El pasado 31 de diciembre se aprobó la Ley 20/2014* que modifica bastantes artículos del Código de Consumo de Cataluña en relación con la financiación de la vivienda residencial (donde se vive). O cuando hay que solicitar un préstamo hipotecario. O en relación con los suministros básicos (agua, luz y gas) cuando se dejan de pagar sus facturas.
Tabla de contenidos
Préstamos hipotecarios
Las novedades están previstas por una Directiva europea (la 2014/17/UE) y pretenden mejorar las garantías de las personas consumidoras en el momento de la contratación de créditos o préstamos hipotecarios (publicidad e información precontractual).
Y dejar claro el deber de los bancos de analizar la solvencia del consumidor y de ofrecerle contratos comprensibles. Es decir, que se entiendan la obligación del consumidor de pagar sus cuotas periódicas y las implicaciones económicas y jurídicas de dejar de hacerlo en caso de impago.
Y el de los notarios de conocer la normativa y explicar a los consumidores las hipotecas que firmen.
Pobreza energética
También, en el Código de Consumo de Cataluña se reconoce el concepto de «pobreza energética» (artículo 111-2-v de la Ley 22/2010) que es la «incapacidad de un hogar para satisfacer el mínimo de servicios energéticos (luz, gas, agua)».
Para, de esta forma, garantizar las necesidades básicas teniendo en cuenta los factores personales, geográficos y materiales que concurren y la «vulnerabilidad económica«.
Para poder atender a las familias que no tengan recursos para pagar suministros básicos (agua, gas y luz del artículo 252-4.9 del código de consumo catalán), se creará un Fondo de atención solidaria de suministros básicos.
Este fondo será financiado por las propias empresas de suministros (se reconoce el derecho de estas familias a «disponer de los instrumentos de apoyo económico necesarios»).
Derecho a la protección de los intereses económicos y sociales
Dentro del apartado que detalla y desarrolla el «Derecho a la protección de los intereses económicos y sociales» se añaden nuevos derechos de los consumidores contra los abusos comerciales:
- Obtener una protección especial en cuanto a los contratos de prestación de servicios básicos o que afectan a derechos de las personas consumidoras.
- “Recibir, del organismo competente en materia de consumo, información sobre los mecanismos de garantía efectiva de los derechos reconocidos en el ordenamiento vigente aplicables en materia de relaciones de consumo.
- “Solicitar la eliminación y el cese de las cláusulas y prácticas abusivas o desleales. En el caso de los créditos o préstamos hipotecarios, puede preverse la opción de la dación en pago.
Y un nuevo apartado del artículo 123, el 10, llamado: «Créditos o préstamos hipotecarios sobre la vivienda» que dice así:
1. Las personas consumidoras, los avalistas y los terceros hipotecantes tienen derecho a recibir información y protección efectiva de la Administración de la Generalidad en los aspectos relacionados con los contratos de crédito o préstamo hipotecario sobre la vivienda.
2. Las personas consumidoras, los avalistas y los terceros hipotecantes relacionados con el negocio de crédito o de préstamo hipotecario tienen derecho a recibir de los notarios, con una antelación de al menos cinco días hábiles y de modo que les sea comprensible, la siguiente información:
a) El contenido de la escritura pública del contrato de crédito o préstamo hipotecario de la vivienda y sus consecuencias jurídicas y económicas para la persona consumidora, los avalistas y los terceros hipotecantes.
b) Las consecuencias de una posible ejecución por impago y de las fluctuaciones del precio de mercado de la vivienda, la posibilidad de que las entidades de crédito pidan ampliaciones de garantía en determinados supuestos y los demás derechos y obligaciones que comporta el contrato de crédito o préstamo hipotecario.
c) La información relativa al arbitraje de consumo y a los demás mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos que son consecuencia de no atender las obligaciones derivadas del contrato.
En cuanto a los notarios dice así:
3. Los notarios, en el marco de sus obligaciones legales, además de comprobar que, en las escrituras relativas a créditos o préstamos hipotecarios sobre la vivienda, no se incluyen cláusulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber estado consideradas abusivas, deben velar por el respeto de los derechos que la presente ley otorga a las personas consumidoras que son deudores hipotecarios.
4. Los notarios deben asegurarse de que las personas consumidoras y los avalistas comprenden correctamente toda la información obligatoria referida al contrato hipotecario antes de firmarlo.
Posibilidad de comparar ofertas
La reforma también posibilita que el deudor pueda comparar siempre. Incluso desde el momento de la publicidad, el crédito o préstamo hipotecario que se le ofrece con productos parecidos del mismo oferente o de un tercero, de modo que siempre pueda ser consciente del coste total y de los riesgos reales de la oferta (artículos 262 del vigente Código de consumo catalán)
Además, se introduce, en la línea de la tendencia europea, la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del deudor hipotecario consumidor hasta tal punto que, si no la llega a comprobar, no podrá concederle el crédito o préstamo en las condiciones prefijadas.
