Agencia Negociadora del Alquiler

Seguro que has oído su anuncio en la radio. Y la muletilla final de su cuña: «alquila tu vivienda sin riesgos. ¡Practica el tranquiler!». La Agencia Negociadora del Alquiler es una empresa que ofrece a los propietarios de pisos «la gestión de sus alquileres y el cobro seguro», a cambio de una comisión.

En este post te explicamos este concepto de «alquiler seguro», los pros, los contras, las alternativas y las opiniones sobre esta empresa.

Agencia Negociadora del Alquiler

En su web, se define a la Agencia Negociadora del Alquiler como una

Entidad Mercantil Limitada que surge de la unión de una potente central de alquileres y de un despacho jurídico especializado en arrendamientos urbanos, que de manera conjunta interactúan para prestar un servicio profesional integral con el fin de garantizar que el alquiler de viviendas sea una inversión para el propietario y no una fuente de problemas como ocurre hasta ahora en muchos casos.

Como especialistas en arrendamientos, les asesoramos de la mejor forma posible en la confección del contrato de arrendamiento que mejor defienda sus intereses con las mayores garantías adaptándolo a sus necesidades y siempre sometido a la última aprobación de los propietarios.

Los reclamos de la Agencia Negociadora del Alquiler son, entre otros, «Practica el tranquiler», o «alquila tu vivienda sin riesgos».

Esto es una indicación de que esta empresa trabaja por y para una de las dos partes del contrato de alquiler de vivienda: el propietario de un piso en alquiler (arrendador).

De hecho, si ves opiniones en Google de la Agencia Negociadora, verás que la mayoría de las opiniones de inquilinos los ponen bastante regular por las garantías de solvencia que les exigen.

Pero volvamos a los arrendadores. Los pequeños propietarios de viviendas para alquiler en España somos muchos. Con los ahorros de muchos años compramos una segunda vivienda que alquilamos a un tercero.

Mientras la renta mensual obtenida sea mayor que la cuota mensual de la hipoteca, hacemos algo de dinero. Y a la vuelta de unos años, amortizada la deuda con el banco, tendremos unos ingresos adicionales para la jubilación.

Pero estos números pueden verse en peligro si elegimos mal a nuestro próximo inquilino. O si este cae en desgracia y deja de pagarnos. O si es un profesional de los impagos.

Cuando un inquilino deja de pagar la renta y decide no abandonar la vivienda a menos que un tribunal le obligue al desalojo, hay varios riesgos para el propietario.

• Durante las actuaciones en tribunales (entre 6 y 12 meses) el propietario no cobra rentas del inquilino moroso.
• El inquilino se hace fuerte en el interior y el piso no se puede alquilar a otra persona.
• Se tienen que seguir pagando los impuestos, tasas y cuotas de la comunidad de un piso que no estás pudiendo aprovechar como antes.
• No puedes tocar las cerraduras.
• La vivienda a recuperar probablemente esté destrozada por actos vandálicos del inquilino desalojado por orden judicial.

Y ahí es donde la Agencia Negociadora del Alquiler ofrece

prestar un servicio profesional integral con el fin de garantizar que el alquiler de viviendas sea una inversión para el propietario y no una fuente de problemas como ocurre hasta ahora en muchos casos.

Tranquiler

Tranquiler es el método de la Agencia Negociadora del Alquiler para alquilar pisos de forma segura para el propietario. Tranquiler incluye 

la gestión completa del alquiler y la opción con un porcentaje de morosidad casi nulo.

Abarca todas las gestiones necesarias para buscar inquilinos, enseñar las viviendas, redactar los contratos y administrar íntegramente el alquiler.

Es la modalidad más completa y segura para el arrendador, pues quien le paga la renta no es el inquilino sino directamente la Agencia Negociadora del Alquiler con lo cual se evitan los impagos y los retrasos en el cobro, asumiendo la Agencia Negociadora del Alquiler el riesgo de impago al ser la que paga directamente a los propietarios las rentas de los inquilinos que les ha seleccionado.

