Se acaba de aprobar por Real Decreto (diciembre 2024) la creación del Registro Único de Arrendamientos, en el que se deben inscribir los pisos y viviendas destinadas a alquileres de corta duración. Esta norma entra en vigor el 2 de enero de 2025 y da de plazo a los propietarios para regularizar su situación hasta el 1 de julio de 2025.
En esta entrada te resumo lo más relevante de esta nueva obligación que tienen aquellos que tengan un piso en plataformas tipo Airbnb y compañía.
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El problemón de la vivienda
Que tenemos un gran déficit de vivienda, especialmente en las grandes ciudades donde hay oportunidades de trabajo es una realidad.
A pesar de que, estadísticamente, hay cada vez más inmuebles en alquiler, lo cierto es que la llegada de nuevas formas de alquiler como el arrendamiento de temporada o las viviendas de uso turístico están limitando seriamente la oferta de alquiler de larga duración.
Esto hace que cualquier persona, sobre todo los jóvenes, que necesite estabilidad para instalarse, estudiar o trabajar y más adelante formar una familia, sea cada vez más prohibitivo.
Por esta razón, el Gobierno está tratando de poner más difícil la dedicación de la vivienda a uso turístico. Entre otras medidas, la posibilidad por parte de las comunidades de propietarios de modificar sus estatutos para prohibir o limitar el destino a los propietarios que la integran, refrendada por el Tribunal Supremo.
Ahora, una nueva medida para desgranar las viviendas de uso turístico que cuentan con licencia de las irregulares que se anuncian en las plataformas web es el Registro Único de Arrendamientos gestionado por el Registro de la Propiedad.
También se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para intercambios de información entre la Administración y las webs de alquileres de corta duración.
Con esta medida, el Gobierno espera que afloren nuevas viviendas que actualmente se ofrecen de forma irregular, en beneficio de la oferta de alquileres de larga duración.
Obligaciones del propietario arrendador
Quien dedique una vivienda, parte de ella o una embarcación a alquileres de corta duración, pasa a tener las siguientes obligaciones (art. 5 del nuevo RD):
a) Obtener previamente el número de registro definido en el artículo 2.i) en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea. Este número será otorgado de manera automática e inmediata conforme al artículo 9.
b) Aportar la información que se recoge en el artículo 9.2 junto con la solicitud.
c) Atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades.
d) Actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma.
e) Comunicar a las plataformas en línea el número de registro que se haya asignado a su unidad por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles, para poder ofrecerlas en dichas plataformas.
Registro Único de Arrendamientos
El Registro Único de Arrendamientos se crea por mandato del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo (ver abajo).
Afecta a las viviendas dedicadas a alquiler de corta duración, que es
el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Así como ….. la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias.
El trámite de inscribir una vivienda (o parte de ella) en este Registro se hace a través del Registro de la Propiedad. Si se trata de una embarcación, a través del Registro de Bienes Muebles.
Cómo se inscribe la vivienda
Hay que acceder a la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (ver web) o solicitar una visita presencial llevando consigo una serie de documentos.
Para cada vivienda individual o unidad de la misma
- Dirección completa, Código Registral Único y referencia catastral.
- El tipo de unidad (finca completa, habitación o parte de una finca). Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.
- Número máximo de arrendatarios que se pueden alojar en la unidad.
- Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante (autorización, licencia, visado o equivalente) hay que presentar el mismo, salvo que la legislación autonómica o local tenga un régimen de comunicación previa o declaración responsable.
- Identificación de la categoría y tipos de arrendamiento para los que pretenda obtener un número de registro, pudiendo ser simultáneos, en su caso, las tres categorías: a) Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca destinadas a alquiler de corta duración con una finalidad no turística; b) Fincas, habitaciones o unidades parciales de finca, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible, destinadas a alquiler de corta duración con finalidad turística; c) Embarcaciones flotantes u otras propiedades que permitan el alojamiento de corta duración y no estén excluidas del ámbito de aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028.
- Declaración de que se dispone de equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para su uso temporal según el Reglamento (UE) 2024/1028
En las solicitudes de arrendadores persona física se deben aportar el nombre, dirección, NIF. También un teléfono de contacto y dirección de correo electrónico para la comunicación por escrito.
Si quien solicita es una persona jurídica, denominación social, NIF, representante legal, domicilio social, teléfono y email.
Una vez obtenido el número de registro único
Tras la inscripción, el propietario obtiene un número de registro único para cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada.
Por su parte, el Registrador hará constar el número de registro y su categoría y tipo por nota marginal en el folio de la unidad.
Este número único va a ser imprescindible aportarlo a las plataformas en línea de alquiler de corta duración para dar de alta anuncios. Es decir, que sin él, los Airbnbs no podrán dar de alta una nueva vivienda en alquiler ni anunciar ofertas de pisos o barcos de alquiler de corta estancia.
Así lo recuerda el artículo 10.6 del nuevo RD:
No se podrán comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento.
Obligaciones de las webs de alquiler de corta duración
En cuanto a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028, están obligadas a:
- Informar y permitir a los arrendadores identificar sus viviendas y unidades ofrecidas mediante el número de registro que se les haya asignado por el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles.
- Garantizar que los arrendadores faciliten dicho número de registro y que este se muestre claramente en sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento de las unidades en sus plataformas.
- Hacer chequeos aleatorios de las declaraciones de lo arrendadores a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de manera permanente y automática para cada anuncio que pretenda publicarse en la plataforma en línea.
- Informar periódicamente y sin demora a la citada Ventanilla de los arrendadores que incumplan y transmitir mensualmente los datos de actividad por unidad, junto con el número de registro facilitado por el arrendador, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios publicados en sus plataformas.
- Dar de baja en un máximo de 48 horas aquellas viviendas, unidades o embarcaciones que se le exijan por resolución administrativa, asociadas a un número de registro suspendido o retirado.
Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
Por su parte, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se define como
pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional, a través de la cual se articula en España el cumplimiento de las obligaciones de comunicación de datos recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Este servicio se ofrece por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación.
Esta DG se encargará de dictar las resoluciones administrativas de eliminación o inhabilitación de los anuncios de viviendas o embarcaciones que no tengan un número de registro válido o esté haciendo un uso indebido del mismo.
Se trata de un software informático que permitirá a las webs de alquileres hacer consultas o transmitir información de cada vivienda, unidad o embarcación. En concreto, de los campos dirección postal (dónde se encuentra) de la unidad, la URL del anuncio publicado en su web o el número de registro asignado al propietario.
Uso estadístico de la información
Otra importante novedad de la creación de esta Ventanilla de arrendamientos es que dispondrá de buena información para entender cómo evoluciona la oferta de viviendas en alquiler de corta estancia en España y resto de países de la UE.
Mensualmente, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con las debidas garantías en materia de protección de datos, transmitirá al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos en su caso, y a Eurostat, datos relativos a cada unidad y, en particular, los referidos a actividad y números de registro obtenidos, el municipio donde está situada la unidad, y el número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en esta.
Asimismo, el Instituto Nacional de Estadística y, en su caso, los institutos de estadística autonómicos podrán suscribir o ampliar sus convenios o instrumentos de colaboración con el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, para facilitar la realización de estadísticas sujetas a una norma de Derecho de la Unión Europea o que se encuentren incluidas en los instrumentos de programación estadística legalmente previstos.
Normativa relacionada
Estatal
Es normativa que regula el Registro Único de Arrendamientos
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (BOE de 24 de diciembre de 2024).
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (ver online).
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal permitiendo a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la utilización de viviendas de uso turístico en sus comunidades).
Unión Europea
- Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724 (ver online).
- Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos (ver online).
