Según el INE, en España se venden (y compran) un promedio de 136.000 viviendas cada trimestre. Por razones de seguridad jurídica, el Derecho español es exigente en el número y tipo de trámites a realizar cuando se realiza una compraventa de vivienda. Y eso para muchas personas no es tarea fácil, por lo que agradecen el asesoramiento de expertos. Las agencias inmobiliarias y sus agentes colegiados juegan un papel interesante de asesoramiento y búsqueda de comprador a la hora de vender una vivienda. Pero nos exigen un compromiso a cambio. En este post vamos a hablar del contrato de exclusividad inmobiliaria con el que los APIs suelen trabajar. ¿Es útil? ¿Da seguridad? ¿Por qué a algunos consumidores no les gusta «casarse» con un agente?
Tabla de contenidos
La difícil tarea de vender un piso
Cuando eres propietario y quieres vender una casa o un piso (una propiedad inmobiliaria), tienes por delante todo un largo camino no exento de espinas. Si además necesitas venderlo con rapidez puede que desesperes si no encuentras comprador.
El precio de mercado
Lo primero que tendrás que hacer es conocer bien el precio de venta de tu piso atendiendo a la población, su localización, su orientación, su altura, su antigüedad, su superficie, el estado de la edificación, y un largo etcétera.
Si eres demasiado exigente en el precio probablemente no te llame ningún comprador. Y si pones un precio por debajo de mercado, te lo quitarán de las manos. Y lo venderás rápido, pero con la sensación de que has hecho el «canelo» y podrías haberle sacado más.
Documentación y contratos
Una vez que tengas comprador, deberás proveerle de una serie de documentos que prueben que tu piso está bien y con todos los gastos y cargos que te corresponda pagar, al día. También tendrás que firmar un contrato de arras que ate al comprador, exigiendo una cuantía a cuenta de la compraventa final.
La escrituración y cobro
Finalmente, tendrás que cobrar tu piso y asegurarte de que el comprador es de fiar, de que tiene solvencia, de que conseguirá la financiación necesaria. Y de que el día en que se firme la documentación de la compraventa ante Notario, todo saldrá bien.
Si eres de los que no sabe calcular el valor de mercado de su vivienda. Si eres de los que no tiene ni idea del papeleo que tienes que aportar como vendedor. Si no tienes ni tiempo ni ganas de buscar comprador o de enseñar tu piso a los potenciales compradores. En todos estos casos, y/o si eres de los que no sabe de contratos, necesitarás el asesoramiento de un experto inmobiliario.
Agencias inmobiliarias
En España, estos expertos se llaman agencias inmobiliarias, que son empresas o particulares (agentes de la propiedad inmobiliaria) que conocen el mercado de la vivienda. Si confías en sus servicios, estas agencias se ocuparán por ti de los trámites habituales en una venta de vivienda acompañándote hasta la entrega de las llaves y cobro de tu dinero.
Es decir, se dedican a orientarte hacia el mejor precio de venta a partir de su experiencia en la zona en que vives. También se ocuparán de encontrarte y enseñar tu piso a potenciales compradores. Y te ayudarán en la confección de los contratos necesarios para llevar la compraventa a ben puerto.
A cambio de todos estos servicios, estas agencias inmobiliarias te pedirán una comisión inmobiliaria sobre el precio de venta de tu piso. Y también te pedirán que les garantices por escrito la exclusividad en la venta, por medio de un contrato de exclusividad inmobiliaria.
Pero este contrato no siempre es entendido por el vendedor, ya que tendemos a pensar en que, cuantas más sean las agencias que vendan nuestro piso, antes lo venderemos. Pero esta forma de trabajar a éxito, no te garantiza que ninguna de las agencias elegidas le dedique mucho cariño a tu venta.
Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria
Según la inmobiliaria Banker & House en Cerdanyola, un contrato de exclusividad inmobiliaria es:
un acuerdo que firmamos con una agencia inmobiliaria por el que nos comprometemos, como propietarios, a cederle de modo exclusivo los derechos de la venta de nuestro inmueble durante el tiempo que las partes estipulen en dicho contrato.
Banker & House
La cláusula de exclusividad, como también se suele conocer esta obligación del comprador, es parte del contrato por el que el comprador encomienda a una agencia que se ocupe de todos los trámites relacionados con la venta de su vivienda.
Este contrato incluirá todo lo que hemos visto anteriormente: asesoramiento, estimación del precio de venta de mercado, búsqueda de compradores y visitas a la vivienda, contratación, etc. Y, por supuesto, la comisión que la agencia nos cobrará por prestarnos sus servicios si finalmente la compraventa llega a buen puerto.
Por qué es bueno trabajar en exclusiva con un solo agente
Trabajar con una agencia en exclusiva es una buena opción siempre que la agencia a la que le confíes tu piso tenga un método de trabajo bien organizado, reputación y buenos profesionales en los que confiar. La promesa de una comisión si consigue la venta en el plazo máximo acordado, hará que la agencia se desviva por ti y tus intereses, al tiempo que consigue los suyos propios.
Además, la exclusividad tiene otras ventajas si eliges bien la agencia a la que se la concedas:
- Te harán un reportaje fotográfico de tu vivienda (algunas también vídeo) y te asesorarán sobre la necesidad de hacer una mini-reforma o redecoración para su mejor salida. Es lo que se conoce como home staging.
- Subirán tu vivienda y reportaje a su página web y lo mostrarán en su escaparate de la agencia física.
- Además harán marketing inmobiliario con tu anuncio de venta de vivienda.
Es decir, que lo moverán en portales inmobiliarios, en lugares destacados, por los que ellos pagan dinero a estos portales. Mimarán tu vivienda porque saben que trabajan contra-reloj para complacer tu deseo de culminar la venta de tu piso y cobrar el precio pactado. - Buscarán compradores potenciales por ti. Harán un cribado previo y les enseñarán tu piso sin que te tengas que molestar en atender visitas pesadas que consumen tu tiempo libre.
- Tendrán un plazo de tiempo de unos 3 a 6 meses durante el cual no tendrán la presión de otros agentes competidores pujando por llevarse la venta de tu piso a costa de generar confusión al potencial comprador para que se «vaya con ellos».
En definitiva
Si no tienes tiempo, ganas o conocimientos sobre el mercado inmobiliario y quieres vender tu piso o casa, es bueno confiar la venta a un experto. Hacerlo exige a la agencia una serie de esfuerzos y dedicación durante el tiempo en que dure la compraventa a cambio de los cuales, ellos te exigen una dedicación exclusiva (que no vendas el piso por tu cuenta) y el cobro de una comisión su hay venta finalmente.
En el Derecho español predomina la libertad de contratación y negociación entre las partes. Como consumidor eres libre de vender tu vivienda por libre o por medio de una agencia inmobiliaria. También, en este último caso, eres libre de elegir aquella agencia con la que quieras trabajar entre varias de ellas. Y eres libre de aceptar las condiciones que te ofrezcan en el contrato que firmes con ellos.
Firmar exclusividad con una agencia no tiene por qué ser negativo siempre que se delimite bien un plazo máximo de venta para tu vivienda y te encaje la comisión por la compraventa que pactes con la agencia.
