«Comunidades de propietarios y pisos turísticos». Fecha publicación: 12 febrero 2024.
El Tribunal Supremo ha publicado (29 noviembre 2023) una interesante sentencia en la que avala la prohibición de pisos turísticos cuando los estatutos fundacionales de la comunidad de propietarios prohíben la realización de cualquier actividad económica en sus viviendas.
Considera el Alto Tribunal que el alquiler de viviendas de uso turístico es tan actividad económica como cualquier con una componente comercial, profesional o empresarial. Como en los estatutos de la comunidad había un apartado «normas de la comunidad» que prohibía ese tipo de actividad con fin distinto de la vivienda, la comunidad está en su derecho de prohibir las viviendas de uso turístico. Y el propietario afectado debe cesar en dicha actividad.
En esta entrada te resumimos lo más interesante de esta Sentencia del Supremo.
Tabla de contenidos
Los hechos
Una decena de propietarios de una comunidad de vecinos de San Sebastián (Guipúzcoa) interpuso una demanda de juicio ordinario contra un acuerdo adoptado por su junta, integrada por los propietarios de 4 bloques de pisos, en fecha 6 de febrero de 2017.
El acuerdo al que habían llegado los presentes en aquella reunión de vecinos ordinaria fue el de prohibir la actividad de alquiler de pisos turísticos (arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico) en ninguno de los portales que conformaban esa comunidad.
Y ello basándose en el apartado nº 5 de sus Normas de la Comunidad, previstas en sus estatutos fundacionales, prohibía cualquier actividad económica.
Alegaban los demandantes que según la Ley 13/2016, de 28 de julio, de turismo vasca, el alojamiento de tipo turístico es una actividad económica y la modalidad de «apartamento turístico» es una actividad turística. Y que desde finales de 2015 venían observando este tipo de actividad en sus inmuebles y sufriendo las molestias de este tipo de actividad.
Y alegaban que la norma 5 de sus estatutos excluía el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico.
Sentencia Primera Instancia
La demanda de los propietarios de los pisos vacacionales se presentó el 5 de mayo de 2017 y fue admitida por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de San Sebastián con el n.º 310/2017.
El Juzgado dictó sentencia el 19 de junio de 2018, desestimando la demanda y condenando a los propietarios al pago de las costas del proceso.
Audiencia Provincial de Guipúzcoa
No contentos con el fallo, los propietarios demandantes interpusieron recurso contra la sentencia de primera instancia.
La AP de Guipúzcoa dictó una nueva sentencia desestimatoria el 12 de abril de 2019, de nuevo condenando a los apelantes en costas.
Entendió la Audiencia que el destino como «apartamento turístico» está comprendido en la cláusula de las «Normas de Comunidad» de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas y conforme a la cual:
Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas atribuidos
Queda terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad, previa consulta obligatoria de algún interesado».
Entiende también que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica equiparable a las actividades económicas que, a título ejemplificativo, se enumeran en las «normas de la comunidad».
Y ello porque todas ellas se caracterizan por ser usos distintos del de vivienda y en las que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
Sentencia del Tribunal Supremo
No contentos con el segundo fallo, parte de los demandantes (no todos ellos) interpusieron recurso de casación ante el Supremo.
Alegaron que se estaba produciendo una infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 24 de la Constitución Española y de la jurisprudencia, porque la sentencia recurrida se apartaba de las pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, generándoles indefensión.
Razonamiento
Razona el TS que en los arts. 44 y siguientes de la Ley de Turismo vasca se dice que:
«Son apartamentos turísticos aquellos establecimientos integrados por unidades de alojamiento y que, ofertadas como conjuntos independientes y gestionados bajo el principio de unidad de explotación empresarial, se destinan de forma profesional y habitual a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada. Los apartamentos turísticos pueden explotarse bajo la modalidad de bloque o conjunto», y añade «Se considera unidad de alojamiento la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo de la persona usuaria».
Y continúa diciendo que
Este mismo precepto nos habla de que se ejerce una actividad, al señalar que «Se considera que se ejerce la actividad indicada en el párrafo anterior cuando se ceda el uso y disfrute de los inmuebles referidos.
Estos usos y disfrutes comprenderán, en su caso, los de los servicios e instalaciones comunes, comprendidos en el bloque o conjunto en que se encuentre», y a continuación nos habla de «unidad de explotación», y de «empresa explotadora».
Además, razona que la Ordenanza Municipal reguladora del uso de la vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico, de 1 de marzo de 2018 dice en su artículo 3 que:
«Se incluye dentro del ámbito material de aplicación de la Ordenanza el uso urbanístico de vivienda turística y el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico».
Y el art. 4
El alquiler de las habitaciones de una vivienda para un uso turístico implica la cesión parcial de la vivienda habitual. Dicho uso turístico se podrá desarrollar en una o varias habitaciones o estancias de una vivienda habitual, la cual constituye la residencia efectiva de la persona física titular, que se ofrecen o comercializan por motivos turísticos, siendo cedida temporalmente a terceros a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad».
Por tanto, concluye que «desde luego, a la vista de la normativa reguladora es difícil no considerar que nos hallamos ante una actividad económica».
Finalmente, respecto a la mayoría requerida para modificar los estatutos de la comunidad para excluir de sus normas la prohibición sobre el alquiler vacacional:
«…considera este Juzgador que no nos encontramos con un incumplimiento de la ley y los estatutos, sino con un cumplimiento de los mismos, dado que la actividad que pretende ejercer está prohibida por los estatutos, y no se ha alcanzado la mayoría necesaria, ni por la comunidad general, ni por ninguna de las subcomunidad, para modificar esa norma estatutaria, lo que supone que difícilmente puede existir un abuso de derecho, cuando precisamente se ha venido a cumplir lo expresamente establecido en los estatutos que rigen la comunidad de propietarios demandada. Por ello, considero que debe desestimarse la presente demanda».
Conclusión
Los estatutos fundacionales de la comunidad de propietarios litigante prohibían la realización de cualquier actividad con una componente comercial, profesional o empresarial.
La actividad de alquiler de pisos turísticos se puede clasificar como una actividad económica por lo que el propietario de la vivienda debe cesar en dicha actividad.
Las relaciones entre comunidades de propietarios y pisos turísticos siempre serán tensas. Pero si los estatutos constitutivos excluían cualquier actividad económica en los mismos, se debe incluir el alquiler de corta estancia dentro de la prohibición.
Datos de la Sentencia
Sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre de 2023 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Recurso de casación nº 3508/2019
Ponente Excma. Sra. Dª María de los Ángeles Parra Lucán
Madrid, a 29 de noviembre de 2023.
