Desde el 22 de marzo de 2019, cuando pides información a un banco sobre un préstamo hipotecario es obligatorio que te den la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Se trata de un documento informativo con una serie de aspectos sobre el préstamo destinado a poder compararlo con el mismo documento de otras entidades financieras. Comparando las FEIN de varios bancos, podrás fácilmente (se supone), elegir el mejor préstamo para tus intereses como consumidor/a.
En este post te explico en detalle qué es el Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), cuál es su contenido mínimo y las novedades que presenta frente a las ya caducas FIPRE y FIPER.
Tabla de contenidos
Desde 1994 se apuesta por la comparación de hipotecas
Aunque resulte difícil de creer, desde agosto de 1994, en España existe normativa que obliga a las entidades financieras a «dejarse comparar» en materia de préstamos hipotecarios.
Folleto informativo
Corría 1994 y tuve el honor como Director de la OCU de participar en la elaboración de la «Orden sobre transparencia en las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios» que promovió Manuel Conthe desde la DG del Tesoro y Política Financiera.
Esta exigía facilitar al usuario un folleto informativo con una serie de datos estándares para todos los bancos.
En la exposición de motivos se alababan las bondades de la comparación de ofertas bancarias en la fase de elección de entidad y producto financiero (recuerda, 1994):
La Orden, cuya finalidad primordial es garantizar la adecuada información y protección de quienes concierten préstamos hipotecarios, presta especial atención a la fase de elección de la entidad de crédito, exigiendo a ésta la entrega obligatoria de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen con claridad, de forma lo más estandarizada posible, las condiciones financieras de los préstamos.
Téngase presente que la primera premisa para el buen funcionamiento de cualquier mercado, y, a la postre, la forma más eficaz de proteger al demandante de crédito en un mercado con múltiples oferentes, reside en facilitar la comparación de las ofertas de las distintas entidades de crédito, estimulando así la efectiva competencia entre éstas.
FIPRE y FIPER
Más tarde, en 2011 se aprobaron dos documentos estándares para todos los bancos, en dos momentos clave de la contratación de una hipoteca. Los dos eran de obligada entrega al consumidor que solicitara una hipoteca.
La FIPRE informaba previamente y la FIPER lo hacía ya con una oferta personalizada vinculante para el banco pero no para el consumidor prestatario.
FEIN
Finalmente, desde marzo de 2019, las fichas FIPER y FIPRE fueron sustiuidas por el FEIN de que te hablo en esta entrada.
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN es un documento estándar que recoge la «información precontractual de los préstamos inmobiliarios» que nos debe dar el banco antes de contratar un préstamo hipotecario.
Toda esta información se nos debe facilitar en un solo documento, con caracteres tipográficos claramente legibles, empleando negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño en los datos importantes. Además, debe destacar las advertencias de riesgo al contratar la hipoteca.
El artículo 10 de la Ley 5/2019 dice así (extracto):
1. El prestamista … ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.
2. La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley.
FiAE
Además de la FEIN, nos deben dar, previo a la contratación de la hipoteca la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que nos informa sobre
la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
Qué incluye la FEIN
La FEIN incluye (Anexo I de la Ley 5/2019):
- Nombre del prestatario, fecha y hora;
- Identificación de la entidad financiera prestamista;
- Características principales del préstamo: valor y moneda, duración, tipo de préstamo e importe a reembolsar;
- Tipo de interés (TAE) y otros gastos (de un solo cobro y recurrentes);
- Periodicidad, importe y número de cuotas;
- Reembolso anticipado y condiciones;
- Derechos del prestatario: desistimiento
- Reclamaciones;
- Incumplimientos del prestatario y consencuencias (financieras y jurídicas);
Glosario para que te aclares
Como cierre, aquí te pongo un pequeño glosario de términos legales cuando se solicita una hipoteca a tu banco junto con su referencia legal y validez, para que no te hagas un lío:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). En vigor desde el 22 de marzo de 2019 (Ley 5/2019).
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En vigor desde el 22 de marzo de 2019 (Ley 5/2019).
- FIPRE (Ficha de Información Precontractual). En vigor entre el 28 octubre 2011 y el 21 de marzo de 2019 (Orden EHA/2899/2011).
- FIPER (Ficha de Información Personalizada). En vigor entre el 28 octubre 2011 y el 21 de marzo de 2019 (Orden EHA/2899/2011).
- Folleto informativo. En vigor desde el 5 de agosto de 1994 hasta el 27 de octubre de 2011 (Orden sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios 1994).
Normativa relacionada
Europea
- Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
Estatal
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver online).
- Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE de 29 de abril de 2019).
- Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (ver online).
- Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios (ver online).
- Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (derogada por Orden EHA/2899/2011).
