Qué es una vivienda de uso turístico

En los últimos años de crisis muchos propietarios privados de vivienda han visto la oportunidad de rascar unos euros a su vivienda residencial alquilando habitaciones o la segunda vivienda, recurrentemente a turistas de paso en plataformas como Airbnb, HomeAway, etc.

Eso ha creado situaciones de competencia desleal hacia otras figuras turísticas (alojamientos clásicos) que tributan por su actividad, problemas de convivencia entre los inquilinos temporales de la vivienda y el resto de propietarios de la comunidad de vecinos y problemas de calidad del servicio ofrecido.

Es por ello que en Andalucía o Cataluña ya se ha hecho y ahora en Asturias se acaba de aprobar un Decreto* que quiere atajar en ese territorio la ausencia de normativa sobre alquileres vacacionales de vivienda privada por parte de particulares, distinto del alquiler de vivienda clásico y sometido a la ley de arrendamientos urbanos o de temporada (la casa de la playa alquilada en verano).

Esta norma afecta a particulares o empresas que se dediquen a esta actividad con habitualidad (ojo, se presumirá la habitualidad cuando se oferte el alojamiento por cualquier canal de oferta turística o se preste el servicio al menos una vez al año), quienes deberán notificar a Turismo mediante declaración responsable, el inicio de la actividad.

Definición de vivienda de uso turístico

Según la norma asturiana, son viviendas de uso turístico

“aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos (en el Decreto 48/2016*), se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”.

Las viviendas de uso turístico (generalmente pisos y apartamentos)

se contratarán íntegramente o por habitaciones sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y serán comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística (plataformas online, catálogos etc.).

Estas viviendas son diferentes de las casas y chalets de gran capacidad que se alquilan continuadamente, conocidas como viviendas vacacionales.

Requisitos de la vivienda de uso turístico

Las viviendas de uso turístico en Asturias han de cumplir los requisitos siguientes:

1. Disponer de la cédula de habitabilidad y cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
2. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, con todo el mobiliario, cubertería, menaje, lencería y equipamientos inherentes a las mismas, acorde al número de plazas de que dispongan, y en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Deberá garantizarse la reposición de los enseres necesarios en su caso.
3. Disponer de suministro permanente y adecuado de agua fría y caliente sanitaria, y de energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiental adecuada, así como de un extintor e iluminación de emergencia.
4. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
5. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados. Cuando no exceda de seis plazas podrá tener un único cuarto de baño, exigiéndose, al menos dos, cuando se supere este número.
6. Las dimensiones mínimas, elementos de equipamientos y cómputo de los metros cuadrados útiles de la vivienda, así como su ocupación, de acuerdo con el número de dormitorios dobles o individuales con los que cuenta, deberán estar en concordancia con lo requerido en la normativa en la que se regulan las condiciones de habitabilidad y seguridad de las viviendas, quedando prohibido a los explotadores alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable. Estos requisitos podrán ser precisados mediante resolución de la Administración turística.
7. Estarán identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT”, y número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (de Asturias).

Publicidad, información al cliente y Reglamento de régimen interior

La publicidad de las VUT debe ser veraz, objetiva y de buena fe, proporcionando a la persona usuaria información suficiente sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso.

No debe inducir a confusión o error acerca de su modalidad y tipología. Debe incluir el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (de Asturias).

En la oferta se informará de las condiciones de acceso a la vivienda, horas de entrada y salida, admisión de animales de compañía, régimen de reservas y precios del servicio ofertado, así como cualquier otro requisito necesario para el uso de la vivienda o prohibición.

Si el alojamiento es sólo por habitaciones, se deberá informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, la existencia o no de mascotas en la vivienda, restricciones para fumadores y zonas de uso restringido.

En un lugar visible en cada vivienda, estará expuesto un cartel informativo, redactado, al menos, en castellano e inglés, con un número de teléfono de atención las 24 horas del día, que permita resolver cualquier incidencia relativa a la misma, así como teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios.

También se informará de los precios del servicio de alojamiento y las fechas de aplicación. No se podrán cobrar precios superiores ni por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística o que no se reflejen en los documentos contractuales suscritos.

