«Comisión de apertura de un préstamo hipotecario». Fecha de publicación: 20 octubre 2024.
En España hay una razonable competencia entre las distintas entidades financieras a la hora de conceder hipotecas. Esto hace que la antiguamente cobrada «comisión de estudio» o «comisión de apertura», hoy en día no sea muy habitual cobrársela al solicitante de un préstamo hipotecario.
En cualquier caso, en este post te cuento una interesante sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) quien se pronuncia a favor de una prestataria que amortizó bastante antes del plazo previsto su hipoteca y reclamó a su banco la devolución de la parte proporcional de la comisión de apertura.
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Los hechos
Una consumidora polaca suscribió un préstamo hipotecario en su país con una duración de 30 años de duración (360 cuotas menduales).
Con motivo del estudio y en concepto de apertura, la consumidora tuvo que desembolsar una comisión de apertura incluida en el coste total del préstamo.
Tan solo año y medio después de la concesión del préstamo decidió amortizar íntegramente el saldo restante del préstamo hipotecario. En concreto habían pasado 19 meses.
El banco prestamista procedió a la cancelación pero la consumidora le reclamó la devolución de la parte proporcional de la comisión de apertura por los meses restantes de vida del préstamo (341 mensualidades).
Alegaba que, puesto que el banco nada decía en contrario y que la comisión de apertura se entendía que correspondía a la vida completa del préstamo, le debía corresponder, tan solo, la parte proporcional al tiempo disfrutado del préstamo: 19 meses.
El banco se negó y la consumidora decidió reclamar al banco por los cauces judiciales en Polonia hasta la última instancia posible.
Cuestión prejudicial
A la hora de dictar sentencial, los tribunales polacos se encontraron ante un caso de difícil interpretación con la legislación básica del país. Por ello, decidieron elevar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial.
Es decir, que antes de pronunciarse al respecto de la cuestión planteada, necesitaban que el Alto Tribunal Europeo se encargara de dirimir las dudas de interpretación de la legislación europea.
Pronunciamiento del TJUE
El jueves 17 de cotubre de 2024, se ha emitido un interesante fallo del TJUE dando la razón a la consumidora polaca.
En su sentencia, el alto tribunal europeo, tras examinar el condicionado legal de la hipoteca firmada, recuerda que el banco prestamista debe facilitar al consumidor una información precontractual estandarizada sobre el desglose de los gastos del mismo. Y también sobre su carácter recurrente o de pago único.
En el caso que nos ocupa, el préstamo hipotecario carecía del detalle suficiente como para aclarar si la comisión de apertura estaba vinculada o no a la duración del contrato. Y ante tal detalle debe primar la protección del consumidor sobre los intereses del banco.
Por tanto, si el banco no informaba detalladamente al respecto, considera que la comisión de apertura debe ser objeto de una reducción proporcional en caso de reembolso anticipado.
En concreto, en su pronunciamiento el TJUE viene a decir que
el consumidor no puede verse penalizado por la falta de información que el prestamista está obligado a proporcionarle…..
El hecho de que el consumidor haya pagado un gasto de una sola vez en el momento de la celebración del contrato no significa necesariamente que este sea independiente de la duración del contrato y que, por tanto, no pueda ser restituido parcialmente.
Por tanto, el TJUE ordena al órgano jurisdiccional nacional polaco que declare que dicha comisión también está cubierta por el derecho del consumidor a la reducción del coste total del crédito.
Alto nivel de protección de los Consumidores
El Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) dedica sus artículos 114 y 169 al Consumo y la protección del consumidor.
El artículo 114.3 (antiguo artículo 95 TCE) dice:
3. La Comisión, en sus propuestas previstas en el apartado 1 referentes a la aproximación de las legislaciones en materia de salud, seguridad, protección del medio ambiente y protección de los consumidores, se basará en un nivel de protección elevado, teniendo en cuenta especialmente cualquier novedad basada en hechos científicos. En el marco de sus respectivas competencias, el Parlamento Europeo y el Consejo procurarán también alcanzar ese objetivo.
Por su parte, el artículo 169.1 (antiguo artículo 153 TCE) dice que:
1. Para promover los intereses de los consumidores y garantizarles un alto nivel de protección, la Unión contribuirá a proteger la salud, la seguridad y los intereses económicos de los consumidores, así como a promover su derecho a la información, a la educación y a organizarse para salvaguardar sus intereses.
Es por ello que el Tribunal de Justicia recuerda que corresponde al juez nacional pronunciarse sobre este extremo utilizando un método que garantice un alto nivel de protección de los consumidores.
Y qué dice el Banco de España
En la página del Banco de España dedicada a la comisión de apertura se recuerda que las comisiones bancarias son libres en España salvo en los casos en los que estén limitadas legalmente.
Por lo tanto, no existe una limitación legal, por lo que cada entidad puede establecer la comisión que decida. Pero recuerda que «la entidad deberá informarte de su importe, antes de realizar la operación».
Pero, como puedes ver, no entra en el detalle sobre si la comisión se aplica a la duración total del préstamo o es proporcional al tiempo de préstamo disfrutado.
Tribunal de Justicia de la Unión Europea
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es uno de los organismos clave de la UE junto con el Parlamento, el Consejo y la Comisión.
Se dedica a interpretar, dirimir y sentenciar sobre todo aquello que afecte al cumplimiento de la legislación de la UE en cualquiera de sus estados miembros.
Se creó en la temprana fecha de 1952 y tiene sede en Luxemburgo. Está compuesto por un juez en representación de cada uno de los 27 estados miembros y por 11 abogados generales.
El TJUE cuenta con dos grandes tribunales:
- El propio Tribunal de Justicia: se encarga de dirimir las cuestiones prejudiciales que le puedan plantear los tribunales nacionales. También se pronuncia sobre recursos de anulación de legislación de los países y sobre recursos de casación.
- Tribunal General: se encarga de resolver los recursos de anulación de normas, prácticas o sentencias de tribunales que interponen los particulares, las empresas y, en algunos casos, los gobiernos nacionales. Toca temas como competencia, ayudas estatales, comercio, agricultura y marcas comerciales.
Normativa relacionada
- Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (2016/C 202/01).
