Qué son las vinculaciones de un préstamo hipotecario

Los últimos años muchos titulares de un préstamo hipotecario se han visto beneficiados por los tipos de interés en modo derribo (con permiso de las «cláusulas suelo«, que impuso la banca para blindarse en caso de caídas de los tipos de interés por debajo de un umbral, como ha sido el caso).

Los bancos, que están sufriendo mucho por los bajos intereses del mercado, han recurrido, para asegurar su rentabilidad, seguir ganando dinero y mantener el precio de la acción a una batería de medidas que nos terminan afectando a los consumidores:

Reducir al máximo la remuneración de los depósitos bancarios y cuentas corrientes. Es decir, no pagarnos nada por tener dinero «durmiente» en nuestras cuentas y veremos si pronto «cobrarnos» por disponer de una cuenta, ¿lo veremos?

Empezar a cobrar comisiones bancarias.Y a cobrarlas por todo. Aún nos queda mucho por ver en este aspecto los próximos años en un país como el nuestro, donde a nadie le gusta pagar comisiones.

Despidos y cierres masivos de oficinas bancarias.Aprovechando el tirón de la banca por Internet y que muchos de nosotros ya apenas pisamos una oficina del banco a lo largo del año.Parcelación de los productos bancarios en “el producto base”, más una serie de “añadidos de pago”.

Es lo que se han sacado de la chistera los bancos en el campo de los préstamos hipotecarios.

Las ofertas que lanzan al mercado, tanto en préstamos hipotecarios a interés variable como a interés fijo, son muy competitivas, a primera vista.

Pero tienen letra pequeña que encarece el coste de la operación total, medido por la TAE: las vinculaciones.

Las vinculaciones bancarias son a un préstamo hipotecario lo que los suplementos de todo tipo que nos cobran las aerolíneas low cost son al billete «pelao» con el que compiten en los buscadores de vuelos.

Seguro que te suenan: exceso equipaje, speedy boarding, elección de asientos, mascotas, refresco a bordo, etc.

Tabla de contenidos

Definición legal

Las vinculaciones bancarias en los préstamos hipotecarios están contempladas en la *Orden EHA/2899/2011* que vela por su control y transparencia.

Esta Orden dice así en su artículo 12 (Servicios bancarios vinculados):

Las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar al cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones.

Y continúa diciendo:

En caso de que solo resulte posible la contratación del servicio bancario vinculado a la contratación de otros en las condiciones ofertadas, se informará al cliente, en la forma prevista en el artículo 11 (en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estarán redactadas en términos fácilmente comprensibles, de manera claramente legible, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas españolas oficiales), de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los servicios, en la medida en que este coste esté disponible para la entidad, y de los efectos que su no contratación individual o cancelación anticipada produciría sobre el coste total de los servicios bancarios.

Esto quiere decir que se nos deben dar, por así decirlo, dos precios del préstamo hipotecario.

El primero, el tipo de interés con el que se inicia su andadura. Y el segundo, los productos vinculados que deberán ser contratados y renovados anualmente mientras dure la hipoteca.

También el tipo de interés con el que se iniciaría la vida del préstamo si decidimos no contratar ninguna vinculación (mucho menos favorable, por supuesto).

De hecho, la forma más habitual de señalar los servicios financieros vinculados a una hipoteca son a partir de un interés determinado, aprovecha la FIPER y FIPRE para presentar las “bonificaciones” a ese interés.

Por ejemplo, manteniendo la nómina en la cuenta corriente asociada, suscribiendo planes de pensiones, contratando un seguro del hogar o uno de vida.

Vinculaciones más habituales

Las vinculaciones más habituales en las hipotecas que se constituyen en la actualidad son de dos tipos, las que se pagan con la constitución de la hipoteca (una sola vez, al inicio de su vida) y las que se pagan de forma periódica:

Costes que deben abonarse una sola vez: incluyen los gastos de tasación de la vivienda objeto de hipoteca, los honorarios del Registro de la Propiedad o los gastos de gestión de la hipoteca.

Costes (vinculaciones) a pagar de forma periódica: el seguro del hogar, el seguro de vida.

Cómo saber si tu préstamo es competitivo

Los consumidores tenemos un arma única para poder comparar las distintas ofertas de hipotecas que nos puedan dar los bancos: la TAE.

Este tipo de interés es clave, ya que incorpora no solo el interés de la hipoteca sino también el coste anual de los productos vinculados (seguros del hogar y de vida, por ejemplo).

A resultas de añadir al interés del préstamo las “vinculaciones” se la conoce como coste total del préstamo expresado de forma porcentual.

Ya sabes, compara las distintas TAEs de tus FIPRES para poder elegir la mejor hipoteca.