Se podrán establecer unas normas de uso o de régimen interior que deberán estar a disposición inmediata de las personas usuarias.

Los clientes que incumplan las reglas de la buena convivencia e higiene, así como aquellas personas que pretendan entrar o permanecer con finalidad distinta a la propia del alojamiento podrán ser desalojados de la vivienda.

Fechas y horas de entrada y salida

Salvo pacto en contrario, la estancia comenzará a las 17 horas del primer día del período contratado y terminará a las 12 horas del día señalado como fecha de salida.

El cliente que no abandone a dicha hora el alojamiento que ocupa se entenderá que prolonga su estancia un día más.

Esta ampliación estará siempre supeditada al acuerdo entre las partes y a la disponibilidad de plazas de iguales o similares características a las que estaba ocupando.

Se podrá reservar con hasta 24 horas de antelación y en todo momento el usuario podrá cancelar la reserva efectuada, teniendo derecho a la devolución de las cantidades que hubiese abonado.

Cuando la cancelación sea comunicada con más de siete y menos de quince días de antelación al señalado para la ocupación, se podrá retener el 50% del importe del depósito o la totalidad del mismo si la comunicación se efectúa dentro del plazo de siete días anteriores a dicha fecha, salvo que por pacto expreso y específico.

Si el cliente no llega al establecimiento antes de las veinte horas del día señalado para el comienzo de la estancia, salvo acuerdo entre las partes, se entenderá cancelada la reserva.

Cuando el cliente abandone el alojamiento antes de la fecha que tenía contratada, se le puede exigir hasta el 50% del precio total de los servicios que queden por utilizar, salvo pacto específico entre las partes.

Tarjeta de admisión

A todo cliente, antes de su admisión, le será entregado un documento o tarjeta, a modo de contrato, en el que constará el nombre, modalidad, nombre de la empresa explotadora de la vivienda, la signatura asignada por la Administración turística, precio final completo del alojamiento, en su caso del número o identificación del dormitorio o dormitorios asignados, número de plazas contratadas, fecha de entrada y de salida, así como cualquier otra condición pactada.

Dicho documento, firmado por el cliente, tendrá valor de prueba a efectos administrativos y su copia deberá conservarse en el establecimiento a disposición de la Administración turística durante un año.

Hojas de reclamaciones y seguro de responsabilidad civil

Los titulares de la vivienda están obligados a:

-tener permanentemente vigente un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que pueda sufrir la clientela, con una cuantía mínima de cobertura de 150.250 euros, sin que en su caso la franquicia sea superior a 602 euros;

-disponer de hojas oficiales de reclamación a disposición inmediata de las personas usuarias que lo soliciten.

La carencia o negativa a entregar dichas hojas al usuario dará lugar a responsabilidad administrativa, salvo que la reclamación verse sobre precios, en cuyo caso, la clientela únicamente podrá exigir la hoja previo pago de la factura correspondiente.

Qué no es vivienda de uso turístico

Por contraposición, no se consideran viviendas de uso turístico:

-Las viviendas vacacionales (aquellas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual y profesional, y se alquila cada vez toda la vivienda de forma íntegra);

-Los alquileres de viviendas en la ciudad (arrendamientos de fincas urbanas) que estén regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos;

-Los alquileres de vivienda de temporada (pej. apartamento en la playa alquilado en verano);

-Los apartamentos turísticos (establecimientos de alojamiento turístico).

Normativa de alquiler de vivienda en Asturias

-Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía de la Unidad de Mercado;

-Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (reforma la Ley 29/1994);

-Ley del Principado de Asturias 10/2010, de 17 de diciembre, de tercera modificación de la Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo;

-Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio;

-Ley del Principado de Asturias 7/2001, de 22 de junio, de Turismo;

-Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Las viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico deberán además cumplir con la normativa de turismo, las correspondientes ordenanzas municipales y el resto de las normas sectoriales de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad y accesibilidad que les sean aplicables.

* Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico (BOPA de 17 de agosto de 2016).