En este post hablamos de los problemas en el contrato de alquiler más habitual. Muchos caseros o agencias aprovechan el desconocimiento de los inquilinos en temas de alquiler para “colar” cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento.
A continuación te contamos con un caso real, cuáles son las cláusulas abusivas más comunes en los contratos de alquiler y cómo actuar ante una situación de este tipo.
Tabla de contenidos
Problema de la consumidora
Una lectora de Consumoteca nos envía esta consulta tras sufrir un problema en un alquiler de piso.
Cuando firmé mi contrato de alquiler hace casi un año, lo cierto es que no me fijé demasiado en las cláusulas que se incluían.
Sí, lo leí, pero pensaba que todo sería correcto. Me fui a vivir con una compañera de piso hasta que ésta tuvo que dejarlo a los 6 meses por problemas personales, lo cual nos supuso muchísimos problemas con los caseros.
En ese momento, yo decidí también marcharme de la vivienda y buscar algo más barato, pero al echarle un vistazo más a fondo al contrato, me di cuenta de que tendría que pagar una mensualidad entera del alquiler si quería marcharme antes de un año.
Suponiendo que la cláusula era correcta, decidí aguantar allí hasta que hace poco tiempo, una amiga me contó que a ella le había pasado lo mismo y que en su contrato aparecía la misma cláusula que en el mío, la cual era nula.
La cláusula decía lo siguiente:
“Pasado el periodo mínimo de 6 meses, la parte arrendataria podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con, al menos, treinta días de antelación. Realizado el preaviso con la antelación expresada, y después de transcurrido el periodo de 6 meses, queda convenido el pago por la arrendataria de una indemnización a favor de la arrendadora equivalente a una mensualidad de la renta, si desistiera antes de transcurrido un año de vigencia del contrato”.
Y ahí estaba el truco: la cláusula que establece el obligado cumplimiento del primer año, fijando una determinada indemnización.
Qué dice la LAU
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (que sufrió una modificación importante en 2013*), el arrendatario puede dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasado el periodo de 6 meses y la indemnización, de haberla, estaría limitada a lo que la ley establece.
En este caso, se trata de una mensualidad por cada año del contrato que reste por cumplir y, en los periodos de tiempo inferiores, la parte proporcional.
Tras comprobar la ley varias veces, buscar información sobre el tema, etc, hablé con el casero, que me dijo, amenazador, que no quería que me fuese de la casa, que había hablado con el IVIMA y el contrato estaba en regla, y que no creía que me atreviera a denunciarle, así que tenía que cumplir el año de alquiler.
Tras no llegar a ningún acuerdo durante un tiempo, le mandé un mail comunicándole que con un periodo de treinta días de antelación le avisaba de que daría por finalizado el contrato y dejaría la casa al mes siguiente, diciéndole la indemnización que la Ley conviene que tendría que pagarle (la parte proporcional de la mensualidad según el tiempo que me quedaba), y haciéndole saber que si no llegábamos a un acuerdo tendría que tomar cartas legales en el asunto para hacer valer mis derechos. Finalmente, cedió.
Para que no te pase lo mismo que a mí, o si te ha pasado, sepas cómo actuar, te contamos las cláusulas más comunes que los caseros y agencias intentan colar en los contratos de alquiler y que son nulas a efectos de la ley, y cómo hacer frente a estos abusos.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Cláusulas abusivas son aquéllas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino, siempre y cuando estos derechos estén concedidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
De acuerdo con el artículo 6.3 del Código Civil:
“Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.”.
Eso sí, ten en cuenta que no todas las cláusulas que puedan ser perjudiciales para el arrendatario, a menos que la LAU disponga lo contrario, son abusivas.
Principales cláusulas abusivas en contratos de alquiler
Falsos arrendamientos de temporada
Muchos contratos tienen 11 meses de duración para así intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, interpretando que es un arrendamiento de temporada.
Pero cuando no existe una justificación de esta temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, el arrendamiento no es temporal sino de vivienda. Por ello, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en esa vivienda hasta los 3 años.
Negativa a la prórroga legal
Muchas veces se incluyen en los contratos de arrendamiento cláusulas contrarias al artículo 9.1 de la LAU, que explica que el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.
Esta cláusula nula normalmente indica que el arrendamiento tiene duración de un año, tras el cual las partes podrán decidir o no prorrogarlo.
Pago por adelantado de más de un mes de renta
El arrendador no puede exigir al arrendatario el pago por adelantado de más de una mensualidad de la renta, según el artículo 17.2 LAU.
Si hay una cláusula en el contrato que indica lo contrario, como abonar 2 ó 3 meses de la renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciar al arrendatario si no lo hace.
Gastos por uso ordinario
Los arreglos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según el artículo 21 LAU, corresponden al arrendador.
Por lo tanto, el casero no puede exigir al inquilino el pago de los gastos derivados de las reparaciones que requiera la vivienda.
Acceso del propietario
Por último, es también muy común la cláusula que establece que el arrendador puede acceder al inmueble cuando así lo desee para comprobar su estado.
Pues bien, si el arrendatario se niega a que el casero acceda a la vivienda, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio (artículo 18.2 de la Constitución Española) y sólo un juez podrá autorizar la entrada (lo cual no es nada fácil de conseguir).
¿Qué hacer antes de firmar un contrato de arrendamiento?
Si puedes, la mejor forma de evitar las cláusulas contrarias a la ley en los contratos de alquiler es consultar con un abogado especializado antes de firmar el contrato.
Si no puedes, asegúrate de que recibes el contrato con el suficiente tiempo como para poder mirarlo en profundidad y comprobar, con la LAU en la mano, si tienes sospecha de que pueda contener alguna cláusula abusiva.
En este caso, házselo saber al casero o agencia y no firmes el contrato si hay cuestiones que puedan perjudicarte.
¿Y si ya me ha pasado?
Ten en cuenta que el contrato de alquiler seguirá siendo válido y vinculando a las partes, pero se tendrán por no puestas las regulaciones contrarias a la Ley que incluya el contrato y que los tribunales consideren nulas (únicamente un juez puede determinarlo). El resto de cláusulas se deben respetar.
Por tanto, si es tu caso y ya te ha pasado, intenta hablar con tu casero, remitiendo a la Ley (en este caso, la LAU reformada de 2013*), y la jurisprudencia (es decir, las sentencias, decisiones o fallos dictados por los tribunales de justicia o las autoridades gubernativas) sobre la materia.
Si tu casero no atiende a razones, no vas a tener otro remedio que interponer una demanda contra él, es decir, el arrendador, lo cual es costoso y lento, a menos que tengáis previsto por contrato recurrir al arbitraje de alquileres como mecanismo alternativo.
Normativa relacionada
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (ver online).