La reforma también incorpora medidas para evitar cláusulas abusivas en perjuicio de las personas consumidoras. En este sentido, puede destacarse la definición como abusivos de los intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato.
Servicios básicos y Fondo de atención solidaria de suministros básicos
Las empresas de suministro de luz, agua o gas deben informar del procedimiento de baja, de las indemnizaciones, las penalizaciones o los pagos a pagar en caso de baja del servicio y de un número telefónico de contacto.
También deben informar si están o no adheridas al sistema arbitral de consumo y en caso de impago de los recibos se establecen garantías para los usuarios:
El artículo 252-4 de la Ley 22/2010, que queda redactado del siguiente modo:
3. En los contratos y las facturas debe informarse del lugar donde los usuarios pueden tramitar las quejas o reclamaciones ante el prestador del servicio básico, del procedimiento para hacerlo y del número de teléfono gratuito a que se refiere el apartado 2. También debe informarse de si el prestador del servicio está adherido a una junta arbitral de consumo y de la posibilidad de la persona consumidora de dirigirse a estos organismos para resolver los conflictos.”
Se añaden cinco apartados, del 6 al 10, al artículo 252-4 de la Ley 22/2010, con el siguiente texto:
6. Las empresas prestadoras deben informar, en cualquier aviso o comunicación referente a la falta de pago del servicio, de los derechos que afectan a la pobreza energética y de los demás derechos que tienen las personas consumidoras en situación de vulnerabilidad económica de acuerdo con la normativa vigente. Esta información debe redactarse de forma clara, transparente y adecuada a las circunstancias, de acuerdo con las directrices que fije la Agencia Catalana del Consumo.
7. Las personas en situación de vulnerabilidad económica que cumplen los requisitos establecidos por la letra w del artículo 111-2, si reciben un aviso de interrupción del suministro de agua, electricidad o gas, deben presentar, en el plazo de quince días hábiles desde la recepción del aviso, un informe de los servicios sociales básicos sobre su situación personal o, si procede, una copia de la solicitud registrada en que solicitan su emisión. Si no se ha presentado el informe de los servicios sociales básicos, sino únicamente la solicitud, la empresa suministradora debe suspender la interrupción del suministro hasta que se aporte el informe o hayan transcurrido dos meses desde que se le comunicó que se había solicitado.
Las administraciones públicas responsables deben emitir este informe en el plazo de quince días a contar de la fecha en que se solicita. El informe, que debe acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos por la letra w del artículo 111-2, también puede ser emitido de oficio por los servicios sociales básicos y tiene una vigencia de seis meses a contar del día en que se emite, sin perjuicio del hecho de que pueda renovarse.
El informe tiene efectos vinculantes con relación a la interrupción de los cortes de suministro, de acuerdo con lo establecido por el apartado 8.
8. Las unidades familiares a que se refiere la letra v del artículo 111-2 están protegidas de los cortes de suministro a que se refiere el apartado 7, especialmente durante los períodos críticos. Mediante una orden deben establecerse anualmente los meses comprendidos en estos períodos.
La deuda que se acumule con las empresas suministradoras debe aplazarse con las condiciones que ambas partes acuerden o bien mediante los mecanismos de mediación y arbitraje que las partes acepten. Sin perjuicio de los acuerdos o del resultado de la mediación o arbitraje, la persona consumidora tiene, en cualquier caso, el derecho a satisfacer la deuda pendiente de forma íntegra o fraccionada en los meses siguientes al período declarado crítico.
9. Las unidades familiares que no pueden cumplir los compromisos de pago de acuerdo con lo establecido por el presente artículo, una vez agotados los mecanismos de resolución de conflictos, deben disponer de los instrumentos de apoyo económico necesarios.
10. Las empresas suministradoras, de acuerdo con las administraciones públicas, deben habilitar los mecanismos de información necesarios para poner en conocimiento de los servicios sociales básicos y de las personas usuarias la información actualizada sobre las tarifas sociales y las demás ayudas y medidas previstas para hacer frente a la pobreza energética. Esta información debe redactarse de forma clara, transparente y adecuada a las circunstancias, de acuerdo con las directrices que fije la Agencia Catalana del Consumo. Además, deben habilitarse mecanismos de diálogo, prevención e información entre las empresas suministradoras y los servicios sociales básicos sobre los impagos del servicio por parte de las personas consumidoras.”
Cortes de suministro por impago
En cuanto al derecho de las empresas de cortar el suministro por impago, se modifica el apartado 6 del artículo 252-5, que queda redactado del siguiente modo:
6. Para interrumpir el servicio de trato continuado, es preciso que existan, como mínimo, dos recibos o facturas impagados sobre los que no exista ninguna reclamación pendiente de resolución, siempre que no hayan sido objeto de reclamación por la persona consumidora, que se le hayan comunicado de modo fehaciente las consecuencias de este impago y que se le haya dado un plazo no inferior a diez días hábiles para pagarlos.
