Con los tiempos que corren, los propietarios de vivienda que recurren a alquilar su segunda vivienda (ya sea de forma continuada o mediante alquiler vacacional) tienen que, a su vez, garantizarse que cobrarán puntualmente. Si no es así, la deseada renta adicional con la que llegar a fin de mes puede verse truncada y un montón de problemas echársenos encima.
En este post te contamos, gentileza del despacho de abogados Abreda, las garantías del arrendador que puedes exigir como propietario de una vivienda antes de alquilarla al futuro arrendatario. Son estas:
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Garantías exigibles por el arrendador de vivienda
Todo buen contrato de arrendamiento que se precie debería hacerse por escrito e incluir algunas de las siguientes garantías (cuantas más mejor para el arrendador y peor para el arrendatario):
Pago del alquiler mensual por adelantado
Salvo pacto en contrario, el arrendatario-inquilino debería pagarnos el alquiler pactado dentro de los siete primeros días de cada mes.
Si se puede pactar un plazo algo anterior, mejor. Así nos aseguramos de que el inquilino ocupará la vivienda al menos el mes en curso, en función del preaviso pactado (ver más adelante) y de que, si decidiera “largarse” sin avisar, al menos lo hará llevando unos pocos días en la vivienda del nuevo mes en curso.
Evaluación de la solvencia del inquilino
Otra garantía a disposición del arrendador es solicitar al inquilino que acredite su solvencia (su capacidad de hacer frente cada mes al alquiler).
Podemos solicitar las últimas X nóminas y el contrato de trabajo para ver el importe neto que gana el arrendatario, o la antigüedad en la empresa.
Podemos incluso pedir que la empresa empleadora del inquilino le emita una certificación firmada y sellada por persona que acredite su antigüedad en la empresa.
La fianza
La norma de 2013* que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, te obliga a abonar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta (si se tratase de un inmueble con destino a uso como vivienda). O de dos mensualidades (si fuera a usarse como local comercial).
El objeto de la fianza es el de sufragar, al término del contrato de contrato, los créditos que tengas pendientes de pago.
Por ejemplo, suministros pendientes de abono, impagos de renta o posibles desperfectos en la casa que se abandona tras el alquiler (piénsese en el estado de la pintura, de los muebles, de los enseres, etc. tras una larga estancia) tras evaluar el inventario que se dejó a su disposición.
Es recomendable incluir en el contrato un inventario del mobiliario y enseres entregados con la vivienda el día uno del alquiler y su valoración, de manera que si a la salida falta alguno de ellos o hay que reponerlo por su deficiente estado, se pueda detraer del importe de la garantía, para tranquilidad del propietario arrendador.
El aval bancario
El aval bancario es una garantía aportada por una entidad financiera. Mediante un aval, que se constituirá por el importe de una a seis mensualidades, en caso de no cumplir con el pago estipulado, el banco asume el pago al arrendador.
Para el arrendatario, esta solución no es muy interesante ya que los avales tienen un coste mensual mientras estén vigentes (coste en forma de comisiones iniciales de estudio y formalización y comisión mensual por el riesgo asumido).
La fianza personal
La fianza es un contrato de garantía personal regulado el Código Civil. Por el contrato de fianza, el tercero fiador (padre, hermano, amigo, etc.) responderá de forma solidaria en caso de que el inquilino-arrendatario-deudor incumpla su obligación de pagar la mensualidad.
Esta medida compromete al fiador así que, incluso habiendo un vínculo familiar, conviene pensarse mucho si queremos recurrir a nuestra familia o amigos con este fin, o a la inversa, si nos interesa «fiar» a una persona que sabemos a priori que no es buena pagadora, que es informal etc.
Revisión anual de la renta
La Ley prevé en favor del arrendador y si así se ha pactado, revisar la mensualidad al haber vencido cada anualidad del contrato de alquiler.
La renta mensual se puede incrementa (ojo, también disminuir) en función de cómo hayan variado los precios, medidos por el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el índice de Garantía de Competitividad, publicados por el INE, durante los cinco primeros años de duración del contrato.
Garantías para el arrendatario
La principal garantía a tener en cuenta por el inquilino es que va a pagar su dinero y la fianza a quien es el legítimo propietario de la vivienda, es decir, evitar que le engañen, pagando a quien no tiene derecho sobre la vivienda y esté usurpando al propietario real.
Te aconsejamos acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario de la vivienda o pedirle una hoja simple actualizada.
Una vez en nuestro poder, conviene también comprobar bajo qué título se es propietario: en pleno dominio (100%), nudo propietario (se posee la vivienda pero un tercero usufructuario tiene derecho a vivir en ella), o usufructuario (se tiene el derecho a vivir en la vivienda aunque no se sea propietario de la misma).
Normativa relacionada
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (ver online).
