En este post vamos a hablar de las arras confirmatorias, penitenciales y penales en Derecho. Cuando nos vamos a comprar un bien inmueble (casa, piso, apartamento, plaza de garaje, trastero, local comercial, etc.), estamos tomando la decisión de inversión más importante, probablemente, de nuestra vida. Aquella que nos comprometerá durante años a la devolución del importe del préstamo hipotecario que habitualmente tendremos que solicitar para financiar la compra.
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Contrato de arras para el comprador de una vivienda
Para el comprador, si por fin ha dado con el piso deseado, puede ser interesante «apalabrar» el precio y las condiciones de la compraventa futura con el vendedor, mientras realiza todos los trámites.
Ya sabes, la búsqueda de financiación, aportación de documentación al banco, tasación de la vivienda, obtención del préstamo hipotecario, gestoría y firma ante Notario de las escrituras de compraventa (ante el vendedor) y de préstamo hipotecario (ante el banco).
Por su parte, para el vendedor puede ser interesante que el comprador «señale» una cantidad (un adelanto), sobre el precio de la vivienda, de manera que se pueda despreocupar por tener la venta ya «apalabrada».
No necesitas un notario para hacer un contrato de arras
En derecho, a la forma de «apalabrar» una casa antes del otorgamiento de la escritura de compraventa mediante el adelanto de una “señal” en muestra del interés en dicha transacción se le llama contrato de arras.
Se trata de un documento privado entre las partes, sin intervención de Notarios, que establece las condiciones básicas en que tendrá lugar el otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda, el día máximo que las partes se dan para que se haga la transacción y el importe de la señal que se adelanta en ese acto por el comprador a favor del vendedor.
Ojo, porque este contrato podrá contener arras confirmatorias, penitenciales y penales, y el resultado no será el mismo según cual sea.
El contrato de arras fija el precio final de la vivienda
Este contrato previo al de compraventa de la vivienda es de suma importancia, ya que reflejará el final de la negociación previa entre las partes, el acuerdo sobre un precio definitivo y un compromiso serio para la compraventa.
Por ello es necesario y recomendable que un abogado analice con anterioridad a la firma del contrato de arras la situación jurídica de la finca y negocie los términos de los contratos (el de arras y el de compraventa) ya que, según cómo esté redactado el contrato, podrá beneficiar o perjudicar al comprador.
Arras confirmatorias
A la cantidad económica cierta y entregada por el comprador al vendedor, a cuenta del precio final de la compraventa el día de la firma del contrato privado de compraventa de un inmueble se le denomina arras confirmatorias (también conocidas como pago a cuenta o pago y señal).
Ojo, porque las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato. Es decir, una vez señaladas, y desembolsadas por el comprador, no hay marcha atrás en la perfección del contrato de compraventa. El que se eche atrás, es penalizado y además puede exigir a la otra parte que cumpla su compromiso.
El art. 1.124 del Código Civil dice así a este respecto:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Por tanto, el incumplimiento del contrato de arras confirmatorias por cualquiera de las partes faculta a la parte contraria a optar entre:
-exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o
-solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Cuando en el contrato de compraventa se incluye un “pacto de arras” donde se entrega a cuenta una parte determinada del precio, a esto es lo que denominamos arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1.454 del Código Civil.
Este contrato de arras obliga a las partes a entregar el inmueble (vendedor) y a pagar el precio (comprador). Ahora bien, a diferencia de las arras confirmatorias, las arras penitenciales permiten, a cualquiera de las partes, desistir libremente del contrato, sin más consecuencias que el perjuicio económico que supone abonar la “penitencia” fijada en las arras.
Es por ello que estas arras penitenciales deben estar expresamente configuradas como tales en el contrato de arras ya que si no se dice nada sobre la configuración de las mismas, no podrá entenderse que son arras penitenciales, sino arras confirmatorias.
El artículo 1.454 del Código Civil dice así:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Para el vendedor, este contrato de arras penitenciarias supone la obligación a entregar de la cosa en el día señalado mediante la firma del contrato de compraventa con la amenaza de tener que devolver el doble de las arras señaladas por el comprador a éste último.
Y para el comprador supone un compromiso de pago futuro del precio (compraventa) con la amenaza de perder el adelanto en forma de arras si se echa para atrás.
Es decir, mediante el adelanto de las arras, el comprador se dice que dispone de una opción de compra preferente sobre los demás compradores, asegurada con el derecho a cobrar el doble de las arras si el vendedor se echa para atrás y decide no vender o vender a otra persona.
Arras penales
Existe también la tercera variante de las arras, las arras penales, que según el artículo 1152 del Código Civil y siguientes, son las que se configuran como una cláusula penal.
Este artículo dice así:
«En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado«.
En caso de incumplimiento, la parte que lo incumpla tendrá que abonar a la otra parte la pena fijada (como en las arras penitenciales) mientras que la parte cumplidora, recibirá el pago de la pena y podrá optar entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.
Contrato de opción de compra
El contrato de opción de compra es un contrato donde la parte concedente otorga a la parte optante la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.
Este contrato puede celebrarse de forma gratuita u onerosa donde el concedente recibe un pago o prima por la concesión del derecho.
El importe de la prima se pacta entre las partes, pudiendo ser un precio independiente del precio de compra o bien el importe entregado en concepto de prima se aplicará al precio de compra (en este caso habrá que redactar un contrato detallando bien las cantidades para evitar malas interpretaciones).
Y ¿qué ocurriría si alguna de la partes incumple el contrato?
Si el comprador-optante decidiera no ejercitar la opción de compra, perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción.
Si fuera el vendedor-concedente quien se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podrá, de conformidad con el art. 1.124 del Código Civil, exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