Fondo solidario suministros básicos
En cuanto al Fondo de atención solidaria de suministros básicos, se crea «para que las unidades familiares que no pueden cumplir los compromisos de pago de los servicios de suministro de agua, electricidad o gas tengan los instrumentos de apoyo económico necesarios«.
Este Fondo de atención solidaria de suministros básicos debe desarrollarse por reglamento y debe nutrirse, entre otras aportaciones, de las que efectúen las empresas suministradoras y las administraciones públicas competentes en esta materia.
Arbitraje de consumo y mediación en préstamos hipotecarios
Cabe destacar, además, que se refuerzan los mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos en materia de consumo (mediación y arbitraje de consumo) con la finalidad de que lleguen a ser sistemas eficaces para solucionar los problemas que se susciten entre las partes y, de esta forma, evitar la judicialización de procesos, que siempre supone costes de tiempo y dinero.
El nuevo Artículo 131-3 (Sistemas extrajudiciales de resolución de conflictos de consumo en materia de crédito o préstamo hipotecario) dice así:
“1. En el marco de los procedimientos de resolución extrajudicial de conflictos de consumo derivados de contratos de crédito o préstamo hipotecario que afecten a la vivienda habitual de la persona consumidora, el organismo competente puede solicitar un informe de evaluación social que determine los riesgos sociales y económicos derivados del proceso de lanzamiento. Para redactar este informe, debe pedirse información a los servicios sociales básicos sobre la situación de la persona o unidad familiar.
“2. El informe de evaluación social debe ir acompañado de propuestas de viabilidad o liquidación ordenada de la deuda, que las partes pueden asumir como solución pactada, con la inclusión de la dación en pago, y que deben estar redactadas por los servicios públicos de consumo de Cataluña.
“3. Si en el procedimiento extrajudicial no se alcanza una solución pactada, el informe de evaluación social y las propuestas de viabilidad pueden ser requeridos y considerados por la autoridad judicial en casos de procedimientos judiciales por impago de cuotas hipotecarias por situaciones de sobreendeudamiento sobrevenido, o bien pueden ser aportados por las partes en dicho procedimiento judicial.”
Ejecuciones hipotecarias
En cuanto a los créditos o préstamos hipotecarios, el Artículo 132-4 del código de consumo catalán pasa a decir así:
“1. Las administraciones públicas catalanas y, especialmente, los servicios públicos de consumo deben garantizar que, en los casos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual como consecuencia del incumplimiento del deudor, pueda llevarse a cabo un procedimiento de mediación destinado a la resolución extrajudicial de conflictos previo a cualquier otro procedimiento judicial o a la intervención notarial.
“2. El procedimiento de mediación debe tener por objeto buscar acuerdos entre las partes que hagan viable que la persona consumidora conserve la propiedad de la vivienda o, subsidiariamente, la posibilidad de mantener su uso y disfrute. En el marco de este procedimiento, las partes o el órgano de resolución extrajudicial de conflictos pueden solicitar un informe de evaluación social con un análisis socioeconómico del deudor y las posibles vías de resolución del conflicto en los términos del artículo 133-6.
“3. Las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. Una vez transcurrido el plazo de tres meses a contar de la notificación del acuerdo de inicio de la mediación sin haber alcanzado un acuerdo satisfactorio, cualquiera de las partes puede acudir a la reclamación administrativa o a la demanda judicial.”
Y se añade un apartado 5 al artículo 133-4 de la Ley 22/2010, con el siguiente texto:
“5. Las administraciones públicas catalanas y, especialmente, los servicios públicos de consumo deben fomentar y estimular que las empresas que otorgan créditos o préstamos hipotecarios sobre la vivienda incluyan en las condiciones generales o específicas su adhesión al arbitraje de consumo.”
Cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios
Se añade un apartado 4 al artículo 251-6 de la Ley 22/2010 con el siguiente texto:
“4. En los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas:
“a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato.
“b) Las que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés contratado y tengan al menos una de las siguientes características:
“1.ª. Que se haya fijado un límite a la bajada del tipo de interés, pero no a su subida.
“2.ª. Que el límite establecido a la bajada de los tipos de interés sea superior al 50% del valor del índice de referencia aplicable en el momento de la contratación que figure en el contrato, con la única excepción de los límites que se establezcan en el 1%, supuesto en que dicha limitación porcentual del 50% no se aplica.
“3.ª. Que la diferencia entre el límite fijado en el contrato para la subida y la bajada de los tipos de interés sea superior a 5 puntos.”
Legislación de consumo en Catalunya
- Artículo 51 de la Constitución española.
- Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña (el artículo 123 dice que «corresponde a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de consumo»).
- Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña. (ver online)
- Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito para los consumidores relativos a los bienes inmuebles de uso residencial.
* Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo (DOGC de 31 de diciembre de 2014).
