La cláusula suelo en los préstamos hipotecarios

Estaba en miles de contratos de préstamo hipotecario a interés variable (la gran mayoría de los préstamos hipotecarios en España) desde hace 20 años y nadie se dio cuenta de lo que significaba hasta que los tipos de interés se desplomaron a valores negativos consecuencia del parón por crisis económica que vivimos en España desde 2007.

La cláusula suelo es una cláusula financiera del condicionado de un préstamo hipotecario a tipo variable que establece límites a la variación del tipo de interés, por debajo (cláusula suelo) o por encima de un umbral determinado (cláusula techo).

Llegado a ese umbral superior o inferior, el usuario sigue pagando ese máximo o mínimo, con independencia de cómo estén los tipos de interés en el mercado.

La cláusula suelo, es la parte más sensible de este “túnel hipotecario”, ya que supone en la práctica que si los tipos de referencia a los que se revisa nuestra hipoteca variable alcanzan un nivel determinado, aunque sigan bajando, el consumidor seguirá pagando con referencia a los intereses de ese límite, y no a los vigentes en el mercado en cada momento, que hoy son negativos.

Por tanto, la cláusula suelo supone para el prestatario (el consumidor “endeudado hasta las cejas”) un límite mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios acordados con la entidad financiera estén por debajo de ese umbral (como se ha demostrado estos años).

Esta cláusula, junto con la cláusula techo, viene detallada en la escritura y está vinculada al tipo de referencia al que se vincula la revisión periódica de estos préstamos hipotecarios variables.

euribor-a-doce-meses — Evolución del Euríbor a 1 año (11 2016). Fte: www.infobolsa.es

La cláusula suelo aparece en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario (no en la escritura de compraventa de la vivienda) con epígrafes como límites a la aplicación del interés variable, límite de la variabilidad o tipo de interés variable.

Son varias líneas donde se establece que el interés a pagar en cada revisión, por el prestatario nunca será inferior a un porcentaje determinado, para la cláusula suelo, o superior en el caso de la cláusula techo.

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Ejemplos reales de cláusulas suelo

Desde el año 2009 el Euribor fue bajando vertiginosamente pero a muchos de los clientes de los bancos no les bajaba la cuota de la hipoteca. ¿A qué se debió?

A que había redactadas en los contratos una serie de cláusulas suelo que se activaron con la bajada del Euribor. Esto hizo que muchos clientes de las entidades bancarias supieran que existía dicha cláusula suelo y de ahí las denuncias y sentencias judiciales indicando que no sabía de su existencia.

La asociación de consumidores ADICAE interpuso una importantísima demanda judicial, ganada en 2016, contra decenas de entidades.

Ejemplos de cláusulas suelo (y techo) reales, que han sido declaradas nulas:

Liberbank (Caja Castilla La Mancha)

“El tipo de interés máximo amparado por la hipoteca, no será superior al 11% nominal anual, ni inferior al 4,50% nominal anual”.

Liberbank (Cajastur)

“No obstante todo los anterior, se conviene que durante la fase sujeta a interés variable, los tipos de interés nominal anual máximo y mínimo aplicables al préstamo serán del 2,95% y del 15% por ciento respectivamente, con independencia de que el tipo resultante por aplicación de las reglas de variabilidad …. sea inferior o supere los referidos límites”.

Banco Pastor

“Las partes acuerdan que, a efectos obligaciones, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al 4,150% nominal anual ni superior al 12,5% nominal anual”.

¿Es legal la cláusula suelo?

La respuesta es difícil de dar. El Tribunal Supremo (STS 118/2012 de 13 de marzo, RC 675/2009) ha dictado que “no ha lugar a la retroactividad de las situaciones ya juzgadas ni los pagos ya efectuados con anterioridad” por varias razones.

Entre otras porque “las cláusulas suelo, en contra de lo pretendido por la demandante, son lícitas”, porque su inclusión en las hipotecas variables “responde a razones objetivas”, y “no se trata de cláusulas inusuales o extravagantes” y su “utilización ha sido tolerada largo tiempo por el mercado”.

