Cuántas personas han confiado todos sus ahorros de años a una promotora inmobiliaria o una cooperativa de vivienda, en la confianza de recibir en plazo y a tiempo su piso. Y cuánta gente se ha visto perjudicada al tener que buscarse otra vivienda durante un plazo adicional no previsto por un retraso en la entrega de su casa.
En este post te hablamos de una interesante sentencia del Tribunal Supremo que hemos leído en Iustel por la que el comprador de una vivienda en construcción puede pedir la resolución del contrato y la devolución de las cantidades aportadas como anticipo, si el vendedor no se la entrega en el plazo convenido.
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Los hechos denunciados
Con fecha 27 de septiembre de 2006, un consumidor sevillano firmó un contrato de compraventa de vivienda con la promotora inmobiliaria Arquis Proyectos Inmobiliarios S.L.U. para la construcción y entrega de una vivienda sobre plano en Palomares del Río (Sevilla).
El precio de venta se fijó en la cantidad de 325.960,52 euros más 21.324,52 euros en concepto de IVA. El comprador satisfizo a cuenta del mismo la suma total de 52.350,82 euros.
Todas las cantidades abonadas por los compradores hasta la entrega de llaves estaban garantizadas por un aval bancario.
Este aseguraba a los compradores de las viviendas la devolución de las cantidades entregadas en concepto de precio más los intereses legales del dinero en tres casos:
- en el supuesto que la construcción no se iniciara.
- si no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, o
- si se retrasara la entrega de la vivienda más de seis meses por causas imputables al vendedor.
Además se daba por contrato un plazo para la ejecución de las obras se de veinte meses.
Se decía también en el contrato que el comprador “podrá instar la resolución del presente contrato siempre que la construcción no se lleve a efecto, en cuyo caso le serán devueltas las cantidades entregadas junto con los intereses legales».
La vivienda no se entrega en plazo
Pues bien, transcurrido el plazo de entrega pactado y su prórroga (finales de agosto de 2008), la vivienda no estaba en condiciones de ser entregada por no haber finalizado su construcción.
Por ello, el comprador demandante envió burofax de 2 de octubre de 2008 (recibido el día 15 del mismo mes y año), por medio de su abogada, requiriendo el otorgamiento de escritura pública en un plazo máximo de diez días, bajo apercibimiento de darlo por resuelto.
La empresa contestó el 21 de octubre de 2008 que las obras estaban “prácticamente terminadas y a falta de remates”, pero el certificado final de obra se obtuvo el 5 de noviembre de 2008 y la licencia de primera ocupación, solicitada el 28 de noviembre, fue concedida el 29 de diciembre de 2008.
Demanda en primera instancia
El consumidor afectado, interpuso una demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Sevilla, contra la promotora inmobiliaria con fecha 9 de noviembre de 2011.
En ella solicitaba que se declarara resuelto el contrato de compraventa y que se condenara a la demandada a la devolución de todas las cantidades percibidas del usuario como entregas a cuenta del precio total de la compraventa resuelta, más los intereses legales previstos por contrato.
También solicitó que se condenara a la demandada al pago de las costas judiciales.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Sevilla abrió las actuaciones n.º 1953/2011 de juicio ordinario, emplazó a la empresa a defenderse y dictó con fecha 23 de octubre de 2012 estimando íntegramente la demanda del consumidor y declarando la resolución del contrato de compraventa.
Además condenó a la empresa demandada a la devolución de las cantidades percibidas del demandante en concepto de entregas a cuenta del precio total de la compraventa resuelta, ascendentes a 52.350,82 €, más los intereses legales de la misma desde con condena en costas también para la empresa demandada.
Segunda instancia
La empresa promotora interpuso recurso de apelación (n.º 7171/2013) ante la sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla (AP) que dictó sentencia favorable el 20 de enero de 2014. La AP estimó el recurso de apelación y revocó la sentencia de primera instancia dando la razón a la promotora.
Sentencia del Tribunal Supremo
El usuario demandante interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla alegando la aplicación indebida de varios principios generales del Derecho (artículos 1.091, 1.100, 1.101, 1.108, 1.124, 1.256, 1.258 y 1.281 del Código Civil).
Y el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril* («En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.»), en cuanto la Audiencia Provincial de Sevilla considera no esencial el plazo de entrega fijado unilateralmente por la promotora vendedora en un contrato de compraventa de vivienda en construcción.
También alegó la inaplicación o aplicación indebida del principio «prior in tempore, potior in iure«, y de los artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil, puesto que la Audiencia Provincial de Sevilla establece, en la sentencia recurrida, que
“la parte que incurre en mora es la que ha cumplido todo lo que le incumbe, frente a la que verdaderamente ha incurrido en mora en el cumplimiento de su obligación, e impone la obligación de indemnizar al primeramente perjudicado, violándose con ello los más elementales principios del Ordenamiento Jurídico».
Según la sentencia del Tribunal Supremo la principal alegación del comprador a la hora de recurrir fue el incumplimiento de los artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil ya que el comprador, instó la resolución del contrato después de intentar su cumplimiento conforme a lo pactado, es decir una vez vencidos tanto el plazo de entrega pactado como su prórroga, y recibir la respuesta del vendedor de que las obras aún no estaban terminadas.
El comprador instó la resolución del contrato en virtud de lo establecido en el mismo, es decir, si la entrega de la vivienda se retrasaba por causas que fueran imputables al vendedor o que éste no probara que no le eran imputables, por lo que se ajustó tanto a lo pactado como a lo dispuesto en los arts. 1.100 como en el 1.124 del Código Civil.
Artículo 1.100 CC:
Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación.
No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:
1.º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.
2.º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.
En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.
Artículo 1.124 CC:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Datos de la Sentencia
Sentencia de la Sección 1 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Madrid), de fecha 21 de septiembre de 2016
Nº de Recurso: 928/2014
Nº de Resolución: 556/2016
Procedimiento: Casación
Ponente: Francisco Marín Castán
*Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.
