Leemos en Iustel que el Tribunal Supremo acaba de sentenciar que la cláusula penal pactada en un contrato puede ser moderada judicialmente cuando el importe de la penalización sea desproporcionado respecto al daño real sufrido. Es decir, que una penalización contractual desproporcionada se puede pelear en tribunales y ganarla.
Esta sentencia es interesante porque modera las pretensiones de la parte que pretende asegurarse el cumplimiento del contrato frente a la otra parte que puede sufrir las consecuencias de su incumplimiento, cuando son desproporcionadas y generan un enriquecimiento injusto.
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La cláusula penal de un contrato
Un contrato es un compromiso entre dos partes (particulares, empresas, particulares y empresas, etc.) de cumplir con algo a cambio de un precio.
Ejemplos de contratos son la compra de una vivienda o de un coche. Una parte se compromete a entregar la casa o el coche en una fecha determinada a cambio del precio.
En previsión de un retraso en la entrega, con consecuencias económicas para el comprador (tendrá que seguir alquilado un tiempo más), el comprador espera que se le compense por el retraso.
Pero claro, si por un retraso de un mes en la entrega de la vivienda, la cláusula penal dice que recibirá 100.000 euros, un juez podrá pronunciarse al respecto viendo desproporcionada dicha compensación. Es lo que te contamos en esta sentencia judicial del Supremo.
Los hechos denunciados
El 22 de julio de 2004 dos particulares firmaron un contrato por el que una compró a la otra una finca (una porción de terreno con casa y patio en su interior).
El precio de la compraventa se fijó en 180.303 euros (como veremos, una vez firmado el contrato la vendedora estima la valoración insuficiente con arreglo al precio de mercado e intenta no hacer la compraventa ante Notario).
En el acto se pagaron 24.040 euros, y se pactaron dos pagos: el 9 de agosto de 2005, 66.111 euros, y el 9 de septiembre de 2006, 90.151 euros.
Ese mismo 9 de septiembre de 2006 se señaló como fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, acto en el que la compradora debería haber pagado la totalidad del precio pactado.
En el pacto octavo del referido documento privado, bajo el título “Condición resolutoria y cláusula de penalización”, se estipuló que:
“Si llegada la fecha de otorgamiento de la escritura pública, …., la parte compradora no pagare el precio establecido, la vendedora podrá optar entre:
a) Exigir judicial o extrajudicialmente el precio pendiente de pago o,
b) Dar por resuelto este documento, para lo que notificará fehacientemente a la señora compradora el otorgamiento de un término de 20 días hábiles a fin y efectos de pagar la cantidad que reste pendiente de pago y, transcurrido este término, retendrá el 40% de las cantidades recibidas hasta el acto del incumplimiento y se quedará con ese importe en concepto de arras penitenciales y devolverá a la señora compradora el 60% de las cantidades recibidas que pondrá a su disposición en forma fehaciente.
La cláusula seguía así:
“Por otra parte, para el supuesto de que la señora vendedora no hiciese entrega de la posesión de la finca, firmando la escritura en su totalidad el día 9 de septiembre del año 2006, o no personase en la notaría designada por la señora compradora, o personándose no firmase la escritura pública, se establece como cláusula de penalización la cantidad de 250 euros por cada día hábil de retraso, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública y la efectiva entrega de la posesión de la finca.
Este importe se restará de la cantidad que reste pendiente de pago y sin perjuicio de las acciones legales que tenga por convenientes la compradora para el estricto cumplimiento de este contrato”.
Pues bien, aunque el primer pago se realizó, el segundo pago previsto para el 9 de septiembre de 2006, no se pudo hacer porque la vendedora no se presentó ante el Notario designado como consta mediante acta notarial y se negó a vender la finca a la compradora.
Se echó para atrás, pero la compradora depositó el dinero porque quería esa finca.
La vendedora no solo incumplió la obligación de entregar el inmueble vendido a la compradora en el plazo estipulado en el contrato sino que, además notificó a la compradora que quería
“resolver convencionalmente el contrato que nos vincula, en cuyo momento le devolveré las cantidades que me ha pagado a cuenta de precio, es decir 90.151,00 €.
Naturalmente, además de la antedicha cantidad, le satisfaré los intereses devengados por las cantidades recibidas desde la fecha en que fueron pagadas, …. a los efectos de que pueda Vd., si le interesa, evitar la rescisión, pagando el precio justo.
Puedo indicarle que según ofertas escritas que obran en mi poder que por consiguiente reflejan perfectamente el valor de mercado, el precio de la finca es el de 415.000,00 €, en lugar de los 180.303,00 € que se fijaron en el contrato, por lo que, si Vd. se aviene a satisfacer dicha cantidad, deduciendo las que me ha pagado, no tendré inconveniente en firmar la escritura de compraventa”.
Demanda del comprador
A mediados de 2007 la compradora interpuso demanda pidiendo que se condenara a la vendedora a otorgar la escritura pública de compraventa de la finca, contra el pago de la cantidad pendiente de 90.151 euros que aquélla consignó en el Juzgado. El 26 de mayo de 2008 el Juzgado dictó sentencia por la que estimó íntegramente la demanda.
