Leemos en Iustel una interesante sentencia judicial en relación con la compraventa de una vivienda en la que la promotora obligó a los compradores a hacerse cargo del importe de la plusvalía (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que obtuvo ésta. El Tribunal Supremo, a la vista de lo juzgado en dos instancias anteriores, concluye que la cláusula que originó el pleito es abusiva por desproporcionada.
Tabla de contenidos
Los hechos, la cláusula
Una pareja compró una vivienda, un trastero, y dos plazas de aparcamiento en la urbanización madrileña “Mirador de Valdefuentes” en 2005 a Monthisa Residencial, S.A., promotora inmobiliaria.
El contrato de compraventa se elevó a escritura pública el 8 marzo 2005. Su cláusula séptima (también formaba parte del documento de reserva firmado el 17 diciembre 2002), decía así:
“Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.
Consecuencia de la misma, la promotora pretendió cobrar a la pareja la plusvalía de la compra venta, que ascendía a 3.705,87 euros, mediante un procedimiento monitorio. Ante la negativa de la pareja la inmobiliaria les demandó ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid.
Primera Instancia
El 22 de marzo de 2013, el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid desestimó la demanda formulada por Monthisa Residencial, S.A., partiendo de que se trata de un contrato de 2002 anterior a la Ley 44/2006 de protección de los consumidores consideró que la cláusula era abusiva a tenor de la redacción que la citada ley hacía de estas cláusulas:
«Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato….”.
Consideró esta sentencia que no procedía la pretensión de la promotora. Básicamente porque la cláusula no fue negociada individualmente, porque se inserta en una pluralidad de contratos que limita los derechos de los consumidores. Y porque la plusvalía es un impuesto que debe pagar quien percibe el aumento del valor, es decir, la promotora vendedora.
Segunda Instancia
La promotora, no contenta con la sentencia de primera instancia, recurrió a la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18.ª, que le dio la razón en sentencia del 3 febrero 2014.
Estimó la AP que la cláusula transcrita no podía estimarse como abusiva ya que no determinaba un desequilibrio en las prestaciones, se trataba de un pacto normal. Y que cuando se celebró el contrato no estaba prohibida legalmente. Las cosas así, la pareja fue condenada al pago reclamado.
Recurso de casación ante el TS
La pareja demandada, no contenta con la condena de la sentencia de la AP de Madrid, recurrió la misma en casación ante el Tribunal Supremo. En su recurso citaron sentencias que desestimaron anteriormente la pretensión de la promotora en casos similares relacionados con el «endoso» al comprador de la plusvalía obtenida por el vendedor.
De hecho, la promotora Monthisa Residencial, S.A. ya había sido condenada por el Alto Tribunal por la misma cláusula en varias sentencias anteriores.
El TS alegaba en ellas cosas tan interesantes como que se produce una
lesión en la posición jurídica del consumidor protegido …. al imponer finalmente a la (parte) compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación.
Además, añade el TS que:
«procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora”.
También que
“es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana el sujeto pasivo es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble- y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor.
Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata, que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía”.
Por consiguiente, al existir una jurisprudencia consolidada (incluso sentencias condenando a la promotora en cuestión) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor pagar por la plusvalía obtenida «declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por» la pareja demandada por la promotora, y «confirmamos» la desestimación de la demanda que había formulado Monthisa Residencial, S.A., que es condenada al pago de las costas.
Voy a realizar una reserva de un vivienda de una promocion de VPO, en dicho contrato me indican que la plusvalia de la vivienda la pagara la promotora, pero que me corresponde a mi (comprador) pagar la del trastero y garaje. Esto es asi? leyendo este articulo, entiendo que no.
Así parece Javier. Si no estáis de acuerdo tendréis que argumentarlo a la promotora y si no entran en razón buscar un abogado que os asesore y defienda, ya que la promotora también lo peleará.