En materia de vivienda y propiedad horizontal, los elementos comunes son aquellas partes de una edificación necesarias para su adecuado uso y disfrute. Es decir, las partes de la edificación en copropiedad que no son en ningún caso susceptibles de división.
Tabla de contenidos
Qué dice la Ley
La ley dice que los estas partes de un bloque de viviendas sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (por ejemplo, nuestro piso).
Los propietarios de un piso en comunidad de varios propietarios, además de ser propietarios de un inmueble con carácter privativo y absoluto (el piso es nuestro), lo somos también, aunque forzosamente, de una parte (cuota) sobre el resto de elementos que son comunes a la edificación.
Ejemplos prácticos
Son ejemplos de estos elementos comunes los pasillos, accesos, piscinas, jardines, la azotea, etc. Es decir, los bienes de dominio común.
Fachada y estructura del edificio
- Paredes exteriores.
- Techo.
- Cimientos.
- Elementos estructurales como columnas y vigas.
Zonas comunes
- Vestíbulo o entrada principal.
- Pasillos y corredores.
- Ascensores y escaleras.
- Patios interiores.
Instalaciones y servicios comunes
- Sistema de calefacción central.
- Instalaciones de fontanería.
- Sistemas eléctricos comunes.
- Red de desagües y alcantarillado.
Áreas recreativas
- Jardines o áreas verdes.
- Piscinas comunitarias.
- Zonas de juegos para niños.
Equipamiento común
- Lavandería comunitaria.
- Salas de reuniones o eventos.
- Gimnasio compartido.
Accesos y aparcamiento
- Entradas y salidas del edificio.
- Zonas de aparcamiento comunes.
Seguridad
- Sistemas de vigilancia.
- Iluminación de áreas comunes.
- Puertas de seguridad.
Elementos comunes y el Código Civil
El artículo 396 del Código Civil da una extensísima relación de lo que se pueden considerar este tipo de elementos que son comunes de todos los propietarios en un inmueble.
Dice así (lo separamos para mayor claridad, aunque en su redacción original ocupan un sólo párrafo):
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
– el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
– elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
– las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
– el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;
– los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
– las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;
– las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
– las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
En mi Comunidad hay instaladas en la azotea 6 placas solares térmica individuales y asignadas a cada propietario, y puestas en el edificio por el constructor. Mi pregunta es si las placas son elementos comunes o por el contrario son privativos de cada vecino. Las revisiones de las placas anual y puntualmente, es opción libre de cada propietario o bien debe hacerse comunitariamente. El abono de las revisiones por el técnico instalador (fontanero) que pasa presupuesto individualmente o en su totalidad (que sale más barato) debe efectuarse por cada propietario o por el fondo comunitario en función de la cuota de participación aprobada por el título constitutivo de la propiedad y por los Estatutos de la Comunidad?
Y otra pregunta: En la puerta de entrada, en su parte superior que existe un cristal, se quiere poner una rejilla para que haya ventilación en el portal. El abono de esta reforma debe ser por derrama de cada vecino, o sea, todos por igual; o bien, el abono se debe asumir del fondo de la Comunidad conforme a las cuotas de participación aprobadas
Muchas gracias, por su tiempo y generosidad.
buenas tardes vivo en una casa de dos plantas mi casa esta en la planta baja. Al vecino se le ha caído un trozo de la terraza y el Ayuntamiento me dice que yo tambien tengo que pagar cuando yo no hago ningun uso de dicha terraza. MUCHAS GRACIAS.
azotea Buenas tardes,
vivo en un Ático, de siempre se ha utilizado la zona comun azotea para tender,ahora el nuevo presidente pretende usarla como sitio de celebraciones, cumpleaños, fiestas infantiles, etc…
¿Podria acogerme a alguna ley para impedirlo?, en caso de no poder negarme ni acogerme a ningun a ley para impedirlo, ¿que mayori necesitaria para aprobarla?.
Gracias de antemano.