El 31 de julio de 2008 las partes otorgaron escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa y cancelación de condición resolutoria con las cláusulas siguientes:
“PRIMERA.- En cumplimiento de la sentencia judicial referida bajo el antecedente III [la mencionada de 26 de mayo de 2008 ], las partes elevan a público el contrato privado de compraventa de 22 de julio de 2004….el precio de la compraventa asciende a la suma de CIENTO OCHENTA MIL TRESCIENTOS TRES EUROS, que se liquida de la siguiente forma…. Ambas comparecientes declaran extinguida y sin efecto la condición resolutoria pactada en el contrato de compraventa elevado a público, renunciando a su inscripción registral”.
Ni en el clausulado ni en otro lugar de esta escritura se hizo referencia alguna a la cláusula penal pactada en el contrato privado de compraventa de 22 de julio de 2004.
Pero dos años más tarde (diciembre 2010), la compradora interpuso contra la vendedora la demanda de este proceso, pidiendo que se la condenase a pagarle la cantidad de 110.500 euros en aplicación dicha cláusula penal.
El cálculo de esta cantidad se obtiene de multiplicar los 250 euros diarios de penalización por retraso en la entrega por los 442 días que pasaron desde la fecha prevista de la compraventa hasta la fecha efectiva (31 de julio 2008)
Sentencia en primera instancia
La compradora de la vivienda presentó una demanda 16 de diciembre de 2010 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Vilafranca del Penedès (núm. 846/2010) exigiendo el pago de la penalización.
La parte vendedora alegó que con la firma del nuevo contrato, se “novaban” las condiciones del contrato original en la que no se hablaba de penalización y además, la cuantía de la penalización de 110.500 euros, era desproporcionada.
La Jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción dictó sentencia el 12 de marzo de 2012, estimando íntegramente la demanda, alegando que
“no podemos decir que constituya novación extintiva o modificativa del contrato de compraventa originario, sustituyendo la voluntad de las partes, como sostiene la demanda, el hecho de que en la escritura pública no se haga referencia a la cláusula penalizadora”
y condenando a la vendedora demandada a pagar a la demandante 110.500 euros de principal más intereses de demora y las costas del juicio.
Sentencia en apelación
La vendedora demandada recurrió esta condena ante la sección 16.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (número de rollo 535/2012) que dictó sentencia en fecha 21 de noviembre de 2013, acogiendo parcialmente el recurso de apelación de la demandada.
En este sentido condenó a esta última a abonar 22.100 euros. Es decir que reconoció la cláusula penal del contrato en favor de la compradora. Pero redujo el derecho a una penalización por no entregar la vivienda a tiempo de los 110.500 euros de la sentencia de primera instancia a 22.100 euros.
La AP dice así:
“Ocurre que no cabe sino calificar de absolutamente desproporcionada la indemnización que se obtiene (110.500 euros) tras multiplicar la suma unitaria prevista en el contrato (250 euros) por el número total de días hábiles de retraso en que incurrió la vendedora (los transcurridos entre el 26 de septiembre de 2006 y el 31 de julio de 2008).
Teniendo en cuenta que no ha concretado la ahora apelada los efectivos perjuicios sufridos, aquel resultado no guarda una mínima coherencia con los restantes parámetros económicos del contrato, en concreto,
(1) con el precio en su día pactado por la operación de compraventa, ascendente a 180.303 euros y,
(2) con la consecuencia, también prevista, para el supuesto inverso al que aquí nos ocupa (que fuera la compradora quien incumpliera la obligación de satisfacer, dentro de término, el resto del precio pendiente de pago), supuesto en que la vendedora quedaba facultada para instar el cumplimiento del contrato o resolverlo haciendo suyo, en concepto de arras penitenciales, el 40% de las cantidades hasta el momento percibidas, esto es la suma de 36.060’40 euros.
Y continúa:
“Ante semejante desajuste y, teniendo en cuenta la obligada interpretación restrictiva de este tipo de cláusulas en cuanto suponen una excepción al régimen normal de las obligaciones ( SSTS de 8 de febrero de 1993 y 5 de marzo de 2002 ), se impone la drástica moderación de la discutida pena.
No contenta con la reducción de la penalización, la parte demandante interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo alegando infracción de los artículos 1.255, 1.091 y 1.154 del Código Civil (leer su contenido más abajo).
Sentencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo acaba de confirmar en Sentencia 530/2016, de 13 de septiembre de 2016 la sentencia de la Audiencia Provincial que revocó en parte la condena de la empresa demandada. Es decir, que el TS considera justa la reducción de la compensación que hizo la AP de Barcelona.
Considera el TS que:
- la intención de las partes no fue establecer una pena cuya cuantía pudiera aproximarse o, incluso, superar el precio de la compraventa, por lo que redujo la suma reclamada en la demanda.
- la penalización puede moderarse judicialmente en aplicación del art. 1154 del Código Civil (ver debajo).
En este caso, la comparación entre la cuantía de la penalidad pactada en el contrato y el precio de la compraventa es indicativa de una finalidad punitiva enormemente desproporcionada, debiendo estarse al principio básico de responsabilidad contractual según el cual el obligado resarcimiento no debe suponer una ganancia o enriquecimiento injusto sino que ha de procurar, únicamente, el reintegro del patrimonio a la situación en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento de la contraparte.
Las obligaciones en los contratos
El Libro Cuarto del Código Civil español (artículo 1088 y siguientes) habla sobre las obligaciones que se contraen por medio de contratos:
- Articulo 1088
Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa. - Artículo 1089
Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. - Artículo 1091
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. - Artículo 1152
En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código. - Artículo 1153
El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada. - Artículo 1154
El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. - Artículo 1255
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
