La normativa sobre alquiler de vivienda prevé una serie de garantías para el arrendador (el que alquila su piso), y también para el arrendatario (el inquilino que paga una renta para vivir en esa vivienda). Dentro de las garantías que se reserva el propietario arrendador, la ley prevé el adelanto de una fianza. En este post te contamos todo lo que tienes que saber sobre la fianza en el contrato de alquiler, gentileza del despacho de abogados Abreda.
Tabla de contenidos
Qué es la fianza
La fianza es una de las garantías más habituales que se introducen en los contratos de alquiler de vivienda.
El objeto de la fianza es el de sufragar, al término del contrato de contrato, los créditos que el inquilino tenga pendientes de pago, tales como suministros pendientes de abono (la luz, el gas, el agua, etc.), impagos de renta o posibles desperfectos en la casa que se abandona tras el alquiler (piénsese en el estado de la pintura, de los muebles, de los enseres, etc. tras una larga estancia) tras evaluar el inventario que se dejó a su disposición.
Por ello, lo más recomendable es incluir en el contrato un inventario del mobiliario y enseres entregados con la vivienda el día uno del alquiler y su valoración, de manera que si a la salida falta alguno de ellos o hay que reponerlo por su deficiente estado, se pueda detraer del importe de la garantía, para tranquilidad del propietario arrendador.
Qué límites tiene la fianza
Legalmente, no se nos puede cobrar si somos inquilinos (no puedes cobrar si eres propietario arrendador) más de un mes de fianza.
La ley dice que en el momento de la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, que será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos, en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
La ley además apunta que durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no se puede actualizar pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, podrá exigirse que la fianza se vea incrementada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Cómo se deposita la fianza
No todo el mundo sabe que el arrendador de la vivienda no puede disponer libremente del importe de la fianza sino que está obligado a depositarla en el organismo habilitado a tal efecto en su Comunidad autónoma.
Así lo establece la Disposición Adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, que se remite a lo que disponga la norma autonómica.
La realidad es que cada Comunidad autónoma ha regulado el depósito de la fianza de alquiler y ha establecido un régimen de sanciones en caso de incumplimiento.
Por ejemplo en la Comunidad de Madrid, el ingreso se puede realizar en metálico en cualquier oficina de Bankia, por transferencia bancaria a la cuenta de Bankia Código IBAN ES81-2038-0626-07-6000028637 o mediante talón al portador o nominativo (debidamente sellado por el Negociado de Fianzas de Régimen General).
El plazo para realizar el ingreso es de treinta días hábiles desde la celebración o entrada en vigor del contrato de arrendamiento.
Si se excede este plazo, soportará un recargo de 2 % sobre el importe de la fianza, salvo que hubiera transcurrido más de un año desde la fecha de celebración del contrato, en cuyo caso se aplicará un recargo del 5 %.
Qué pasa con la fianza si termina el contrato
En el momento de la entrega de la vivienda pueden producirse dos situaciones respecto a la situación de la vivienda que se abandona:
Que no haya obligaciones pendientes (recibos de la luz, agua, gas, etc.), en cuyo caso el propietario tendrá la obligación de retornar la fianza al finalizar el contrato de arrendamiento.
Que haya obligaciones pendientes, en cuyo caso, se plantean dos alternativas:
- Si es posible determinar las obligaciones pendientes y cuantificarlas, ambas partes podrán llegar a un acuerdo y cerrar así la puerta a futuras reclamaciones.
- En caso de imposible cuantificación, será necesario establecer criterios para fijar las obligaciones pendientes y los plazos y mecanismos para la liquidación del contrato. El arrendador debe demostrar los importes que reclama al arrendatario con la presentación de las facturas correspondientes.
¿Y si no nos devuelven la fianza?
Aunque no existe un plazo legal establecido para la devolución de la fianza por el arrendador al arrendatario, es aceptado que pasado un mes desde que se haya abandonado la vivienda y hubiesen sido devueltas las llaves, el importe total de la fianza acumula intereses y se puede iniciar procedimiento judicial de reclamación de la fianza con intereses.
El retorno de la fianza debe ser por el total del monto entregado salvo que existan desperfectos, impagos en el pago de la renta o la vivienda se entregue en condiciones insalubres y de falta de higiene, en cuyo caso se descontará el importe entregado a la empresa de limpieza contratada.
Garantías adicionales a la fianza
En el contrato de alquiler se pueden pactar otras garantías adicionales a la fianza:
- El depósito: es una suma en metálico acordada entre las partes. Suele producirse en el momento firmar del contrato (se trata de un importe adicional a la fianza).
- El aval bancario: el inquilino pacta con el banco el pago de la renta en unos límites y condiciones concretas previamente pactadas en supuestos de falta de pago. El aval bancario se entrega al arrendador en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
- El seguro de protección de pagos: el arrendador puede concertar un seguro con una entidad para garantizar el cobro en caso de incumplimiento por parte del arrendatario. Actualmente se trata de la garantía más común acordada entre las partes.
- El aval de una persona física solvente: las partes convienen un avalista que responda de manera solidaria junto con el inquilino en caso de impago.
*Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (ver online).
