Las Comunidades Autónomas regulan el Turismo en España, cada una en su territorio. En los últimos años, acentuado por la necesidad de rascar unos euros a la vivienda residencial alquilando habitaciones o a la segunda vivienda, alquilándola recurrentemente a turistas de paso en plataformas como Airbnb, se están produciendo situaciones de competencia desleal hacia otras figuras turísticas (alojamientos clásicos) que tributan por su actividad, problemas de convivencia entre los inquilinos temporales de la vivienda y el resto de propietarios de la comunidad de vecinos y problemas de calidad del servicio ofrecido.
Es por ello que en Andalucía o Cataluña ya se ha hecho y ahora en Asturias se acaba de aprobar un Decreto* que quiere atajar en ese territorio la ausencia de normativa sobre alquileres vacacionales de vivienda privada por parte de particulares, distinto del alquiler de vivienda clásico y sometido a la ley de arrendamientos urbanos o de temporada (la casa de la playa alquilada en verano).
Esta norma afecta a particulares o empresas que se dediquen a esta actividad con habitualidad (ojo, se presumirá la habitualidad cuando se oferte el alojamiento por cualquier canal de oferta turística o se preste el servicio al menos una vez al año), quienes deberán notificar a Turismo mediante declaración responsable, el inicio de la actividad.
Tabla de contenidos
Definición de vivienda vacacional
Según la normativa asturiana, son viviendas vacacionales
aquellas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual y profesional, y se alquila cada vez toda la vivienda de forma íntegra. Generalmente se tratará de casas y chalets de gran capacidad, a diferencia de las viviendas de uso turístico, que son pisos y apartamentos dentro de un bloque de pisos.
Requisitos de la vivienda vacacional
La capacidad máxima de las viviendas vacacionales será de 14 plazas, pudiendo distribuirse en un máximo de 7 habitaciones y en todas ellas será obligatoria la exhibición, junto a la entrada principal, de una placa normalizada indicando su tipología.
El artículo 5 del Decreto asturiano* habla de instalaciones y equipamientos mínimos para las viviendas vacacionales, sus dormitorios, servicios higiénicos, cocina y salón:
- Suministro de agua potable, caliente y fría, y de energía eléctrica garantizada durante las 24 horas del día, con puntos y tomas de luz en todas las habitaciones y zonas de uso común.
- Sistema efectivo de evacuación de aguas residuales.
- Servicio público o privado de recogida de basuras autorizado por el Ayuntamiento. Si la recogida no se efectuara diariamente, la basura nunca estará expuesta en lugares visibles.
- Calefacción.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Un extintor, al menos, por planta, instalado en un lugar visible y de fácil acceso.
- Teléfono para uso de los clientes.
- Acceso señalizado. El camino debe ser de acceso practicable para toda clase de turismos hasta el entorno inmediato de la vivienda.
Dormitorios
Los dormitorios deberán disponer de iluminación natural y de ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos, siendo su superficie mínima de 10 metros cuadrados para habitaciones dobles y de 6 metros cuadrados para las individuales.
En aquellas habitaciones dobles que superen en 3 metros la superficie mínima exigida podrá instalarse una plaza supletoria.
Mobiliario
Su mobiliario mínimo estará formado por camas con una anchura mínima de 0,8 y 1,35 metros, según sean individuales o dobles, mesillas de noche, silla o butaca por ocupante previsto, armario ropero, empotrado o no, con perchas adecuadas y puntos de luz con interruptor al lado de la cama.
Camas
Las camas habrán de estar dotadas de somier, colchón, almohada y ropa de cama, todo ello en perfectas condiciones de higiene y de calidad aceptable.
Se pondrá a disposición de la clientela lencería suficiente para poder realizar los cambios cuando resulte preciso, garantizando un mínimo de dos juegos completos de ropa de cama por semana de estancia.
Ventanas
Las ventanas estarán dotadas de contraventanas, persianas, cortinas o cualquier otro sistema efectivo de oscurecimiento que impida el paso de la luz a voluntad de la clientela.
Servicios higiénicos
En cuanto a los servicios higiénicos, deberán disponer de ventilación suficiente, directa o inducida. Estarán equipados con lavabo, bañera o, al menos, plato de ducha, inodoro, espejo, y toma de corriente en un lugar adecuado para su utilización por la clientela, toallero y repisa para los objetos de tocador.
Dispondrán, asimismo, de la lencería de baño suficiente para poder realizar los cambios cuando resulte preciso, garantizando un mínimo de dos juegos completos por persona y semana de estancia.
Las viviendas de hasta seis plazas podrán tener un único cuarto de baño, exigiéndose, al menos dos, cuando las superen.
Las viviendas vacacionales deberán contar con un salón adecuado a la capacidad máxima del establecimiento, a razón de un metro cuadrado por plaza, sin que en ningún caso pueda ser inferior a 8 metros.
Deberá estar debidamente equipado y con el mobiliario en buen estado de uso y conservación.
Cocina
La cocina, que tendrá siempre ventilación directa, estará equipada con fregadero, cocina con dos fuegos, horno, frigorífico y una despensa, que podrá ser sustituida por armarios o anaqueles suficientes para los víveres y utensilios, contando, asimismo, con vajilla, cristalería, cubertería, menaje y batería de cocina, todo ello en proporción a la capacidad máxima de la vivienda. Contará, asimismo, con lavadora y plancha.
