Documentos y gastos venta vivienda

Venta de una vivienda

La venta de una vivienda genera un montón de quebraderos de cabeza para el vendedor. Por eso muchos deciden confiar la gestión a una inmobiliaria tradicional u online. Pero hacerlo por tu cuenta para ahorrarte su comisión es más fácil de lo que se cree si se hace ordenadamente. En este post te decimos los documentos y gastos para la venta de tu vivienda.

Documentación necesaria

Dando por hecho que ya tienes elegido al/la comprador/a, porque lo has conseguido tú mismo a través de un portal inmobiliario (Idealista, Fotocasa, etc.) o te lo ha buscado un API, es hora de preparar los documentos que permitirán la compraventa. Son estos a continuación.

Contrato de arras penitenciales

Las arras en la vivienda son la señal que se adelanta por el comprador interesado para afianzar la operación de compra y evitar que el vendedor, la venda a un tercero. Dentro de los tres tipos de arras que prevé el derecho civil, las de este contrato son arras penitenciales. Estas se encuentran descritas en el artículo 1454 del Código Civil, que dice que:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas“.

Estas son las principales características de las arras penitenciales:

• Se trata de un “precontrato“ que recoge por escrito el compromiso de las dos partes, bajo penalización mutua, de que se va a celebrar un contrato de compraventa posterior, elevado a público ante un Notario.

• Su firma asegura a la parte compradora el derecho sobre la vivienda mediante la entrega a la parte vendedora de un anticipo a cuenta del precio pactado de venta, que ya no se puede modificar posteriormente.

• Cuanto mayor sea la cuantía acordada como arras más arriesgado para cada parte incumplir el compromiso de realizar finalmente la compraventa.
  Si eres comprador, negocia la menor cantidad posible de arras y si eres vendedor, la mayor. De eso se trata, de negociar.

• Las arras siempre van asociadas a un plazo límite tiempo. Son una garantía del perfeccionamiento del contrato en un plazo predeterminado por las partes. Si cumplido el plazo de las arras el contrato de compraventa no ha llegado a buen puerto, hay penalizaciones (por eso se llama al contrato de “arras penitenciales”).

El IBI

Tendrás que tener el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso pagado como vendedor, aunque sea el 31 de diciembre ya que el impuesto municipal se devenga el 1 de enero de cada año. Y el responsable del pago es el propietario el 1 de enero. Por eso, y para ahorrarte el IBI, puede ser interesante vender en enero y no en diciembre.

Si el día de la venta, tu ayuntamiento aún no te ha girado el IBI de tus propiedades (piso, plaza de garaje o trastero si está segregado de la vivienda principal), se debe recoger en el contrato de arras alguna mención de este estilo (en el DECLARANDO del contrato de arras):

III.-Que la VENDEDORA se encuentra al día en el pago de todos los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de los XX inmuebles y se compromete a hacerse cargo a posteriori o descontar del precio final de venta de los inmuebles el importe de los XX impuestos en 2020.

¿Necesitas un borrador de contrato de arras? Escríbenos y te lo enviamos sin coste ni compromiso (consumoteca @ gmail.com).

Certificado energético

Otro documento necesario para poder vender una vivienda hoy en España (o alquilarla) es el certificado energético. Se trata de un documento obligatorio desde junio de 2013, compuesto por un dictamen más o menos extenso sobre la eficiencia energética de una vivienda y una etiqueta energética similar a la de los electrodomésticos.

La etiqueta energética informa sobre el nivel de emisiones y consumo de la vivienda a vender. En concreto mide el consumo de energía en kWh y las emisiones en kg de CO2, ambos por metro cuadrado al año. Un piso A es muy eficiente y tu factura de la luz o gas será menor que un piso G, menos eficiente en materia de aislamiento.

En cuanto al informe o dictamen tiene una primera página con el resumen de la vivienda y su referencia catastral . Y 4 anexos con una descripción de la orientación de la casa, su envolvente, su iluminación natural y el tipo de energía que usa (gas, luz, solar, etc.). También tiene recomendaciones para el propietario y las pruebas realizadas para llegar a esas conclusiones por el técnico certificador.

El certificado energético cuesta entre 30 y 80 euros según el tipo de vivienda (hay mucha competencia en Google por ofrecerte el documento más económico). Su validez es amplia, de unos 10 años.

Se debe disponer de él incluso antes de poner tu anuncio en un portal inmobiliario o de confiar tu venta a un API. Sin esta información puede que no te dejen anunciar el inmueble. Además vender o alquilar una casa sin el certificado energético es una infracción sancionable con multa de 300 a 600€.

Certificado de la comunidad de propietarios

Otro documento que te van a pedir, sí o sí, es un certificado emitido por el administrador de tu finca en el que se declare que no tienes deudas con tu comunidad. Se llama «certificado acreditativo de la inexistencia de deudas con la comunidad» y lo emite el/la administrador/a, quien lo firma y sella.

