La mayor inversión que haremos muchos consumidores en nuestras vidas probablemente sea la compra de un piso o una casa.
Con la compra de vivienda no solo comprometeremos nuestros ahorros del momento sino que tendremos que pedir un préstamo hipotecario al banco por el importe restante más entre un 10 y un 15% adicional para gastos varios.
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Gastos en la compra y financiación de vivienda
Aparte de las comisiones que nos pueda cobrar el banco y los productos vinculados, el sufrido comprador debe prever los siguientes gastos al hipotecarse para comprar vivienda.
Esto es así porque se viene haciendo así, pero hoy en día, aceptando que la compraventa corresponde al comprador, se discute por qué el comprador debe pagar también todos los gastos asociados a la constitución de hipoteca (tasación, notario, Registro de la Propiedad, gestoría, etc.).
El ejemplo más palmario es el de la tasación (ronda los 300 euros).
Si se trata de una garantía que el banco quiere disponer para su tranquilidad, y si nos imponen tasador (al menos en la práctica), ¿por qué tenemos que pagarla los consumidores? ¿No sería 100% una garantía que debe sufragar el banco?
Es como si cuando te fueras a hacer un seguro de salud, la aseguradora te impusiera costear tú un análisis clínico en profundidad de tu salud. No oiga, esto lo paga usted.
Cuánto cuesta comprar una vivienda
Para una hipoteca de 160.000 euros para la compra de un piso y garaje por importe de 240.000 euros, el importe de los gastos asciende, por ejemplo a 26.800 euros (más del 10%).
Estos gastos se reparten así:
- Tasación de la vivienda: unos 300 euros.
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (piso de 2ª mano. IVA en caso de vivienda nueva). El ITP depende de cada comunidad autónoma pero rondará el 8-10% del valor de la compraventa: 19.000 euros.
- Gastos notariales de la compraventa (incluyen la gestión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): 725 euros.
- Gastos notariales de la constitución de hipoteca (incluyen la gestión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): unos 1.100 euros.
- Gastos de gestoría asociados a la compraventa: 285 euros.
- Gastos de gestoría asociados a la hipoteca: 285 euros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa: 495 euros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca: 450 euros
Sentencia judicial revolucionaria
El pasado 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo (TS) dictó una sentencia sobre la cláusula de gastos que aparece en todas las escrituras de préstamo hipotecario.
Esta sentencia considera abusiva su redacción siempre y cuando la entidad bancaria imponga al consumidor todos los costes derivados de ese contrato.
Los costes de los que hablamos son los honorarios de la notaría (aranceles notariales), la inscripción de la escritura de constitución de hipoteca sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad, la tasación de la vivienda, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o los gastos de gestoría (la gestoría que te impone el banco sin darte opción).
Es importante saber que, al igual que la cláusula suelo, lo que se cuestiona ahora no es la existencia de la cláusula de gastos sino la forma en que esté redactada en tu hipoteca.
Por tanto, no hay garantía cien por cien de ganar estas demandas y habría que analizar, caso a caso, para poder determinar si la cláusula que contiene tu escritura de préstamo hipotecario en concreto, es o no abusiva.
Documentación necesaria para reclamar
La documentación necesaria para poder reclamar estos gastos asociados a la constitución de préstamo hipotecario es la siguiente:
- Escritura de constitución de hipoteca.
- La factura correspondiente a la Tasación de la vivienda.
- La factura del Notario relacionada con la escritura de préstamo hipotecario.
- La factura del Registro de la Propiedad relacionada con la inscripción de la hipoteca.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que se pagó por la escritura del préstamo hipotecario.
- La factura relacionada con los gastos de gestión.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca
Si quieres reclamar por tu cuenta los gastos de hipoteca, empieza por enviar una reclamación escrita al correo del Servicio de Atención al Cliente de tu banco.
Después, si no te hacen caso, mira cómo reclamar contra tu banco y sigue adelante.
Si requirieras acudir a los Tribunales de Justicia, necesitarás los servicios de un abogado.