Además incluye defensa jurídica gratuita para el propietario.

En concreto, el método «tranquiler» de la Agencia Negociadora del Alquiler, tiene según esta empresa tres fases:

Fase 1: búsqueda de un inquilino solvente.

La empresa se ocupa de identificar a candidatos a inquilinos solventes. Les piden contrato de trabajo, tres últimas nóminas y su declaración de la renta y otros bienes que pueda poseer.

También comprueban si está inscrito en alguno de los ficheros de impagados o morosos más conocidos (RAI, ASNEF, etc.). Pasado este filtro, la empresa se entrevista con el candidato a inquilino y le pide referencias de propietarios anteriores donde haya estado alquilado.

«El fin que tiene la entrevista es sobre todo, comprobar sus principios éticos y morales, y ver cómo reaccionaría ante un supuesto despido (por desgracia, situación actual) en relación con el pago de las rentas de la vivienda arrendada; con esta entrevista intentamos buscar a personas, que ante una situación como la descrita, tengan la intención de dejar la vivienda lo antes posible con el fin de no perjudicar más a su arrendador»

Fase 2: el contrato de arrendamiento del piso

Esta fase incluye la redacción y firma de un contrato de arrendamiento con el asesoramiento de los profesionales de esta empresa. ANA ofrece en su web un contrato…

personalizado, fuerte, preciso, potente y contundente. Que penalice fuertemente los incumplimientos contractuales, pero que también sea lo suficientemente ágil para acudir a procedimientos rápidos para el desalojo de los inquilinos en el caso de impago de rentas».

Contrato, que debe estar basado en la experiencia y redactado por abogados especialistas en arrendamientos, que debe marcar en todo momento el cauce por donde debe transcurrir el alquiler…..; además incorporan en sus estipulaciones las últimas respuestas dadas por la jurisprudencia de los tribunales a los problemas más actuales.

Fase 3: un equipo profesional

La agencia negociadora del alquiler figura en el contrato como representante legal de la propiedad representándola en todas las negociaciones, demandas y respuestas que haya que dar a los inquilinos, controlando los pagos comprometidos, y que éstos se hayan ingresado en las fechas previstas.

También:

• Realiza comunicaciones a los inquilinos requiriéndoles el cumplimiento de las obligaciones que les competen y recepciona las quejas de los inquilinos.
• Ingresa y cancela las fianzas en el IVIMA.
• Hace un seguimiento de las obras y reparaciones con las compañías de seguros.
• Asiste a Juntas de Propietarios si tratan de problemas causados por los inquilinos.
• Asiste y acompaña al propietario a las resoluciones contractuales.
• Redacta cartas y escritos de reclamación.
• Gestiona altas y bajas con las compañías suministradoras (agua, luz, teléfono fijo, gas, etc.).
• Supervisa el inicio de las acciones de desahucio contra inquilinos morosos.
• etc.

En caso de problemas

En caso de problemas, los especialistas en arrendamientos de la agencia negociadora del alquiler intentan negociar con el inquilino en tu nombre.

Y en último término acuden, según se haya pactado, al arbitraje en Derecho o a la vía judicial, prestando asistencia jurídica al propietario en el procedimiento de desahucio.

«…Si se produjese algún impago de rentas por alguno de los inquilinos por nosotros seleccionados, en cuyo contrato llevemos la administración de los alquileres, la agencia negociadora del alquiler se hará cargo del pago de las rentas al propietario hasta que se dicte el Laudo Arbitral que ponga fin a la reclamación o se recuperen las llaves de la vivienda, lo que antes se produzca, siempre que el incumplimiento no fuere imputable al propietario».

A tener en cuenta

De todo lo dicho aquí arriba tienes que tener en cuenta que cuando confías tu vivienda a ANA:

• Firmas la exclusividad en la gestión del alquiler de tu vivienda por dos meses prorrogables tácitamente. Si encuentras inquilinos por tu cuenta, te penalizarán.

• Por contrato las señales y garantías se las quedan ellos, no tú.

• Son ellos los que negocian por ti y firman el contrato de arrendamiento de tu piso con el inquilino que tú les apruebes.

