«Prohibir pisos turísticos». Fecha publicación: 8 octubre 2024.
El Tribunal Supremo ha dictado hoy dos contundentes Sentencias por las que bastará el acuerdo de una mayoría cualificada de 3/5 de vecinos para prohibir nuevos pisos turísticos en una comunidad de vecinos. O para subir la cuota de los propietarios que se dediquen a esta actividad hasta en un máximo del 20%.
Este criterio viene a zanjar la diferencia de criterios adoptados por dos Audiencias Provinciales, que habían fallado distintamente sobre casos similares respecto a las mayorías requeridas para prohibir o limitar estos pisos o subir las cuotas de sus propietarios.
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Los pisos turísticos son un fastidio
Es cierto que como alternativa a los anquilosados establecimientos hoteleros, los pisos turísticos vinieron a colmar un hueco importante en el alojamiento desde la creación de Airbnb en 2007.
Si uno poseía una casa o apartamento en un lugar de interés, podía ponerlo en alquiler de corta estancia y cobrar un dineral por noche pasada en su propiedad, sobre la mitad de lo que costaría un hotel.
Sin embargo, a medida que miles de propietarios, muchos de ellos profesionales con grandes volúmenes de propiedades, se introdujeron en esta industria de las viviendas de uso turístico, se han generado fuertes ineficiencias en las ciudades.
En concreto, tres de ellas son bastante graves:
- La disponibilidad de viviendas en alquiler temporal o de larga estancia se ha visto gravemente mermada en detrimento de los residentes y en favor del turismo.
- Los precios de los alquileres de vivienda para residentes han subido enormemente, expulsando a los arrendatarios con menores recursos y garantías sobre el pago.
- Las comunidades de propietarios con viviendas de uso turístico sufren las molestias de tanto entrante y saliente, el daño en los elementos comunes que ellos pagan y una sensación de malestar generalizado (ruidos, destrozos, etc.) e inseguridad.
Y los hoteles, que generan mucho empleo y atienden a un turismo de calidad que deja divisas en las ciudades, se quejan de competencia desleal.
De la unanimidad a una mayoría cualificada de propietarios
Por el lado del Derecho, la irrupción de las viviendas de uso turístico ha generado bastante conflictividad que se ha visto plasmada en demandas en tribunales de justicia. Generalmente han sido las comunidades de propietarios quienes han demandado a propietarios con alquileres de este tipo para que cejen en la actividad.
Según su interpretación, bastaría que tres quintas partes de los propietarios así lo decidieran, para limitar o prohibir este tipo de viviendas. Y para que el propietario de la vivienda turística pague una cuota un 20% superior a la que le corresponda por participación.
Este es el artículo 17.12 de la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que estaba generando confusión:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Por su parte, el art. 5 e) de la LAU dice que quedan excluidos de su ámbito de aplicación:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística
En algunos casos incluso la comunidad ganó al propietario, al demostrar que los estatutos fundacionales de la comunidad de propietarios prohibían la realización de cualquier actividad económica en sus viviendas.
Estas demandas se habían resuelto de diferente manera por dos Audiencias Provinciales. Una de ellas interpretaba que se requiere la unanimidad de los propietarios para limitar la actividad de los pisos turísticos. Y la otra por 3/5.
Ahora el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado sendas sentencias en las que zanja que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.
Y esto porque según el Alto Tribunal, el término «limitar», atendiendo a su criterio gramatical, semántico y a su literalidad, no excluye la prohibición.
Además, considera que «la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto». Y que, «de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo».
Veamos el detalle de la interesante sentencia.
Prohibir pisos turísticos
La Sentencia del TS aclara tres cosas importantes:
Mayoría requerida
Se requiere una mayoría de tres quintos de los propietarios para limitar (prohibir) en los estatutos de la comunidad la apertura de nuevos pisos de uso turístico. O para subirles la cuota a sus propietarios con el límite de hasta un 20% fijado por la LPH.
Es lícito prohibir en los estatutos los pisos turísticos
En primer lugar, la Sentencia declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico amparándose en su jurisprudencia.
Se puede prohibir el uso de elementos privativos
También recuerda, en segundo lugar, que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución.
Es decir, que la comunidad tiene también mano y decisión sobre “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
Aunque según el artículo 396 del Código Civil estos elementos podrán ser objeto de propiedad separada, la comunidad puede también limitar o incluso prohibir su uso como viviendas de uso turístico. Y subir sus cuotas.
Los hechos
Una comunidad de propietarios de Marbella (Málaga) adoptó en su Junta de 20 de julio de 2.019 modificar sus estatutos para prohibir la apertura de viviendas de uso turístico.
