejora de las condiciones de vida de las personas socias y asociadas (suministros, servicios a la comunidad, etc.).

Sus socios/asociados (mínimo de 5) podrán ser personas físicas interesadas, entes públicos y otra entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para personas terceras dependientes de ellas.

La persona interesada hará una aportación al fondo social no superior al 30 % del coste de adquisición, arrendamiento o promoción del conjunto residencial de viviendas colaborativas. Una vez socia, deberá pagar las cuotas periódicas de funcionamiento y administración de la cooperativa o asociación y sus servicios.

La persona titular del derecho de uso y disfrute de una vivienda colaborativa no podrá transmitir su derecho. Pero sí podrá ocuparlo tras la renuncia y con preferencia, el ascendiente, descendiente, cónyuge o persona que haya convivido con el socio durante al menos tres años, siempre que cumpla las condiciones para ser persona socia.

La cooperativa o asociación solo podrá arrendar a terceros no socios los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias disponibles.

Requisitos de la construcción

Para poder construir un cohousing con arreglo a la ley, aparte de la forma social de los promotores, hay que disponer de un proyecto que detalle la finalidad de la misma, con tres zonas bien diferenciadas:

a) Viviendas susceptibles de aprovechamiento privado con sistema de cierre. Tendrán al menos, dormitorio, baño y sala, de uso exclusivo del núcleo de convivencia. Todas ellas con salida de humo y al menos un 50 % con cocina. Se procurará que dispongan de balcón o terraza.

b) Espacios de uso comunitario para desarrollar las funciones para las que se crearon: cocina, comedor, lavadero, lavandería, baños comunitarios, sala de atención sanitaria u otros. Al menos uno de ellos tendrá una superficie mínima de 25 metros cuadrados en la que pueda inscribirse un cuadrado de 3,50 metros de lado.

c) Elementos comunes del artículo 396 del Código civil (portería, escaleras, ascensores, fachada, corredores, pasillos, canalizaciones, tejados, etc.).

El proyecto deberá garantizar la habitabilidad de las viviendas (salubridad, iluminación, ventilación, confort térmico y acústico), su seguridad, su calidad, etc. conforme al Código técnico de la edificación vigente y otras leyes la ley.

Derechos de los socios y usuarios

1. Ser cotitular de la entidad promotora (cooperativa o asociación).

2. Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y asequible de forma indefinida o temporal por el tiempo que dure el derecho de posesión en favor de la entidad.

3. Acceder al uso y disfrute de los elementos comunes del conjunto residencial respetando los estatutos.

4. Ser informado de la situación física y jurídica de la vivienda y del resto del conjunto residencial.

5. Participar en la planificación, diseño, mantenimiento y gestión de la comunidad.

6. Ceder, de forma temporal y justificada, su derecho de uso en la forma y con los requisitos previstos en los estatutos sociales y en los reglamentos de régimen interior.

7.- Ser socio de duración determinada no superior a cinco años (máximo 20 % del conjunto de viviendas cedidas a personas socias de cada promoción o fase podrán ser para socios temporales).

Deberes de los socios y usuarios

1. Cuidar la vivienda asignada y de los elementos comunes haciendo un uso racional de los bienes de uso común.

2. Respetar y cumplir las normas aprobadas por la entidad propietaria del conjunto residencial, así como respetar y cumplir los acuerdos aprobados por los órganos sociales de la entidad titular.

3. Hacer las aportaciones que la entidad titular apruebe para adquirir terrenos, costes de urbanización en suelo urbano y urbanizable, construcción o rehabilitación del edificio o conjunto residencial o cualesquiera otros gastos de los iniciales soportados por la entidad.

4.-Pagar las cuotas o cánones periódicos no retornables por la cesión de uso aparte de los servicios y suministros que contraten con la cooperativa o la asociación y las cuotas para gastos comunes de sostenimiento del edificio o conjunto residencial.

5. Residir de forma habitual en la vivienda, constituir la vivienda habitual o tener su domicilio por sí mismas o junto a las personas que convivan con la persona usuaria.

Viviendas colaborativas de interés social

Un subgrupo de las viviendas colaborativas será lo que se conoce como viviendas colaborativas de interés social.

Estás están destinadas a colectivos necesitados de vivienda asequible como, entre otros:

mayores de 60 años (cohousing senior o cooperativas para personas mayores);
personas con discapacidad superior al 33 %;
mujeres víctimas de violencia de género;
jóvenes y personas extuteladas menores de 35 años y viviendas tuteladas.

Estas deberán mantener el conjunto edificado bajo una titularidad única de la cooperativa o asociación a perpetuidad, sin poder realizar la división horizontal del edificio.

Promoción del cohousing

La Generalitat Valenciana habilitará un servicio de asesoramiento a la ciudadanía sobre viviendas colaborativas.

Podrán cederse de forma directa a las entidades a las que se refiere esta ley los derechos de superficie que formen parte de bienes del patrimonio público de suelo.

Además, se guardan el derecho de tanteo y retracto a favor de las administraciones públicas en caso de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial con pérdida de la titularidad del edificio o conjunto residencial de viviendas colaborativas por la cooperativa o asociación promotoras.