• En el precio va incluido el Certificado de Eficiencia Energética emitido por Técnico Cualificado (obligatorio desde junio de 2013).

• Son ellos quienes te pagan la renta mensual una vez deducida su comisión mensual (ver más abajo importe). Es decir que el inquilino no te pagará a ti. El pago será, por contrato, antes del día 8 de cada mes sobre la renta del mes anterior.

• En el contrato de alquiler las partes (tú y el inquilino), renuncian al recurso a tribunales y optan por el arbitraje como forma de resolución de controversias. Esto significa agilidad en la resolución pero el laudo arbitral cierra la vía judicial si no quedas conforme. Tenlo en cuenta.

• En caso de impago asumen tu renta hasta que recuperes las llaves de tu piso o decaiga el laudo arbitral. Ojo porque aunque los laudos arbitrales son de obligado cumplimiento, si el inquilino impagador no lo cumple, tendrás que acudir a tribunales en ejecución de la sentencia. Y esto llevará tiempo.

• Un punto a favor de ANA (a verificar en el contrato de arrendamiento) es que en caso de impago del inquilino, te siguen pagando sin dilación. Mientras que las demás opciones de seguros de protección de impagos (ver más abajo), suelen tardar en pagar. Comienzan cuando se inician los trámites judiciales.

Agencia Negociadora del Alquiler. Cuánto cobran

En la web de ANA se anuncian estos honorarios por sus servicios:

• Por el alta e inicio de una nueva relación comercial entre un arrendatario y ellos (recuerda que son ellos los que contratan en tu nombre con el inquilino): una mensualidad de renta (más IVA).

  Por ejemplo, 700 € + IVA si la renta mensual es de 700 €. Es decir una comisión del 10% de tus ingresos anuales (IVA incluido).

• El 6,25% de tu alquiler mensual (más IVA).

  En el anterior ejemplo de 700 €, el neto que tú percibirás de tu alquiler será de 647 €/mes (el 6,25% son 43,75 € o 52,94 € con IVA incluido, 7,56% de la renta mensual).  

Es decir, que si alquilaras tu piso por tu cuenta a 700 €/mes, y si todo va bien, obtendrías un neto de 700 x 12 = 8.400 € anuales (antes de IRPF).

Y si lo alquilas a través de la Agencia Negociadora del Alquiler, si todo va bien, les pagarías la primera mensualidad + IVA (847 €) y 52,94€ x 12 = 635,25 € de las 12 mensualidades.

En definitiva, 847 € iniciales + 635,25 € = 1.482,25 € de honorarios. Y tu neto anual sería de 6.918 € en vez de los 8.400 € si te lo gestionas tú solito. Y el coste de la empresa asciende al 17,65% de tus rentas.

• En caso de problemas, el coste del arbitraje es de 98 €.

• Por la redacción del contrato de alquiler (que ten por seguro te van a obligar a pagar): 100 € + IVA = 121 €.

Agencia Negociadora del Alquiler. Opiniones

Las opiniones en Google de la Agencia Negociadora del Alquiler en la oficina de José Abascal, 18 en Madrid son 313 con una puntuación media de 2,5 estrellas sobre 5 posibles. Si te molestas en leerlas verás que hay una gran dispersión entre valoraciones altas y bajas. 

Hay alternativas más baratas

Si no estás dispuesto a confiar a un tercero tus ingresos, por mucho que te los aseguren. O si prefieres gestionar tú solito tu actividad inmobiliaria de alquiler, hay una opción poco conocida que es interesante: los seguros de alquiler de vivienda.

Aseguradoras especializadas

Empresas como ARAG, son especialistas en seguro del alquiler. En su web tienes un simulador de la cuota anual a pagar.

Por ejemplo, por 379 euros al año te garantizan un máximo de 12 mensualidades de un alquiler de 700 euros mensuales. 

Seguro alquiler ARAG

La cobertura principal de estos seguros es el pago del alquiler por la aseguradora durante el número de meses que se definan en el contrato (entre 6 y 18 meses de impago).