Los propietarios se vieron forzados a adoptar esta decisión por tres razones, básicamente:
- (i) Falta de respeto a las normas básicas de convivencia: ruidos más allá de lo admisible y a todas horas; destrozos de espacios y elementos comunes; hurtos de la decoración del portal; olores, entre ellos de marihuana, que impregnan todo el bloque; basura orgánica; restos de comida, colillas, orines, manchas de todo tipo en los portales, pasillos comunes y ascensores, entre otros.
- (ii) Peligro para la integridad de los vecinos, puesto que el alquiler de viviendas «online» favorece el anonimato y la entrada de gente cuya probidad se desconoce.
- (iii) La explotación de viviendas turísticas es el ejercicio de una actividad comercial, que contrasta con la naturaleza residencial del edificio comunitario. En el bloque viven familias propietarias y arrendatarias de larga temporada. Es un abuso por parte del propietario, que decide explotar su vivienda en régimen de uso turístico, imponer a sus vecinos estos perjuicios.
Demanda ante los Juzgados de Marbella
Las dos empresas de pisos turísticos que operaban pisos en dicha comunidad, Borenstein & Ben Avi, GMBH y Viascouletre, S.L.,
propietarias, respectivamente, de cinco apartamentos con sus plazas de garaje, y de un apartamento con una plaza de garaje no estaban de acuerdo. Y por ello interpusieron una demanda de impugnación del citado acuerdo comunitario ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Marbella (procedimiento n.º 1091/19).
Los vecinos propietarios se opusieron a la demanda manteniendo que el acuerdo adoptado era conforme con lo dispuesto en el artículo 17.12 LPH. Y alegaron que hubo otro acuerdo previo de 13 de diciembre de 2017, fecha en la que las demandantes eran propietarias de sus viviendas y plazas de garaje, en el que se prohibían actividades de tal clase, sin que, en
su día, las demandantes se hubieran opuesto a dicho acuerdo.
En Sentencia del 22 de febrero de 2021, el magistrado desestimó la demanda de las empresas declarando válido el acuerdo vecinal y condenándolas al pago de las costas procesales.
El juzgado entendió que la mejora del art 17.12 de la LPH introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 «permite la prohibición total de la actividad turística en consonancia con las molestias que los usuarios de dichos alquileres causan a los demás
comuneros. Y que había habido un acuerdo prohibitivo firme adoptado el 13 de diciembre de 2017″.
Recurso ante la AP de Málaga
No contentos con la desestimación de su demanda, las empresas recurrieron en apelación ante la sección 4.ª de la Audiencia
Provincial de Málaga (número de rollo 963/21).
En su sentencia de 2 de enero de 2023 los magistrados volvieron a desestimar las pretensiones de las empresas, «imponiendo a la recurrente las costas devengadas por el recurso».
«Es cierto que el citado precepto no utiliza la expresión “prohibir”, sino “limitar», pero entre las diversas acepciones de dicho verbo, la primera es “poner límites a algo”; y prohibir el desarrollo de una concreta actividad en las viviendas privativas del inmueble constituye un límite a su uso, no una prohibición absoluta del mismo”.
Recurso de casación ante el TS
Nuevamente no contentas con su segunda condena, las empresas interpusieron recurso de casación ante el TS alegando un único motivo: que había fallos opuestos de otra Audiencia Provincial en un caso similar.
«El fallo infringe el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el art. 3.1 del Código Civil, ya que la sentencia recurrida considera que prohibir la actividad de uso de piso turístico en los pisos del edificio no supone realizar una interpretación extensiva del art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino una interpretación acomodada a su tenor literal, existiendo jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de este precepto».
Admisión a trámite
El recurso se admitió a trámite el 3 de julio de 2024, y se falló el 25 de septiembre de 2024.
Fallo del TS
En su Sentencia, el TS acuerda que
1.º- Desestimar el recurso de casación interpuesto por la demandante Borenstein & Ben Avi, Gmbh, contra la sentencia n.º 40/2023, de 25 de enero, dictada por la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, en el recurso de apelación n.º 963/2021.
2.º- Imponer a la recurrente las costas procesales del recurso interpuesto, con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Datos de la Sentencia
Sentencia 2617/2023
Fecha de sentencia: 03/10/2024
Fecha de Votación y Fallo: 25/09/2024
Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg
Normativa relacionada
Es normativa que hemos citado en esta entrada:
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (introdujo el controvertido art. 17.12 de la LPH).
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (ver online).
