El pasado jueves 21 se ha publicado en el Boletín Oficial del País Vasco la Orden de 6 de octubre de 2010 de medidas financieras para la compra de vivienda*.
Esta norma extiende las ayudas a todas las viviendas de protección pública, añade una nueva modalidad de compra de vivienda (la compra de la propiedad del suelo por parte de titulares de viviendas de protección pública edificadas en derecho de superficie), y actualiza los valores de tasación y los precios máximos de venta para la adquisición de vivienda libre usada.
Tabla de contenidos
Qué se cubre
Para la nueva norma, tendrán la consideración de actuaciones protegibles en materia de compra de vivienda:
a) La compra de vivienda de protección pública.
b) La compra de la propiedad del suelo por parte de titulares de viviendas de protección pública edificadas en derecho de superficie.
c) La compra de vivienda libre usada.
A) Compra de vivienda de protección pública
Tipos de ayudas
Las medidas financieras aplicables a las actuaciones protegibles en materia de compra de vivienda son de dos tipos: a) préstamos hipotecarios cualificados y b) subvenciones a fondo perdido.
Préstamos hipotecarios cualificados
Los préstamos hipotecarios cualificados para la compra de vivienda de protección pública pueden ser directos o por subrogación en el préstamo cualificado del promotor de la vivienda de protección pública.
Los conciertan entidades de crédito que suscriben un convenio de colaboración financiera con la Administración de Euskadi. Se aplican a la primera y posteriores transmisiones de vivienda de protección pública por parte de personas físicas (prestatarios del préstamo hipotecario) que cumplan estas condiciones:
- Cumplir con los requisitos exigibles para ser beneficiario de vivienda de protección pública, de acuerdo con la normativa vigente.
- Que la vivienda para la que se solicita financiación cualificada sea domicilio habitual y permanente del comprador y que se adquiera a título oneroso (pagando por ella, no por donación u otro título gratuito).
- En caso de segundas y posteriores transmisiones, el período impositivo a computar en relación con la acreditación de ingresos será el que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto de la Renta de la Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a la fecha de la solicitud de medidas financieras.
- d) No haber recibido en los diez años inmediatamente anteriores ayudas financieras para adquisición de vivienda de protección pública.
Condiciones financieras y garantías del préstamo
La cuantía máxima del préstamo cualificado será el precio de venta sin IVA de la vivienda de protección pública y de los anejos vinculados a ella (trasteros, garajes, etc. Si el anejo no estuviera vinculado pero sí en el mismo edificio o promoción, la cuantía máxima será del 30% de su precio de venta sin IVA.).
Cuando se soliciten medidas financieras para la adquisición del dominio pleno de la vivienda de la que es cotitular el solicitante, la cuantía máxima del préstamo cualificado será el precio de venta de la parte de la vivienda y anejos que, en su caso, se adquieran.
Por su parte, el tipo de interés anual inicial será el fijado conforme a los criterios previstos en el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo, o normativa que lo sustituya.
El plazo de amortización podrá ser de 20, 25, 30 o 35 años, con la posibilidad de una carencia de tres años, concluida la cual se procederá a la amortización del principal en un plazo de 17, 22, 27 o 32 años.
El préstamo estará garantizado con hipoteca y en su caso, con las garantías adicionales que pudieran exigir al prestatario las entidades de crédito (es decir, que además del derecho de hipoteca sobre la vivienda el banco o caja que den la ayuda te pueden exigir alguna otra garantía real o personal -por ejemplo, un aval).
2.-Subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor.
El comprador puede también subrogarse como adquirente de la vivienda de protección pública en el préstamo cualificado al promotor (el que solicitó el promotor para financiar toda la obra, generalmente con carencia en su amortización pero sí pago de intereses).
Se deberá formalizar la adquisición de la vivienda mediante escritura pública de compraventa o adjudicación al tipo de interés vigente. Mediante la escritura, el adquirente accederá a la propiedad de la vivienda con las responsabilidades derivadas de la hipoteca.
El cómputo del plazo de amortización del préstamo cualificado se iniciará el día de la firma de la escritura. A tal efecto, se enviará a las entidades de crédito la primera copia de la escritura, cuyos honorarios correrán a cargo del promotor.
Subvenciones a fondo perdido
La norma vasca también prevé la concesión directa del préstamo al consumidor adquirente de vivienda de protección pública que cumpla estos requisitos específicos:
a) Que el contrato de compraventa o documento de adjudicación formalizado entre el adquirente y el promotor/vendedor de la vivienda esté debidamente visado por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
b) Que el promotor/vendedor de la vivienda cancele previamente el préstamo cualificado que hubiera recibido para la promoción o adquisición de la misma vivienda.
c) En los supuestos de primeras y segundas o posteriores transmisiones de vivienda de protección pública, que no hayan transcurrido 6 meses desde la obtención de la calificación definitiva, o desde el visado del contrato de compraventa, en el caso de que éste fuera posterior a la calificación definitiva, hasta la formalización del préstamo cualificado en la entidad de crédito.
Ayudas a la compra de la propiedad del suelo
Hay una nueva modalidad de compra de vivienda que su cubre con estas ayudas, la compra de la propiedad del suelo por parte de titulares de viviendas de protección pública edificadas en derecho de superficie, que podrá ser objeto de financiación cualificada vía préstamo preferentemente hipotecario concertado con los bancos y cajas colaboradoras de la Comunidad Autónoma de Euskadi.
Estos préstamos para la compra de la propiedad del suelo tendrán las siguientes características:
–La cuantía máxima ascenderá al 100% del precio de venta de la propiedad del suelo más los gastos e impuestos necesarios para su formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad.
-En el momento de formalización de la operación de préstamo, la garantía será personal y/o hipotecaria sobre la vivienda de protección oficial edificada en derecho de superficie, si bien, en caso de garantía hipotecaria, dicha garantía se extenderá, de forma automática, al suelo en el momento en que éste pase a ser propiedad del solicitante. Así mismo, la entidad podrá recoger en su clausulado las garantías que estime oportunas conforme a sus criterios de riesgo.
-El tipo de interés, las comisiones y penalizaciones, el modo de devengo de las cuotas de amortización y las garantías adicionales serán los establecidos para los préstamos cualificados para la compra de vivienda de protección pública, conforme a lo previsto en el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre.
–El plazo de amortización máximo será de 35 años y el diferencial aplicable al tipo de interés será el previsto en el artículo 2.2 del Decreto 628/2009.
C) Compra de vivienda libre usada.
Normativa de vivienda vasca
En el País Vasco (y legislación estatal), destacan las siguientes normativas de vivienda (entre paréntesis sus artículos relevantes a efectos de ayudas a la compra de vivienda):
- Orden de 6 de octubre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de medidas financieras para la compra de vivienda (BOPV de 21 de octubre de 2010).
- Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo.
- Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo (BOPV 28 de marzo de 2008).Su artículo 41 prevé como actuación protegible la adquisición de vivienda de protección pública y de viviendas libres usadas y el 42 establece los dos tipos de medidas financieras para la realización de las actuaciones protegibles: financiación cualificada y ayudas económicas directas.
- Orden de 16 de abril de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre circunstancias de necesidad de vivienda.
