En materia de financiación de vivienda, un préstamo hipotecario es un préstamo que una entidad financiera prestamista (banco, antes también las cajas de ahorros, etc.) ofrece a un consumidor (prestatario).
Además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza adicionalmente con el bien inmueble (apartamento, piso, casa, chalet, etc.).
Sobre éste se constituye un derecho de hipoteca. Por eso se conocen también como préstamos con garantía hipotecaria.
Tabla de contenidos
Formalización en escritura pública
Los préstamos hipotecarios se suelen formalizar en escritura pública ante Notario que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Esto es una garantía de los compradores de una vivienda, que pueden saber qué cargas recaen sobre esta.
A continuación vemos los tipos de hipotecas de bancos.
Tipos de préstamos hipotecarios
Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser, según la forma de revisar su cuota.
Préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo
En las hipotecas fijas, el interés no varía a lo largo de la vida del préstamo.
Es decir, que el usuario prestatario siempre pagará la misma cuota mensual durante toda la vida del préstamo. Y ello pase lo que pase con los tipos de interés.
En España, esta modalidad no era muy frecuente hasta la crisis financiera de 2008, pero en los últimos años comienza a crecer ante la necesidad que buscan los usuarios de «blindarse» frente a oscilaciones de los tipos de interés, en caso de que vuelvan a estar en positivo.
Préstamos hipotecarios a interés variable
Contienen un índice o tipo de interés de referencia con arreglo al cual –a su evolución en el tiempo- son revisados periódicamente.
El índice de referencia más común en España, al que se referencian la mayoría de préstamos es el Euríbor.
En general la mayoría de estos se expresan y referencia con arreglo a la variación del euro.
Una variante de estos préstamos a interés variable cuando la moneda y el índice al que se referencian no es el euro son los préstamos multidivisa, que han dado muchos problemas a sus prestatarios.
Préstamos hipotecarios multidivisa
Se trata de préstamos hipotecarios variables, en los que la moneda en la que se referencia la devolución del capital y las cuotas mensuales no es el euro sino una divisa, entre varias posibles, a elección del usuario prestatario.
En estas hipotecas el índice de referencia para la revisión anual tampoco es el Euribor sino el Libor (London Interbank Offered Rate).
El reclamo de estos préstamos era poder referenciarse respecto a una divisa de otro país con tipos de interés inferiores a los de la España de los años 2000, además de la posibilidad de cambiar esa moneda si la tomada como referencia mejoraba su relación respecto al euro.
Sin embargo, los riesgos de estos préstamos, eran dobles: además de los riesgos de un préstamo hipotecario de tipo variable por subida de los tipos de interés de mercado existía el riesgo de que la fluctuación de la moneda extranjera respecto al euro (o de todas ellas), empeorara la situación.
Cláusula suelo
La cláusula suelo es una cláusula financiera del condicionado de un préstamo hipotecario a tipo variable.
Establece límites a la variación del tipo de interés, por debajo (cláusula suelo) o por encima de un umbral determinado (cláusula techo).
Llegado a ese umbral superior o inferior, el usuario sigue pagando ese máximo o mínimo, con independencia de cómo estén los tipos de interés en el mercado.
Estos préstamos también han dado muchos problemas a los prestatarios.
