Se acaba de aprobar una nueva normativa* sobre inspección técnica de edificios en el País Vasco (conocida como ITE). Esta norma es un desarrollo de la Ley 3/2015 de Vivienda vasca.
La razón es que más del 70% de las viviendas allí tiene una antigüedad superior a los 30 años. Por ello, esta norma quiere asegurar la mejora de las condiciones de habitabilidad, funcionalidad y seguridad de las viviendas.
También su accesibilidad, el uso eficiente de los recursos naturales y la «sostenibilidad social, financiera y medioambiental».
Para acreditar periódicamente que una vivienda residencial de más de 50 años se encuentra en condiciones de habitabilidad para uso residencial, cumpliendo las exigencias de calidad vigentes en cada momento se han creado las ITEs.
Las inspecciones las deberá hacer cada diez años un técnico competente, que inscribirá su resultado en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi (Euskoregite).
El coste de la inspección técnica de los edificios será a cuenta y cargo de los propietarios del edificio.
Tabla de contenidos
Qué es la ITE
La ITE consiste en un cuestionario cumplimentar por la persona propietaria del edificio y por un informe realizado, a partir de una inspección visual, por un técnico habilitado.
Tanto el cuestionario como el informe resultante de la inspección técnica del edificio (incluirá todas sus viviendas y locales) se generarán a través de la aplicación informática ITE- Inspección Técnica de los Edificios editada por el Gobierno Vasco y sus posteriores actualizaciones.
La ITE comprenderá una inspección visual de la cubierta, de la cimentación, de la estructura, de las fachadas y de las redes comunes de suministro y evacuación de aguas.
El objetivo es conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio.
La inspección incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio y de las instalaciones para realizar el informe de evaluación de su eficiencia energética y accesibilidad.
La muestra mínima de inspección se entiende referida al total del edificio así como a cada portal. Dicha muestra abarcará la totalidad de la planta baja, de la planta bajo cubierta y de las plantas en contacto con el terreno como semisótanos, sótanos, etc.
En el resto de las plantas la muestra mínima será del 60% de las viviendas o locales de uso terciario que existieran en el conjunto de plantas a fin de que sea representativo para alcanzar el conocimiento efectivo de los elementos constructivos del edificio sometido a inspección. En todo caso, la citada muestra mínima del 60% incluirá al menos una vivienda o local por planta.
Para qué sirve la ITE
La Inspección técnica de edificios es una forma objetiva y unitaria para que las personas físicas o jurídicas propietarias de un edificio (de uso predominantemente residencial), o sus usuarios puedan conocer sus desperfectos y deficiencias y las causas.
La ITE permite también estimar las condiciones de la envolvente del edificio y sus instalaciones desde la perspectiva de la eficiencia energética. Por último, permite saber si el edificio es accesible y no discrimina a las personas en situación de discapacidad.
Objetivos de la ITE
Los objetivos de la inspección técnica de los edificios son:
a) Identificar las lesiones y deterioros visuales durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.
b) Hacer una pre-diagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de conservación de los edificios.
c) Clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación.
d) Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado.
e) Determinar las condiciones de accesibilidad del edificio en sus accesos y comunicaciones interiores desde el portal hasta el acceso a las viviendas, de acuerdo con la normativa vigente.
f) Caracterizar los diversos elementos de la envolvente del edificio y sus instalaciones de calefacción y climatización a efectos de evaluar la eficiencia energética del edificio en lo que al uso representativo o característico del mismo se refiere.
Deber de pasar la ITE
Los propietarios de edificios y viviendas (las comunidades de vecinos o en su defecto los propietarios) deben realizar una inspección técnica de vivienda y disponer de un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio.
En particular los edificios de uso predominantemente residencial ubicados con una edad superior a los 50 años a contar desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de la rehabilitación integral del edificio.
Los edificios de uso predominantemente residencial son:
aquellos edificios en los que su uso mayoritario sea destinado a vivienda, tales como viviendas unifamiliares, bifamiliares y adosados así como los de tipología residencial colectiva, entendiéndose estos por los compuestos por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluída en esta tipología el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.
De igual manera, se entenderá por edificación de uso residencial aquella en la que su uso mayoritario sea el de alojamiento dotacional sin perjuicio de que simultáneamente pueda contener otros usos.
En ningún caso se considerará que un edificio tiene un uso predominantemente residencial cuando el uso mayoritario en el edificio distinto del uso de vivienda sea de tal entidad que se encuentre sometido a algún tipo de intervención por parte de las administraciones públicas como el régimen establecido para las actividades clasificadas, la inscripción en el Registro Industrial, en el Registro General de Explotaciones Agrarias de la Comunidad Autónoma del País Vasco o el Registro General de Explotaciones Ganaderas u otros.
Exclusiones del deber de pasar la ITE
Están excluidos de esta norma los edificios de uso predominantemente residencial declarados en situación legal de ruina.
También los elementos del edificio cuya revisión o inspección técnica está sometida a normativa sectorial específica (ascensores, instalaciones eléctricas, de telecomunicación, de calefacción, o de producción de agua caliente sanitaria).
Informe de la Inspección Técnica de los Edificios
El informe de la inspección técnica de los edificios es el documento que acredita que se ha efectuado la visita de la ITE. En él, la persona que realice la inspección técnica manifestará su opinión sobre:
a) Las condiciones de conservación, seguridad, estanqueidad y de consolidación estructural del edificio. Si es necesario incluirá una estimación económica de la intervención a realizar.
b) La evaluación de las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La evaluación de la eficiencia energética del edificio.
El informe debe ser imparcial, objetivo e independiente y constará de dos partes: una con la información obtenida del edificio y otra con el sobre el estado de cada una de las cuestiones objeto de la inspección técnica de los edificios. Una copia del informe se enviará al ayuntamiento en el que radique el inmueble.
La primera inspección técnica del edificio deberá presentarse ante el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquél en el que el edificio cumpla cincuenta años, salvo en el caso de los edificios de uso residencial unifamiliar que no tengan fachada a vía o espacio de uso público que lo deberán presentar ante el ayuntamiento a requerimiento de este.
La obligación de presentar ante el ayuntamiento la ITE del edificio quedará en suspenso en el caso de que el edificio sea objeto de un procedimiento de declaración de situación legal de ruina en trámite.
Plan de uso y mantenimiento
Los propietarios de edificios a los que toque pasar la ITE que no dispongan del Libro del Edificio, deberán disponer de un Plan de uso y mantenimiento.
Este Plan de uso y mantenimiento incluirá un cuaderno de registro con la información recogida para el registro de incidencias y de operaciones de mantenimiento y reparaciones y un documento de especificaciones técnicas.
El Plan de Uso y Mantenimiento deberá estar a disposición de todos los copropietarios y de los usuarios del edificio, y de la Administración en papel y en formato digital.
Cómo saber si a tu vivienda le toca pasar la ITE
En la web de Euskoregite tienes un buscador de viviendas en el que se indica, casa a casa, calle a calle y localidad a localidad, las que deben pasar la ITE.
Normativa en el País Vasco
La normativa que regula la inspección técnica de edificios en el País Vasco es:
-Estatuto de Autonomía del País Vasco. Da en su artículo 10.31 la competencia exclusiva de ordenación del territorio, del litoral, de urbanismo y vivienda a esta Comunidad autónoma.
-Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. Prevé la ITE.
-Decreto 117/2018, de 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco (ver online). Desarrolla la ITE.
*Decreto 117/2018, de 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco (BOPV de 5 de septiembre de 2018).
Buen artículo y muy específico.