Andalucía regula el alquiler de viviendas de uso turístico

En este post te resumimos la nuevar normativa de viviendas de uso turístico en Andalucía (nuevo Decreto 28/2016, de 2 de febrero).

La crisis, Internet y la economía colaborativa están facilitando explotar comercialmente una vivienda particular o partes de ella (habitaciones sueltas) con el objeto de obtener una rentabilidad de un inmueble. Eso explica el éxito de  portales de alquiler vacacional como Airbnb. 

El nuevo Decreto* pretende asimilar las «viviendas con fines turísticos» (viviendas de uso turístico) con los servicios de alojamiento turístico. Y someterlas a su misma normativa, salvo que se trate de casas rurales (se rigen por el Decreto 20/2002). O que se alquilen durante más de 2 meses continuos, que están excluidas también por considerarse «apartamentos turísticos» (Decreto 194/2010).

Hay dos tipos de viviendas con fines turísticos: las que se alquilan de forma completa (la vivienda se cede en su totalidad a cambio del precio) y las que se alquilan por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella.

La capacidad máxima de éstas, vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas. Y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.

Por tanto, estas viviendas con finalidad de alquiler a turistas están sometidas a la ley andaluza de 2011 (Ley 13/2011). Esta ley, entre muchas otras cosas, regula la no discriminación en el alquiler «por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social». O el derecho del propietario a «denegar la permanencia» (vamos, echar) a alguien que no cumpla con un mínimo de orden y no respete la convivencia.

Definición de viviendas con fines turísticos

El artículo 3 del nuevo Decreto andaluz define lo que se entiende en esta región por vivienda con fines turísticos:

1.Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos (ya sea alquilando el todo o habitaciones sueltas, siempre que el propietario viva en ellas).

Y aclara qué se entienda por la habitualidad y finalidad de la vivienda:

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

Y qué es un canal de oferta turística:

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Qué hay que hacer para alquilar una propiedad con fines turísticos

Lo primero es ser el titular o si no se es, conseguir del titular, la firma de una declaración responsable del inicio de la actividad.

La ley presume por defecto que el propietario de la vivienda con fines turísticos es el explotador de la misma y que por tanto será la persona responsable ante la Administración y los usuarios («personas usuarias») de la correcta prestación del servicio, pero puede delegar en un tercero la explotación como responsable de la misma.

El contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:

• a) Datos de identificación de la vivienda (lugar, tipo, finca, referencia catastral, capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente).

• b) Datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

• c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

  Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

  Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio.

También es necesario obtener una licencia de ocupación de la vivienda donde se declararán las características de la vivienda, lo que debe tener (por ejemplo, estar amueblada y equipada, tener un botiquín de primeros auxilios o tener ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas), lo que debe cumplir (por ejemplo, el máximo de ocupantes, información turística sobre los lugares de interés de la zona u Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.).

También es necesario inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), lo cual nos dará un número de inscripción que hay que utilizar siempre que firmemos el contrato de alquiler con un nuevo inquilino temporal.

Otro requisito es disponer de libros-registro y de partes de entrada de personas viajeras donde se inscribirán todos los usuarios que se alojen en la vivienda.

Normativa de turismo en Andalucía

• Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (BOJA de 11 de febrero de 2016).

• Decreto 143/2014 de 21 de octubre de 2014, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.

• Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

• Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

• Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.