En este post te comentamos sobre la nueva norma de «viviendas para uso turístico en Euskadi» (julio 2018).
Tabla de contenidos
Sector problemático
Cada vez es más habitual leer sobre los problemas que generan en los barrios céntricos de las ciudades las viviendas para uso turístico. Ojo que no se trata de los apartamentos turísticos.
Se trata de los pisos y apartamentos que los particulares alquilan de forma entera, o por habitaciones sueltas de su propia vivienda, por noches sueltas.
Todo ello al objeto de obtener un mayor rendimiento de su inmueble del que, tal vez, obtendrían haciendo un alquiler tradicional de los sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Pero estos pisos que podemos encontrar a miles en webs como Airbnb y en centrales de reserva o agencias de viaje, generan problemas de convivencia y de «economía sumergida», por una parte, y de protección de sus usuarios, por otra.
Y por ello las Comunidades autónomas como Euskadi (aqui te hablamos de Andalucía o Cataluña) se están lanzando a regular las condiciones de funcionamiento de estos pisos de alquiler por días en sus dos modalidades: viviendas para uso turístico (se alquila toda la vivienda) y alquiler de habitaciones sueltas en una vivienda particular (alquilo una habitación de la casa donde vivo).
Qué es una vivienda para uso turístico
El artículo 53 de la Ley de Turismo vasca (ver más abajo) define las viviendas para uso turístico como:
las viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Se presumirá habitualidad cuando se realice publicidad o comercialización de viviendas en cualquier tipo de soporte, medio o canal de oferta turística o cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año.
Se incluyen dentro de las viviendas para uso turístico (de manera no exhaustiva):
-Las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal.
-Las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas.
-Las construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo.
-Los apartamentos particulares, estudios, pisos, villas y chalets.
Qué es el alquiler de habitaciones sueltas en una vivienda particular
El nuevo decreto también regula el alojamiento en habitación de vivienda particular para uso turístico, que es el que se ofrezca, comercialice o ceda por habitaciones, de forma temporal, por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Una misma persona titular no podrá, en ningún caso, ofertar o comercializar habitaciones en más de una vivienda, en cuyo caso estos últimos alojamientos serán considerados como otros tipos de establecimientos.
Requisitos para ambos tipos de viviendas
Declaración responsable
Las viviendas de uso turístico deben disponer de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
No se podrán arrendar sin haber presentado previamente a la Dirección General de Turismo vasca la declaración responsable de inicio de actividad turística (en viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico) ante la Administración turística de Euskadi.
La contratación o explotación de viviendas sin dicha declaración tendrá la consideración de clandestina.
La declaración responsable es un formulario (aquí te dejo el PDF Declaración responsable vivienda uso turístico País Vasco Euskadi) contenido en el nuevo decreto que identifica al titular del «negocio» (quien tenga derecho de disfrute o aprovechamiento sobre la vivienda) y por el que arrendador declara conocer y cumplir los requisitos y condiciones exigibles para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita, que pondrá la vivienda a disposición de la Administración cuando le sea requerida y que se compromete a mantener el cumplimiento de las anteriores obligaciones mientras desarrolle la actividad.
La declaración responsable irá acompañada de fotografías de fachada e interior que permitan una correcta identificación de la vivienda, así como de un plano a escala de la misma, elaborado por personal técnico competente, con indicación de la superficie útil, distribución y número máximo de plazas.
Inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
Además, una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad se producirá automáticamente la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Bien como vivienda para uso turístico, bien como alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
En el que se le asignará un número de registro a cada vivienda, que será notificado a la persona titular de la actividad.
Comprobación del Gobierno Vasco
Acto seguido Turismo inicia el procedimiento de comprobación del cumplimiento de los requisitos exigibles para el desarrollo de la actividad, que será notificada a la persona titular de la misma.
Se solicitará al ayuntamiento de turno que informe, con carácter preceptivo y vinculante, sobre si la vivienda es residencial y conforme con la normativa municipal sobre edificación.
Es decir, si consta licencia de primera utilización o cédula de habitabilidad.
También si la actividad que se propone es conforme con el uso urbanístico previsto por la normativa municipal. Si consta en la documentación municipal la ocupación máxima de la vivienda. Y si la actividad cumple los requisitos medioambientales.
El ayuntamiento responderá en un plazo máximo de tres meses desde su solicitud (si pasado dicho plazo el informe no se ha recibido, se tendrá la vivienda como apta para la actividad).