Por tanto, la cláusula es lícita pero no será legal cuando se pueda demostrar su carácter abusivo y ello se hace cuando las entidades financieras no hayan informado debidamente de su presencia o cuando no se haya sido transparente a la hora de firmarse el préstamo hipotecario.

Por su parte, la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito vela por que las entidades bancarias expliquen a sus clientes en términos entendibles y transparentes para ellos y en particular, la Orden de transparencia de préstamos hipotecarios de 2011* hace varias alusiones a la necesidad de claridad y transparencia antes de contratar un préstamo con garantía hipotecaria:

Toda la publicidad de las entidades de crédito referida a los servicios bancarios deberá ser clara, objetiva y no engañosa (artículo 5);

Las entidades de crédito deberán facilitar de forma gratuita al cliente de servicios bancarios toda la información precontractual que sea legalmente exigible para adoptar una decisión informada sobre un servicio bancario y comparar ofertas similares. Esta información deberá ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa y habrá de entregarse con la debida antelación en función del tipo de contrato u oferta y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por dicho contrato u oferta. (artículo 6);

Toda la información, documentación y comunicaciones dirigidas a los clientes de servicios bancarios ……. estarán redactadas en términos fácilmente comprensibles (artículo 11);

El artículo 25 (Información adicional sobre cláusulas suelo y techo) dice así:

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

Y el artículo 26 (Tipos de interés variable) dice así:

En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, se adjuntará a la Ficha de Información Personalizada (FIPER)……., en un documento separado, una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

A estos efectos, se presentarán al menos tres cuotas de amortización, calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años o el plazo máximo disponible si es menor.

Por tanto, no por existir una cláusula suelo o techo no nos la podrán aplicar, salvo que se demuestre que no se conoció, que no se explicó bien, que no se entendió, que no se incluyó en la FIPER etc., y esto costará defenderlo por la vía pacífica de la mediación, por lo cual tendremos posiblemente que recurrir a los tribunales.

Otro argumento sería la no información por parte del Notario en el acto del otorgamiento de las escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de préstamo con garantía hipotecaria (artículo 30 b), de:

En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha recibido la información prevista en los artículos 24, 25 y 26, y advertirle expresamente cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales…

2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.

3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura esa circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, en todo caso, sobre:

i) Los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.

ii) Las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés.

c) Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas. En particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así mismo, advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran pactado cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.

d) Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
….

¿Qué hacer si se tiene una cláusula suelo en la hipoteca?

Aunque en los últimos años las entidades bancarias ya no aplican las cláusulas suelo, si en tu hipoteca tienes una cláusula suelo coleando aún, no dudes en reclamar a tu banco e iniciar un proceso de mediación con el que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial para su eliminación.

Una segunda opción es apuntarse a la potente plataforma que la asociación de consumidores ADICAE tiene en marcha.

ADICAE ya ha conseguido una sentencia condenatoria de esta cláusula en los contratos de una veintena de bancos por parte del Juzgado de lo Mercantil 11 de Madrid.

Y si aún así preferimos recurrir por nuestra cuenta y riesgo a los tribunales de justicia. ¿Que pasos habría que dar?:

Redactar una carta al director de la entidad bancaria donde se firmó la hipoteca solicitando la eliminación de dicha Cláusula Suelo del clausurado de su préstamo hipotecario;

Si pasado un tiempo no encontramos respuesta redactaremos una hoja de reclamación haciendo ver a la entidad bancaria que vamos a iniciar un proceso de mediación;

Después informaremos al Defensor del Consumidor de la entidad bancaria explicando con detalle todos los pasos que hemos dado, de los que no se han tenido respuesta y solicitando, nuevamente, que se anule la cláusula suelo devolviendo o compensando el importe cobrado hasta el momento;

Presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja si tampoco hubiera respuesta ante el Defensor del Consumidor de la entidad bancaria;

Si después de todo esto no tenemos respuesta se puede subrogar la hipoteca con entra entidad (se puede hacer pero muchas veces entre los diferenciales y los impuestos y comisiones por cancelación de la hipoteca presente y apertura de una nueva, hacen que sumen más gastos y no sale a cuenta);

En el caso en que nada haya funcionado para que nos eliminen la cláusula suelo debemos ir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.