En este post te hablamos de la ley de crédito inmobiliario.
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Ley de crédito inmobiliario
Hoy entra en vigor la Ley 5/2019 que regula la contratación de créditos inmobiliarios (es decir, de créditos y préstamos hipotecarios, entre otros productos para financiar la compra de vivienda residencial).
Lo más novedoso de esta ley es que los bancos no están aún preparados tecnológicamente para cumplirla. Que los consumidores vamos a pagar menos gastos de formalización de una hipoteca (está por ver si no pagaremos al final más intereses por la financiación de nuestra vivienda).
Y que fiadores y garantes de un préstamo hipotecario estarán algo más protegidos respecto a los contratos que garanticen con su solvencia personal y patrimonial.
Orígenes y objetivo de esta ley
El origen de esta Ley es la obligación que tiene el Estado español de trasponer a nuestro ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Partiendo de la «asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias», se pretende garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz en las financiaciones de vivienda con préstamos y créditos.
Y garantizar también la seguridad jurídica del crédito hipotecario como elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.
4 grandes bloques
La Ley tiene 4 grandes bloques:
a) Normas de transparencia y de conducta en forma de obligaciones de informar que recaen sobre los prestamistas e intermediarios de crédito. Esto es una mejora de las normas que ya existen en España.
b) Regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
c) Establece el régimen sancionador para los incumplimientos de estas exigencias legales.
d) Prevé qué hacer en determinadas situaciones «escabrosas» en relación con la financiación hipotecaria. Todo ello con el fin de evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
Y ello exigiendo mayores garantías o reforzando las existentes o estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató.
Deberes de los prestamistas e intermediarios
Los prestamistas, intermediarios y sus representantes actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, tanto durante la etapa de asesoramiento sobre el préstamo. Y también en la ejecución de los contratos de préstamo.
En ambos casos deberán informar al usuario, sin coste adicional, con hipótesis razonables sobre los riesgos existentes en caso de impago a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.
Las dos obligaciones de prestamistas e intermediarios serán de información y de transparencia.
Información básica en la publicidad de los préstamos inmobiliarios
Toda publicidad de contratos de préstamo que indique un tipo de interés deberá especificar de forma clara, concisa y destacada (extracto de la norma):
a) la identidad del prestamista, intermediario de crédito o su representante designado;
b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial;
c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o mixto, más información sobre los gastos incluidos en el coste total del préstamo para el prestatario;
d) el importe total del préstamo;
e) la Tasa Anual Equivalente
f) y cuando proceda, la duración del préstamo, importe de los pagos a plazos, importe total adeudado por el prestatario, número de pagos a plazos, una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario, el sistema de amortización y fórmula de cálculo de las cuotas periódicas o la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
Toda esta información deberá ser fácilmente legible o claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la publicidad.
Información precontractual de los préstamos inmobiliarios
El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado, ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado.
Esto le permitirá evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada.
La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de la nueva ley.
Obligación de transparencia
En cuanto a la obligación de transparencia, los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación), las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación.
Estas estarán además disponibles en la página web del prestamista o gratuitamente a disposición de los prestatarios y potenciales prestatarios en sus establecimientos abiertos al público.
En concreto, el prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de la nueva Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Final de las vinculaciones hipotecarias
A partir de ahora quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con algunas excepciones como una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y otros seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.
La autoridad competente podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.
Es decir, que será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas antes. Y que la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.
Obligación de evaluar la solvencia del prestatario
Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo.
Dicha evaluación incluirá factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con sus obligaciones. Por ejemplo, su situación de empleo, los ingresos presentes, los ingresos previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.
Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.
Especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión.
La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos. Esto incluirá la obligación de consultar la CIRBE del Banco de España (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco si la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.
El prestamista solo concederá el préstamo al prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato.
Y, en caso contrario, cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito de ello advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos.
Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos entregará una copia del resultado, el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.
Tasación de los bienes inmuebles
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación.
Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera
En cuanto a los créditos e hipotecas multidivisa, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa:
a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo;
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión. El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa.
A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.
Los prestamistas informarán periódicamente del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión.
Y en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.
El incumplimiento de cualquiera de estas exigencias determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.
Amortizaciones anticipadas
El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.
En este caso, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta opción.
En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.
El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción.
En particular, se extinguirá el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibió.
Se informará de estos derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro. Se entenderá por seguro accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo.
-Durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente;
-En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
-En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
Intereses de demora
En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido.
Normativa
-Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
-Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
-Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
-Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
*Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE de 16 de marzo de 2019).