La actividad de comprobación podrá completarse con una visita de la inspección a la vivienda, que se desarrollará sin perjuicio de las demás actuaciones de inspección y control que puedan llevarse a cabo cuando se considere necesario.
Otros requisitos
Te destaco algunos de los requisitos adicionales a cumplir por las viviendas:
-Las viviendas que se cedan en su totalidad tendrán al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas a ese fin.
En el caso de alojamiento por habitaciones, las viviendas, además de cocina y cuarto de baño, contarán, al menos, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, distinto de los reservados a las personas que tengan en ella su residencia efectiva. A estos efectos, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.
-Los dormitorios y salas de estar cuando se destinen a dormir, deberán contar con una fuente de iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado. Habrá de garantizarse un uso privativo de los dormitorios, que estarán independizados mediante puerta.
El equipamiento de los dormitorios consistirá en una cama completa con su ropa de cama, armario ropero con perchas suficientes, una silla o butaca y una mesilla con lámpara de noche,y un juego de toallas por persona.
-Las viviendas que se cedan en su totalidad o por habitaciones, dispondrán de un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. En caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.
Las viviendas o las habitaciones han de cederse en condiciones de inmediata disponibilidad para su uso. A tal fin, deberán estar completamente amuebladas y dotadas de las instalaciones, servicios y electrodomésticos, así como del ajuar doméstico y de los elementos de limpieza e higiene que sean precisos para su ocupación y disfrute inmediatos, de tal manera que se proporcione un servicio de alojamiento correcto y adecuado, según las normas usualmente aceptadas de confort, en relación con la totalidad de plazas que se oferten.
-Suministros disponibles: electricidad, agua corriente potable (caliente y fría), calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor,
-Las viviendas o habitaciones se pondrán a disposición de sus usuarios debidamente ordenadas y en condiciones adecuadas de limpieza e higiene. Será obligatorio realizar una limpieza antes de la entrada de aquéllas.
-Elementos de seguridad visibles, próximos a la entrada (plano de las salidas al exterior, localización y teléfono de los servicios de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, indicación del número 112 de atención de emergencias, extintor manual y botiquín de primeros auxilios).
-Instrucciones y teléfono de contacto: deberán facilitarse a los usuarios instrucciones de funcionamiento de las instalaciones con que cuente la vivienda, normas de funcionamiento de los elementos y servicios o instalaciones comunes con que cuente el edificio y un teléfono con horario mínimo de 08:00 a 22:00 horas, de lunes a domingo.
Distintivo de vivienda o habitación para uso turístico
Las viviendas han de exhibir en el exterior del edificio, en un lugar de fácil visibilidad, el distintivo oficial que las identifique como vivienda o habitación de vivienda particular para uso turístico.
Además del distintivo exterior, deberá exhibirse otro distintivo en el interior del edificio, junto a la puerta de entrada a cada una de las viviendas.
Seguro de responsabilidad civil
El titular de la actividad está obligado a contratar y mantener siempre vigente un seguro de responsabilidad civil para cubrir daños a la salud o a la seguridad física de los usuarios o de terceras personas y su seguridad financiera consecuencia de la actividad alojativa, por un capital asegurado mínimo de 35.000 euros por plaza.
Registro de información en materia de seguridad ciudadana
Estos alojamientos turísticos están sujetos a las obligaciones de registro documental e información de entradas y salidas de la clientela, en la forma que se determine por la legislación vigente en materia de seguridad ciudadana.
Cumplimiento de las normas de propiedad horizontal
En los casos de viviendas constituidas en régimen de propiedad horizontal, la actividad de alojamiento en vivienda para uso turístico no podrá ejercerse si los estatutos o normas que regulen la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, contienen una prohibición expresa al efecto.
Publicidad de los pisos turísticos
Cualquier publicidad, promoción, comercialización, factura o documento informativo del alojamiento en viviendas o habitaciones deberá mostrar el número de la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Las webs que oferten estas viviendas o habitaciones para uso turístico deberán verificar que éstas disponen del correspondiente número de inscripción e insertarlo en sus fichas informativas.
La información y publicidad deberá ser veraz, objetiva y de buena fe, con datos suficientes sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.
La dirección de turismo del Gobierno Vasco podrá requerir al titular de la vivienda y/o a la web de oferta la retirada de viviendas que no muestren o no dispongan de registro señalado.
Normativa turística en el País Vasco
- Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo: sus artículos 53 y 54 dicen que las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico son empresas turísticas de alojamiento.
- Decreto 198/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos.
*Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (BOPV de 26 de julio de 2018).
