Ha sido la noticia de la semana. Nuestra normativa sobre desahucios no respeta el Derecho de la Unión Europea. Así lo ha dicho en una Sentencia el Tribunal de Justicia de la UE tras fallar sobre el contrato de hipoteca de Catalunyacaixa a instancia de un consumidor marroquí residente en España.
A partir de ahora un juez podrá ser competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario y con esta declaración paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que haya un pronunciamiento.
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¿Qué podía paralizar una ejecución hipotecaria hasta la fecha?
Hasta la fecha los motivos por los que un consumidor (el deudor hipotecario) podía oponerse a la ejecución de su hipoteca eran básicamente por defecto en la forma (no respeto de los plazos y notificaciones obligatorias), pero no estaba previsto que se pudiera alegar que había una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario para paralizar el desahucio.
En esta situación, si el usuario (y su abogado) creían que hubiera abuso en el condicionado, podían solicitar mediante un procedimiento declarativo separado del de la ejecución hipotecaria, que no suspendía el procedimiento de ejecución hipotecaria, la declaración de cláusula abusiva.
Y de ser así, si cuando recayese sentencia sobre la cláusula abusiva, la hipoteca ya se había ejecutado y la vivienda se había subastado, el consumidor se fastidiaba, era ya muy tarde para recuperar la vivienda (aunque pudiera verse indemnizado).
No había marcha atrás porque en este procedimiento de ejecución español es definitivo e irreversible.
Para muestra un botón: el Sr Aziz
Leemos en Iustel que en julio de 2007, un ciudadano marroquí trabajando en España (el Sr. Aziz) pidió una hipoteca con el banco Catalunyacaixa por un total de 138.000 euros con su apartamento como garantía.
Un año más tarde dejó de pagar sus cuotas mensuales por lo que el banco inició un procedimiento de ejecución hipotecaria contra él.
Nadie pujó por el piso en su subasta pública asi que, según lo que marca la ley hipotecaria, se la quedó el banco por el 50 % de su valor.
Antes de que lo echaran de casa, el consumidor presentó una demanda solicitando que se anularan varias cláusulas del contrato de préstamo hipotecario por su carácter abusivo y, en consecuencia, que se declarara la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Pero el 20 de enero de 2011 el Sr. Aziz fue expulsado de su vivienda antes de que hubiera sentencia sobre las cláusulas abusivas.
El Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona, que conoce del litigio, decidió preguntar al Tribunal de Justicia de la UE, por una parte, sobre si el Derecho español estaba conforme con la Directiva sobre las cláusulas abusivas, al considerar que hace que resulte muy complicado para el juez garantizar una protección eficaz del consumidor, y, por otra parte, sobre los elementos constitutivos del concepto de “cláusula abusiva” en el sentido de esa Directiva.
Entre las cláusulas abusivas denunciadas por el abogado del consumidor están:
Cláusula sobre intereses de demora
La cláusula sobre intereses de demora que establecía unos intereses de demora anuales del 18,75 % automáticamente devengables respecto de las cantidades no satisfechas a su vencimiento, sin necesidad de reclamación.
Solicita este consumidor que este interés se compare con el precio del dinero (tipo de interés legal) y si hay diferencia se interprete que hay un afán recaudatorio mucho más allá de lo necesario (recuperar lo no pagado).
Pago inmediato de la deuda en caso de impago
La que permite al banco exigir al consumidor (deudor hipotecario) el pago inmediato de toda la deuda en cuanto haya un solo incumplimiento de la obligación de pago del capital o de los intereses (vencimiento anticipado del contrato).
Es decir que si un mes fallas en el pago, te pueden exigir todo lo que debes de golpe y si no cumples, ejecutar la hipoteca.
Liquidación unilateral de deuda impagado
La cláusula relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada del contrato; esta cláusula dice que el banco puede presentar directamente la liquidación de su importe para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Y qué dice el TJUE
En su sentencia del jueves 14 de marzo*, el Tribunal de Justicia de la UE dice que la Directiva sobre las cláusulas abusivas se opone a nuestra legislación al no dejar que un Juez que declare una cláusula abusiva pueda suspender el desahucio.
Además el Tribunal de Justicia recuerda que, a falta de armonización de los mecanismos nacionales de ejecución forzosa, los motivos de oposición admitidos en el procedimiento de ejecución hipotecaria y las facultades conferidas al juez que conozca del proceso declarativo forman parte del ordenamiento jurídico interno de los Estados miembros.
Qué dicen los consumidores
En Facua dicen que «es una sentencia histórica, que sentará un antes y un después en la relación de los hipotecados con sus bancos».»Ahora le toca mover ficha al Gobierno, Rajoy debe comparecer de inmediato».
En ADICAE dicen que «Ya no hay excusas para la necesaria reforma de la legislación hipotecaria.
Y en CEACCU ofrecen en su web varios modelos de reclamación adaptados a la Sentencia del TJUE para que puedan ser usados por cualquier afectado en proceso de desahucio.
Esta es la mejor noticia que se podía tener con motivo del Día Mundial de los Consumidores, que se celebró ayer viernes, como cada 15 de marzo desde 1963.
* Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Primera) de 14 de marzo de 2013.
Directiva 93/13/CEE – Contratos celebrados con consumidores – Contrato de préstamo hipotecario – Procedimiento de ejecución hipotecaria – Facultades del juez nacional que conozca del proceso declarativo – Cláusulas abusivas – Criterios de apreciación
Asunto C-415/11, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona, mediante auto de 19 de julio de 2011, recibido en el Tribunal de Justicia el 8 de agosto de 2011, en el procedimiento entre Mohamed Aziz y Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa).
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