Para que el seguro te cubra el propietario debe notificar a la aseguradora el impago de la renta con urgencia para que se ponga en marcha una demanda judicial y se pueda celebrar un juicio de desahucio del inquilino.

Esto es importante porque la aseguradora no te ingresará la renta mensual convenida hasta que comiencen las acciones judiciales contra tu inquilino, y pueden pasar entre dos o tres meses para ese trámite.

Además estos seguros pueden cubrir también cualquier otro ingreso que por contrato el inquilino se pactara que asumiera, como el pago de los suministros o la cuota de la comunidad. Tenlo en cuenta cuando contrates y pregunta qué limites monetarios tienen estas coberturas.

Seguros de hogar con coberturas específicas

Finalmente, las grandes aseguradoras tienen seguros de vivienda en alquiler que contienen coberturas específicas

• Seguro de Impago de Alquiler de Vivienda de Allianz Assistance: Tú eliges el número de mensualidades impagadas a cubrir (6, 9, 12 meses) aunque el primer mes es una franquicia (no lo cobras). Tienes varias coberturas (cada una de ellas limitada a un máximo de 3000 euros): defensa y reclamación de contratos de arrendamiento, reclamación de daños ocasionados al inmueble, actos vandálicos, etc.

• Seguro de protección de alquileres de Mapfre: te incluye en el precio hasta 12 meses de impago de la renta y hasta 3000 euros tope por varias coberturas: actos vandálicos del inquilino, defensa jurídica del arrendador incluido el desahucio, reclamación de daños y perjuicios, la defensa penal del arrendador y actuaciones y honorarios profesionales.

• Seguro de hogar para viviendas alquiladas de Generali: te cubre tanto la defensa jurídica del arrendador (asesoramiento y gestión de la reclamación al inquilino) como los daños malintencionados del inquilino tras su desalojo o abandono de la vivienda. Pero ojo, que se trata de coberturas optativas que subirán la prima anual a pagar.

Nuestro consejo

La mejor forma de proteger el alquiler de tu vivienda es haciendo una tabla comparativa, por ejemplo, en Excel, en la que pongas en tres columnas:

• los pros (buscar inquilino o que me lo busquen, encargar el contrato o me busco la vida yo, etc.),
• los contras
• y el precio final.

Y en cada fila pones las distintas alternativas en el mercado, desde hacértelo tú mismo y asumir todo el riesgo del alquiler de tu piso, hasta confiárselo a una empresa como Agencia Negociadora del Alquiler o a sus competidores, Rentagarantizada.es. Pasando por los distintos seguros de protección del alquiler.

Al final verás una tabla tipo esta:

Luego puedes ponderar cada factor en juego en un alquiler de vivienda en función de la importancia que le de tú a cada aspecto y puntuar cada opción. La que más puntos se lleve debería ser tu mejor opción.

Aspectos a valorar en tu tabla comparativa. dependiendo de tu confianza o aversión a cada una de estas gestiones o riesgos, así puntuarás lo que te ofrece cada opción alternativa para gestionar el alquiler de tu vivienda. 

• Buscar a un inquilino vs que me hagan un estudio previo de solvencia y me propongan varios candidatos
• Redactar un buen contrato de alquiler
• Coste de cada una de las opciones de alquiler para mí (si todo va bien)
• Qué pasa si me dejan de pagar una mensualidad ¿cobro de inmediato o hay que esperar a juicio?
• Qué pasa si me reclaman averías o daños en el piso
• Qué pasa si quiero subir la renta
• Qué pasa si tengo que recurrir a un cerrajero para cambiar la cerradura
• Qué pasa si tengo que ir a Tribunales de Justicia
• etc.

En cualquier caso, si te das cuenta, en las opciones de seguros, el precio final será de al menos la mitad de los honorarios de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Sobre la Agencia Negociadora del Alquiler

Agencia Negociadora del Alquiler, S.L.
Paseo de la Castellana, 131, 2º A
28046 Madrid

CIF: B85700508

Contacto: [email protected]