El concepto de nuda propiedad se relaciona a cualquier propiedad como puede ser la vivienda. Es un concepto jurídico que abarca el derecho que tiene una persona sobre un bien de la que es únicamente propietaria, pero con la limitación de no tener derecho de uso ni disfrute sobre el mismo. Estos derechos de uso y disfrute corresponden a un tercero que disponga del usufructo.
A la persona que dispone de la propiedad del bien pero no de su disfrute se la conoce como nudo propietario. Y a la beneficiara del uso y disfrute del bien, se la conoce como usufructuario.
En este forma jurídica, ninguno de los intervinientes tiene pleno dominio sobre la cosa. Este pleno dominio de la vivienda se obtendrá cuando usufructo y nuda propiedad recaigan sobre la misma persona.
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Nuda propiedad y Usufructo
La nuda propiedad otorga los siguientes derechos sobre la cosa (la vivienda de nuestro ejemplo anterior):
- El nudo propietario puede ejercitar la venta de la vivienda sin que se extinga el derecho sobre la misma. Además, podrá ejercer los derechos de uso y disfrute del bien inmueble cuando haya concluido dicho usufructo.
- El nudo propietario obtendrá la suma total del dinero procedente de la venta en el momento de la cesión y únicamente tendrá como deber la gestión de los gastos ordinarios de la vivienda como la luz, el agua, el IBI, etc. entre otros.
Casos habituales
El caso más frecuente en el que se da esta figura es cuando el propietario de una vivienda cede su propiedad a un hijo, quedándose con el derecho a su uso y disfrute mientras viva. Este derecho de ususfructo puede ser temporal (durante 2 años, por ejemplo), o vitalicio (hasta que me muera).
Veámoslo con otro supuesto para comprender estos dos conceptos. Supongamos un propietario que no tiene descendencia (generalmente personas mayores) por lo que toma la decisión de poner a la venta su piso cuyo nuevo comprador se transforma en nudo propietario. A la firma del contrato, mientras aquél conserva el usufructo durante toda su vida además obtiene una retribución económica.
¿Cuáles son las diferencias tangibles entre nuda propiedad y usufructo?
En primer lugar, son derechos diferentes que vamos a discernir a continuación:
- El nudo propietario tiene la propiedad, pero no tiene derecho de uso ni de goce, a diferencia del usufructuario que sí disfruta del ejercicio de estos derechos.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener por ella un rendimiento económico salvo pacto en contrario con el nudo propietario, pero no ejercer la venta del bien inmueble.
- El usufructuario tiene el deber de conservar la vivienda en óptimo estado y de restituirla una vez acabado el usufructo. Además, debe realizar un inventario de todos los bienes de la vivienda que se exhibirá en el contrato de usufructo.
- El mantenimientoy la reparación que se requiera en la vivienda, serán deberes del usufructuario.
- Losimpuestos de la vivienda también corresponden al usufructuario.
- Los contratos que celebre el usufructuario concluirán una vez acabado el usufructo.
