Gastos de Formalización de la Hipoteca ¿Puedo reclamarlos?

El tema de los gastos de formalización de la hipoteca ha sido bastante polémico. Nada raro en los bancos, que últimamente se han ganado a pulso cierta mala prensa a este respecto. La cuestión ya no es si nos obligaron a pagar una cláusula suelo. Lo que nos preguntamos ahora es si nos han cobrado unos gastos que no debíamos abonar porque no nos correspondía pagarlos. El tema tiene chicha, pero lo mejor es que podemos reclamarlos si hemos sido afectados.

¿Qué son los gastos de formalización cuando hablamos de una hipoteca?

Los Gastos de Formalización de la Hipoteca son aquellos derivados del pago de la notaría, al Registro de la Propiedad, a la gestoría y los referidos a tasaciones e impuestos.

Demasiadas cosas. Demasiados gastos. ¿Te corresponde pagarlos a ti como comprador de vivienda con hipoteca?

Gastos de notaría

Pagas tú y elige el banco. Esta es la tónica con la que se encuentran muchas personas. En los gastos entran: la factura de la notaría de la firma del préstamo y la escritura del préstamo hipotecario.

Los gastos suelen estar entre el 0,1 y el 0,5% respecto de la responsabilidad hipotecaria, a lo que se le debe añadir el coste por cada hoja de la escritura. 

En este aspecto, solo podemos reclamar la factura de la notaría respecto a la operación de firma de la hipoteca, no de la compraventa. 

Registro de la Propiedad

Cualquier carga o gravamen que recaiga o se constituya sobre un inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al constituir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, se debe hacer el oportuno apunte sobre el inmueble para que sea de utilidad pública y probatoria para el banco (o cualquier comprador ulterior).

El interés primordial de todas las partes, especialmente el banco, es que la carga sobre la propiedad quede inscrita en el Registro correspondiente. 

Aún así, es bastante posible que te encuentres con la misma tónica anterior y la hayas pagado tú. Por esta razón es un gasto reclamable. 

Gestoría

La gestoría normalmente la impone el banco ya que es la entidad habitual con la que tramita miles de hipotecas. Y esto tiene el coste de hacer trámites y llevar papeles de un lado a otro. Pero seguro que mucho más caro que si uno se ofreciera a hacerlos él mismo.

Todos los trámites relacionados con la formalización de la hipoteca se realizan sin que el cliente tenga posibilidad de negociar o modificar algún aspecto a favor de sus intereses económicos, por poner un ejemplo. 

Estos trámites, que en muchas ocasiones el cliente puede realizar con propia autonomía, terminan acarreando un gasto estimado de entre 150 y 300€. Lo que, sumado a lo anterior, empieza a doler significativamente.

Por todo lo anterior este también es uno de los Gastos de Formalización de la Hipoteca que se pueden reclamar ya que son impuestos sin alternativa.

Tasación de la vivienda

La tasación de una vivienda es necesaria para calcular su valor objetivo de mercado. Y en función de este, el banco decidir el porcentaje sobre ese valor que nos concederá en forma de hipoteca a largo plazo.

Esta tasación debería hacerla un tasador profesional y totalmente imparcial ante ambas partes (cliente – banco). 

Pese a ello, es el banco el que impone qué empresa o profesional va a realizar la tasación, presumiblemente porque es de su confianza. Todo esto ha hecho muy sencillo que termine convirtiéndose en un Gasto de Formalización de la Hipoteca susceptible de ser reclamado, ya que seguro que si la elección fuera libre, el consumidor encontraría un profesional más económico. 

Impuestos

Los impuestos a los que nos referimos, más allá del IVA de la vivienda nueva, o el impuesto de transmisiones patrimoniales en segunda mano, suelen derivarse de lo que se conoce como Actos Jurídicos Documentados.

Un cambio en la normativa del impuesto de sociedades, concede a las entidades financieras la responsabilidad de asumir, a partir del momento de la modificación, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

¿Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?

Como ves, sumando los gastos impuestos por los bancos al consumidor prestatario, salen sumas elevadas.

Ahora bien, la cuestión de contratar a un abogado, suele ser espinosa. Digamos que la experiencia de usuario tiende a ser negativa, por necesidad, al menos en una parte.

Si a eso le sumamos los altos costes de las minutas de los abogados, el tiempo que pasaremos sin tener noticias nuevas de nuestro caso por la lentitud de la justicia, etc., muchos pensarán que contratar al profesional adecuado es complicado. 

El dinero, generalmente, no suele ser un problema en casos como el de las reclamaciones de los Gastos de Formalización de Hipoteca.

Hay muchos despachos profesionales que solo llevarán tu caso si saben tener la máxima seguridad de ganar y cobrarán una comisión de lo que te reembolsen. Y otros te ofrecen ir a éxito. Es decir que sólo pagarás si consiguen ganar tu pleito en tribunales. Solo es cuestión de Googlear un poco.