Publicidad, información al cliente y Reglamento de régimen interior
Publicidad
La publicidad de la vivienda vacacional debe ser veraz, objetiva y de buena fe, proporcionando a la persona usuaria información suficiente sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.
No debe inducir a confusión o error acerca de su modalidad y tipología. Debe incluir el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (de Asturias).
Oferta
En la oferta se informará de las condiciones de acceso a la vivienda, horas de entrada y salida, admisión de animales de compañía, régimen de reservas y precios del servicio ofertado, así como cualquier otro requisito necesario para el uso de la vivienda o prohibición.
Si el alojamiento es sólo por habitaciones, se deberá informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, la existencia o no de mascotas en la vivienda, restricciones para fumadores y zonas de uso restringido.
Cartel informativo
En un lugar visible en cada vivienda, estará expuesto un cartel informativo, redactado, al menos, en castellano e inglés, con un número de teléfono de atención las 24 horas del día, que permita resolver cualquier incidencia relativa a la misma, así como teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios.
También se informará de los precios del servicio de alojamiento y las fechas de aplicación. No se podrán cobrar precios superiores ni por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística o que no se reflejen en los documentos contractuales suscritos.
Se podrán establecer unas normas de uso o de régimen interior que deberán estar a disposición inmediata de las personas usuarias. Los clientes que incumplan las reglas de la buena convivencia e higiene, así como aquellas personas que pretendan entrar o permanecer con finalidad distinta a la propia del alojamiento podrán ser desalojados de la vivienda.
Fechas y horas de entrada y salida
Salvo pacto en contrario, en Asturias, la estancia comenzará a las 17 horas del primer día del período contratado y terminará a las 12 horas del día señalado como fecha de salida.
El cliente que no abandone a dicha hora el alojamiento que ocupa se entenderá que prolonga su estancia un día más. Esta ampliación estará siempre supeditada al acuerdo entre las partes y a la disponibilidad de plazas de iguales o similares características a las que estaba ocupando.
Se podrá reservar con hasta 24 horas de antelación y en todo momento el usuario podrá cancelar la reserva efectuada, teniendo derecho a la devolución de las cantidades que hubiese abonado.
Cuando la cancelación sea comunicada con más de siete y menos de quince días de antelación al señalado para la ocupación, se podrá retener el 50% del importe del depósito o la totalidad del mismo si la comunicación se efectúa dentro del plazo de siete días anteriores a dicha fecha, salvo que por pacto expreso y específico.
Si el cliente no llega al establecimiento antes de las veinte horas del día señalado para el comienzo de la estancia, salvo acuerdo entre las partes, se entenderá cancelada la reserva.
Cuando el cliente abandone el alojamiento antes de la fecha que tenía contratada, se le puede exigir hasta el 50% del precio total de los servicios que queden por utilizar, salvo pacto específico entre las partes.
Tarjeta de admisión
A todo cliente, antes de su admisión, le será entregado un documento o tarjeta, a modo de contrato, en el que constará el nombre, modalidad, nombre de la empresa explotadora de la vivienda, la signatura asignada por la Administración turística, precio final completo del alojamiento, en su caso del número o identificación del dormitorio o dormitorios asignados, número de plazas contratadas, fecha de entrada y de salida, así como cualquier otra condición pactada.
Dicho documento, firmado por el cliente, tendrá valor de prueba a efectos administrativos y su copia deberá conservarse en el establecimiento a disposición de la Administración turística durante un año.
Hojas de reclamaciones y seguro de responsabilidad civil
Los titulares de la vivienda vacacional están obligados a:
- tener permanentemente vigente un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que pueda sufrir la clientela, con una cuantía mínima de cobertura de 150.250 euros, sin que en su caso la franquicia sea superior a 602 euros.
- disponer de hojas oficiales de reclamación a disposición inmediata de las personas usuarias que lo soliciten.
La carencia o negativa a entregar dichas hojas al usuario dará lugar a responsabilidad administrativa, salvo que la reclamación verse sobre precios, en cuyo caso, la clientela únicamente podrá exigir la hoja previo pago de la factura correspondiente.
Qué no es vivienda vacacional
Por contraposición, no se consideran viviendas vacacionales:
- Las viviendas de uso turístico: “aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos en este decreto, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”.
Las viviendas de uso turístico se contratarán íntegramente o por habitaciones sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y serán comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.
- Los alquileres de viviendas en la ciudad (arrendamientos de fincas urbanas) que estén regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos;
- Los alquileres de vivienda de temporada (pej. apartamento en la playa alquilado en verano);
- Los apartamentos turísticos (establecimientos de alojamiento turístico similares a los hoteles, pero en otro régimen de alojamiento).
Normativa de alquiler de vivienda en Asturias
- Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado;
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (reforma la Ley 29/1994);
- Ley del Principado de Asturias 10/2010, de 17 de diciembre, de tercera modificación de la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo;
- Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio;
- Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo;
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Las viviendas vacacionales deberán además cumplir con la normativa de turismo, las correspondientes ordenanzas municipales y el resto de las normas sectoriales de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad y accesibilidad que les sean aplicables.
* Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico (BOPA de 17 de agosto de 2016).
