Vinculaciones y cláusulas abusivas en las hipotecas

Si tienes contratada una hipoteca o estás buscando un préstamo hipotecario para financiar la compra de tu vivienda es necesario que conozcas las habituales cláusulas abusivas en las hipotecas.

Y es muy probable que te hayas encontrado con que los contratos que te ofrecen incluyen algún tipo de vinculación añadida al propio de la hipoteca.

Es más, no sería de extrañar que dicho contrato incluyera algún tipo de cláusula que te haya parecido cuando menos, cuestionable.

Con bastante seguridad se tratará de una cláusula abusiva. El mayor problema es que muchos consumidores se sienten obligados a aceptar este tipo de condiciones para lograr que un banco les conceda una hipoteca y poder así comprar un inmueble.

Afortunadamente, este tipo de prácticas han ido reduciéndose con el tiempo, gracias en buena parte a la intervención de las autoridades comunitarias. Sin embargo, aún hoy son relativamente frecuentes.

Es por eso que te recomendamos la lectura de este artículo sobre vinculaciones y cláusulas abusivas en las hipotecas, para el que hemos consultado a los expertos del comparador bancario Busconómico, y el posterior examen de tu contrato hipotecario. Podrías estar siendo víctima de vinculaciones y cláusulas abusivas, y nada impediría que acudieras a los tribunales para exigir su anulación.

Vincular determinados seguros a una hipoteca y otras prácticas prohibidas por el Parlamento Europeo desde el año 2013

El Parlamento Europeo de Estrasburgo aprobó en el año 2013 su primera Directiva Europea de Hipotecas, de acuerdo con la cual está prohibido que la contratación de una hipoteca esté vinculada a la de otros productos bancarios como, por ejemplo, los seguros del hogar.

De hecho, la normativa actual sólo exige la contratación de un seguro de incendios y, en cualquier, caso tenemos libertad absoluta para escoger el mediador de seguros que queramos.

Estas mejoras en la protección de los derechos del consumidor no fueron las únicas en ser introducidas por la mencionada Directiva. La introducción de un periodo de reflexión obligatorio de 7 días, la estandarización de las hojas informativas, la flexibilización de los pagos –especialmente, en el caso de amortización anticipada- y una  mayor restricción de las ejecuciones hipotecarias si tiene lugar el impago son algunas de las medidas más destacadas, las cuales ya llevan en vigor desde hace algunos años.

Pese a ello, muchas entidades financieras siguen presentando sus ofertas hipotecarias generando la falsa impresión de que se trata de paquetes cerrados no negociables, lo cual es precisamente algo que también quedo prohibido por la Directiva Europea. Lo cierto es que, si uno se molesta en preguntar o indagar con más profundidad no es difícil descubrir que el mismo banco cuenta con una alternativa libre de vinculaciones. En esos casos, la TAE ofrecida suele ser mayor. No obstante, esto no debe desanimarnos pues, el ahorro que podemos conseguir contratando seguros de terceros, fácilmente puede compensar el incremento de los intereses a pagar con la hipoteca.

En cualquier caso, existen otras muchas vinculaciones y cláusulas abusivas menos conocidas por el gran público, pero que conviene conocer, pues ya han sido previamente consideradas como tal por el legislador o la jurisprudencia nacionales.

¿Cuáles son las principales vinculaciones y cláusulas hipotecarias abusivas?

Cláusulas suelo

Las cláusulas suelo (en realidad suelo-techo) han levantado ampollas tanto en el sector de los consumidores, como en el de la banca. Ni las decisiones del legislador ni las del Tribunal Supremo han terminado de satisfacer a ninguna de las partes.

Lo cierto es que, hoy por hoy, las cláusulas suelo no son nulas de pleno derecho sino que es necesario analizar cada caso para comprobar si existe un adecuado equilibrio entre la seguridad ganada por el banco y las limitaciones establecidas al consumidor.

Precisamente, una de las claves para determinar si la cláusula suelo presente en nuestro contrato es legítima o no, radica en la existencia de una cláusula techo que limite nuestros intereses de una manera proporcionalmente semejante y, sobre todo, realista si los tipos de interés subieran mucho (cosa poco probable en momentos de crisis económica).

Cláusulas de sustitución unilateral del tipo de interés en los casos de absorción unilateral de la entidad bancaria acreedora

Este tipo de cláusula puede haber afectado a un gran número de consumidores con motivo de los procesos de fusión y absorción entre las entidades bancarias nacionales que han tenido lugar durante la última década, así como la compra de paquetes hipotecarios por parte de los fondos buitre.

Desgraciadamente, aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dejado claro que la cesión de un préstamo no debe implicar un prejuicio para el deudor, la legislación española ampara el hecho de que éste pueda no ser adecuadamente informado de los cambios en las condiciones contractuales en caso de transmisión de la hipoteca.

Cláusulas de intereses moratorios abusivos

La jurisprudencia ha considerado que aquellos intereses que superen las 2,5 veces el interés general del dinero han de ser considerados intereses abusivos, por entender que tienen un carácter más recaudatorio que punitivo.

Cláusulas de intereses multidivisa con tipo referencial impreciso

Aunque se trata de casos minoritarios, no por ello debemos dejar de mencionar la práctica habitual de establecer un tipo referencial sin la adecuada precisión, de forma que cuando tiene lugar un cambio en dicho tipo, se aplica el más elevado.

Esta práctica ha sido considerada abusiva, pues siempre debería escogerse aquel que favorezca los intereses del deudor, y en las hipotecas multidivisa no ha sido así.

Cláusula arbitral

La cláusula arbitral establece que, en caso de conflicto, ambas partes se someterán a la decisión de un árbitro renunciando a acudir a la justicia ordinaria.

A priori, esta cláusula no debería ser abusiva siempre y cuando ambas partes se sometan de común acuerdo.

El problema es que, tal como ha demostrado la jurisprudencia europea, en la mayor parte de las ocasiones, esta cláusula es introducida contractualmente de una forma en la que la parte débil –el consumidor- no era consciente de que podía negarse a someterse a un árbitro.

Cláusula de redondeo al alza

Si bien el redondeo es una práctica habitual y comúnmente aceptada, la inclusión de una cláusula contractual que establezca que dicho redondeo tendrá lugar siempre al alza cuando afecte a los intereses y comisiones a pagar por el deudor ha sido reiteradamente declarada abusiva por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ahora que conoces las principales cláusulas abusivas hipotecarias, así como las limitaciones impuestas por las autoridades europeas a las vinculaciones con otros productos financieros, te recomendamos revisar tu contrato hipotecario y asegurarte de que no estás siendo víctima de un abuso.

Todo ello pues, en ese caso, existen muchas probabilidades de que la justicia te de la razón tarde o temprano.