La crisis, Internet y la economía colaborativa están facilitando explotar comercialmente una vivienda particular o partes de ella (habitaciones sueltas) con el objeto de obtener una rentabilidad de un inmueble y en muchos casos llegar a fin de mes. Airbnb es sin duda uno de los portales de alquiler de vivienda con fines turísticos más populares del mundo, pero ojo porque si lo utilizas para alquilar tu apartamento, tienes obligaciones legales que debes conocer si no quieres ser presa de una inspección administrativa.
En comunidades muy turísticas como Andalucía o Cataluña hay normativa que empieza a poner las cosas complicadas para este tipo de actividad para garantizar el control administrativo y disminuir la controversia de este tipo de actividades de alquiler con mucha rotación en las comunidades de vecinos.
En otras como Baleares, se prepara una normativa aún más exigente que incluye pedir permiso a la comunidad de propietarios o disponer de un seguro de responsabilidad civil.
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El caso de Andalucía
En Andalucía por ejemplo, desde febrero de 2016 hay un Decreto* que pretende asimilar las “viviendas con fines turísticos” (viviendas de uso turístico) con los servicios de alojamiento turístico (hoteles, hostales, etc.).
Y someterlas a su misma normativa, salvo que se trate de casas rurales (se rigen por el Decreto 20/2002) o que se alquilen durante más de 2 meses continuos, que están excluidas también por considerarse “apartamentos turísticos” (sometidos al Decreto 194/2010).
Esta norma distingue entre dos tipos de viviendas con fines turísticos: las que se alquilan de forma completa (la vivienda se cede en su totalidad a cambio del precio) y las que se alquilan por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella.
La capacidad máxima de éstas, vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación.
No discriminación
Por tanto, estas viviendas con finalidad de alquiler a turistas están sometidas a la ley andaluza de 2011 (Ley 13/2011) que, entre muchas otras cosas, regula la no discriminación en el alquiler “por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social”, o el derecho del propietario a “denegar la permanencia” (vamos, echar) a alguien que no cumpla con un mínimo de orden y no respete la convivencia.
Definición de vivienda con fines turísticos
El artículo 3 del nuevo Decreto andaluz dice:
1.Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos (ya sea alquilando el todo o habitaciones sueltas, siempre que el propietario viva en ellas).
2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (es decir, cuando subas tu anuncio a Airbnb y demás webs de alquiler vacacional).
3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (es decir, cuando subas tu anuncio a Airbnb y demás webs de alquiler vacacional).
Qué hay que hacer para alquilar una propiedad con fines turísticos
Lo primero es ser el titular o si no se es, conseguir del titular, la firma de una declaración responsable del inicio de la actividad.
La ley presume por defecto que el propietario de la vivienda con fines turísticos es el explotador de la misma y que por tanto será la persona responsable ante la Administración y los usuarios (“personas usuarias”) de la correcta prestación del servicio, pero puede delegar en un tercero la explotación como responsable de la misma.
El contenido mínimo de la declaración responsable en Andalucía será el siguiente:
a) Datos de identificación de la vivienda (lugar, tipo, finca, referencia catastral, capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente).
b) Datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.
c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.
Inscripción en el RTA
Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.
Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, se nos dará un código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía que, ojo, habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio y por supuesto en el anuncio en Airbnb y compañía.
Licencia de ocupación
También es necesario obtener una licencia de ocupación de la vivienda donde se declararán las características de la vivienda-
Esta deberá estar amueblada y equipada y disponer de un botiquín de primeros auxilios o tener ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
Además debe cumplir el máximo de ocupantes, dar información turística sobre los lugares de interés de la zona u Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y tener un cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.).
Libro registro de partes de entrada de viajeros
Otro requisito es disponer de libros-registro y de partes de entrada de personas viajeras donde se inscribirán todos los usuarios que se alojen en la vivienda.
Estos datos se deben tener a disposición de la inspección de turismo al menos hasta un año después.
Normativa de turismo en Andalucía
-Decreto 143/2014 de 21 de octubre de 2014, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.
-Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
-Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
-Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
* Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (BOJA de 11 de febrero de 2016).