El problema es que este documento puede alcanzar los 50 euros y cuanto más próximo a la fecha de la firma se emita mejor así que, para negociar se puede obviar. Pero el Notario te lo podrá pedir, salvo que al comprador le valga con un email del administrador en el que se indique que está libre o justificantes del banco de haber pagado todo.

Esta exigencia debe incluirse también en el contrato de arras. Aquí un ejemplo de redacción en la introducción (DECLARANDOS):

Que la VENDEDORA se encuentra al día en el pago de todos los recibos ordinarios y derramas de la finca a fecha de este contrato no debiendo nada a la comunidad de propietarios.

Escrituras originales de propiedad

Para la redacción del contrato de arras será necesario mostrar al comprador y enviarle una copia escaneada de las escrituras originales de la compra de la propiedad.

En ellas figurará el Notario ante el cual, en fecha pasada el actual comprador se hizo con la propiedad de la finca que se pretende vender. Ojo, conviene leerse las escrituras para comprobar quién es el titular (o quiénes son los titulares) y en condición de qué (de pleno dominio, nudos propietarios, etc.). En caso de dos o más cotitulares también aparecerá en qué proporción porcentual lo son. Para vender la vivienda tendrán que aceptar y concurrir todos los cotitulares.

También las escrituras describirán las fincas en venta, si estas forman parte de un todo o si están segregadas (vivienda, plaza de garaje, trastero, etc.).

Nota simple registral de la vivienda

La nota simple es una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que se detalla si la vivienda tiene algún tipo de carga o gravamen y su/s titular/es. Conviene que la misma sea actual para evitarse sustos.

En cualquier caso el Notario la solicitará con anterioridad a la firma y explicará al comprador si hubiera alguna carga sobre la misma para que éste decida si sigue adelante con la compra.

Gastos venta vivienda

Sobre los gastos de la venta de la vivienda, la ley es clara. 

• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), será a cargo de la VENDEDORA.
  
  
• Los impuestos correspondientes a la transmisión de la propiedad (o IVA si fuera vivienda nueva) e ITPAJD (actos jurídicos documentados) a cargo de la COMPRADORA.

La plusvalía municipal se puede liquidar hasta un mes después de la venta de la vivienda. Se solicita cita previa y dependiendo de si es una transmisión inter-vivos (entre vivos) o mortis causa (por fallecimiento de un familiar del que somos herederos), se paga por el vendedor o por el heredero o vendedor residente en el extranjero respectivamente.

Para calcular el importe de la plusvalía se tiene en cuenta el valor catastral, el % de titularidad transmitida (hasta el 100%) y el número de años transcurridos desde la compra hasta la venta hasta un máximo de 20 años.

Por ejemplo, en Madrid, un piso con valor catastral (suelo + construcción) de 100.000 euros comprado en 1996 y vendido hoy pagaría una plusvalía de 17.400 euros según el simulador de su página web.

Necesitarás las escrituras de propiedad original, de la compraventa recién hecha y tu DNI además de pagar la liquidación del  impuesto en algún banco colaborador de tu ayuntamiento.

Normativa relacionada

• Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (ver online).

Dar de baja la luz y el gas de la vivienda

Una vez ya tienes claro todos los documentos necesarios para realizar la venta de tu vivienda, cuáles son los costes asociados y qué establece la normativa vigente, debes conocer cuáles son los trámites energéticos que debes hacer. En el caso de que vayas a vender tu vivienda a una inmobiliaria o nadie pueda hacerse cargo del suministro energético durante el próximo año, puedes dar de baja la luz y el gas. De esta forma dejarás de pagar las facturas de energía por una vivienda en la que ya no te encuentras. Debes tener en cuenta que parte de la factura es fija, por lo que aunque no exista ningún consumo energético, seguirás pagando por la potencia eléctrica contratada y los impuestos. No
obstante, es la opción menos recomendada ya que al desactivar el suministro de luz o gas los próximos inquilinos deberán volver a pagar los derechos de alta.

Cómo cambiar de titular la luz y el gas

En el caso de la venta de una vivienda con suministros energéticos activos, la opción más recomendada es cambiar de titular la luz y el gas, ya que de esta forma el vendedor queda eximido de la responsabilidad del pago de las facturas y los nuevos inquilinos no deben volver a pagar los derechos de alta de luz o los derechos de acometida del gas natural. En cualquier caso, cabe mencionar que no es posible realizar el cambio de titular con deudas, por lo que antes de vender una casa será necesario regularizar los pagos con las comercializadoras de luz o gas para evitar futuros inconvenientes. En cualquier caso, lo que nunca debes hacer es vender una vivienda y permanecer como titular del contrato de luz, ya
que en caso de impagos será siempre el titular del contrato quien se haga cargo de las facturas, aunque ya no sea el propietario de la vivienda.