Se acaba de aprobar una Ley* (entra en vigor a finales de junio 2012) que obliga a los bancos y demás entidades financieras que den hipotecas en Madrid a dar una información comprensible de los elementos financieros de la hipoteca antes de contratar.
Es decir, información en la fase de elección de la mejor hipoteca. También, una vez en contratación, se debe informar sobre sus implicaciones: qué pasa si no se paga, si se amortiza parte o todo anticipadamente, si cambian los tipos de interés, etc.
Aunque esta norma realmente es una traslación al ámbito autonómico de la normativa estatal existente desde hace años (1994) en la misma materia.
Por lo tanto, tampoco aporta nada que no estuvieran realizando antes los bancos que operan en Madrid. Aunque no viene mal como recordatorio.
Los principios que llevan a esta normativa de Madrid son el de protección de los consumidores (es un deber de los poderes públicos recogido por la Constitución) y el de libertad de elección.
Es decir, la posibilidad de comparar entre las distintas ofertas de los bancos para poder elegir la más beneficiosa para los intereses de uno.
Tabla de contenidos
Información previa a la oferta vinculante
Con carácter previo a la oferta vinculante, los bancos deberán facilitar por escrito al consumidor que quiera contratar un préstamo con garantía hipotecaria, una información legible (tamaño de letra), detallada y con redacción transparente, clara, concreta y sencilla.
Esta debe permitir al consumidor obtener un conocimiento real del contenido de la información previa sobre:
a) Identificación del tipo de crédito o préstamo a suscribir (los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser a tipo de interés fijo (el interés no varía a lo largo de la vida del préstamo) o a interés variable (contienen un índice o tipo de interés de referencia con arreglo al cual –a su evolución en el tiempo- son revisados periódicamente). Y la identificación de la entidad de crédito que concede el dinero.
b) Importe total estimativo a satisfacer por el crédito o préstamo.
c) Obligaciones que el consumidor contraerá, en caso de formalización del contrato y condiciones contractuales del préstamo o crédito (incluidos los costes de tasación, comisiones y demás gastos que sean a cargo del consumidor).
d) Aclarar el alcance de la responsabilidad hipotecaria en caso de problemas de pago, es decir, contra qué patrimonio irá el banco en caso de tener que ejecutar la hipoteca por impago: si contra el valor de la vivienda hipotecada y al resto de los bienes y derechos presentes y futuros del consumidor o bien si dicha garantía queda limitada únicamente al valor de la vivienda hipotecada, especificando las condiciones financieras de cada una de las opciones.
Toda esta información se deberá entregar al consumidor mediante cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna de su recepciónpor el destinatario de la misma.
Este tema de la información legible, detallada y con redacción transparente, clara, concreta y sencilla, sobre la hipoteca es muy importante en caso de problemas ya que da al consumidor muchos asideros legales si puede demostrar que el contrato no era claro o no se entendía en el momento de la contratación.
Oferta vinculante
Si el usuario se interesa definitivamente por un banco (y este se lo permite), este le tasará la vivienda para saber cuánto le ofrecerá y estudiará la situación de la casa en el Registro de la Propiedad (básicamente que no tenga ninguna carga como otra hipteca o un embargo que le pueda afectar) y concede al consumidor una oferta vinculante, que es un documento por cualquier medio por el que quede constancia de la recepción, de todos los términos de la hipoteca (según normas hipotecarias).
Normativa hipotecaria
-Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
-Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero (da competencias a la CAM en materia de protección del consumidor).
-Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid (derechos de los consumidores y su protección jurídica, administrativa y técnica).
* Ley 1/2012, de 26 de marzo, para la Protección de los Derechos de los Consumidores Mediante el Fomento de la Transparencia en la Contratación Hipotecaria en la Comunidad de Madrid (BOCAM de 2 de abril de 2012).
