Denunciar pisos turísticos en Barcelona

Leemos en Iustel una interesante sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que entra de lleno en la pugna entre comunidades de propietarios y propietarios de pisos turísticos, pero de manera salomónica. Por un lado, el tribunal reconoce el derecho de las comunidades de vecinos de prohibir el uso turístico de las viviendas modificando sus estatutos. Pero por otro, reconoce el derecho del propietario anterior a ese acuerdo de mantener esa actividad de alquiler si ya la tenía en marcha. Te contamos cómo denunciar pisos turísticos en Barcelona.

Denunciar pisos turisticos Barcelona

La primera precaución a tomar por una comunidad de propietarios sin pisos turísticos es llegar al acuerdo de la comunidad de propietarios de prohibirlos.

Y además, incluir esta prohibición en sus estatutos sociales, los cuales deben ser modificados.

Si ya se está realizando esta actividad y se pueden demostrar que el destino turístico, en su práctica materialización, molesta gravemente a los vecinos o pone en riesgo el edificio, se puede demandar al propietario por vulneración del artículo 553-40.2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

Este artículo dice así:

Artículo 553-40 Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes

1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

2. La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Un caso real

Una propietaria de un piso en Barcelona desde el 29 de octubre de 2010 notificó a su comunidad de vecinos su intención de transformarlo en piso turístico y que ya había obtenido las licencias necesarias para ello.

En ese momento, los estatutos de la comunidad no tenían restricciones sobre el destino o actividades de los pisos. Pero los vecinos pronto se enfadaron ya que no querían ni imaginarse las molestias, ruidos, ires y venires, desperfectos en las zonas comunes y problemas de convivencia que los arrendatarios temporales causarían a la comunidad.

Como medida preventiva, la comunidad sacó el tema en los ruegos y preguntas de una reunión de 26 de marzo de 2014 para intentar evitarlo.

En esa junta aprobó modificar sus estatutos para prohibir el uso turístico y otros análogos en todos los elementos privativos del inmueble. La propietaria se opuso. Pero la comunidad así se lo notificó a la vecina.

Esta recibió un requerimiento de la comunidad de propietarios indicándole que no podía poner su piso en régimen de alquiler turístico.

No contenta con las prohibición, la propietaria del piso turístico decidió impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios ante el Juzgado Primera Instancia 31 Barcelona.

Con fecha 24 de febrero de 2015 este juzgado desestimó su pretensión con lo que la propietaria recurrió a la segunda instancia y mantuvo la impugnación.

La Audiencia Provincial de Barcelona aceptó el recurso y con fecha 20 de octubre de 2017, emitió sentencia en la que se reafirmaba en la de primera instancia. No contenta con el doble revés, la demandante interpuso recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña

El TS de Justicia de Cataluña aceptó el recurso por providencia de 3 de mayo de 2018 emitió su fallo el 12 de julio de 2018.  Reconoce el Tribunal que el acuerdo de los vecinos en contra de la propietaria se hizo cuando esta ya había manifestado su voluntad de utilizar su piso para esa actividad.

Reconoce que ella ya había obtenido las licencias administrativas correspondientes, pero que conocía que los propietarios se oponían a ella con anterioridad a la junta que modificó los estatutos.

Según el TSJC, en las comunidades, los propietarios de los elementos privativos tienen el derecho de propiedad exclusiva mientras que comparten la propiedad de los elementos comunes.

Los propietarios de los elementos privativos pueden ejercitar sobre los elementos comunes todas las facultades propias del derecho de propiedad. Entre otras, destinarlos a los usos que prefieran sin más restricciones que las que deriven de la ley y del régimen de propiedad horizontal.

Los Estatutos de la comunidad tienen carácter convencional pero una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayorías requeridas por la ley.

El acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum necesario, es válido como tal e inscribible en el Registro de la Propiedad.

Pero, cuestión distinta es que la restricción sobre el uso o destino de los elementos privativos sea oponible con efectos retroactivos a los copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita limitación previa en el Registro. De ser válida la retroactividad, se vulneraría el principio de seguridad jurídica del artículo 9,3 de la Constitución.

Cuando la propietaria recurrente adquirió su finca no existía ninguna limitación de los usos posibles de la vivienda en los estatutos de la comunidad. Poco importa para el caso que todavía no estuviese generalizado el uso turístico de los pisos en algunas zonas de la ciudad de Barcelona pues la comunidad tampoco modificó sus Estatutos hasta que tuvo conocimiento de que la demandante pensaba destinarlo a vivienda turística, en marzo de 2014, cuando desde el Decreto 164/2010, de 9 de noviembre, se regulaban administrativamente las viviendas de uso turístico.

En este caso, la modificación estatutaria se hizo cuando la demandante «ya había consolidado su expectativa al uso después prohibido, al tener concedida la licencia administrativa para iniciar la actividad, la cual, si pudo obtenerse fue, precisamente, porque no se hallaba prohibida en aquel momento por los estatutos comunitarios».

Continúa el Tribunal razonando.

La hoy demandante no tenía que pedir autorización a la comunidad para darle a su elemento privativo el uso que estimase oportuno…. El principio de libertad civil no se puede vulnerar, razón por la cual las actividades que no pueden hacerse en la finca por voluntad de la comunidad han de hallarse expresamente prohibidas en los Estatutos.

Conclusión

La Sala de lo Civil concluye que, si bien el acuerdo de la comunidad de propietarios puede limitar las actividades que puedan realizarse en los elementos privativos de la comunidad, no puede imponer restricción sobre el uso o destino de los mismos con efectos retroactivos, a los propietarios que adquirieron los pisos o locales sin que conste inscrita la limitación en el Registro de la Propiedad ni en los estatutos de la comunidad.