En esta entrada te contamos todo sobre el contrato de compraventa de inmueble en Argentina.
El art. 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, establece que la compraventa de un inmueble se produce cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Ahora bien, la transmisiónde la propiedadde un bien inmueble, de acuerdo a la ley argentina, se realiza mediante escritura pública confeccionada por un escribano, y se perfecciona con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmbobiliaria de la provincia donde se encuentra dicho bien.
Tan pronto esté lista la escrituración del inmueble, hay que realizar de inmediato la correspondiente inscripción en el Registro para darle publicidad. De esta forma, la titularidad de la propiedad del nuevo adquirente sobre dicho inmueble se torna oponible frente a terceros.
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¿Por qué es importante redactar un boleto (contrato) de compraventa de inmueble?
Por múltiples razones. En este acuerdo por escrito, se dejan documentadas las condiciones de la venta del inmueble, y se registra los términos que pactan las partes.
El boleto de compraventa se convierte en un compromiso, en una obligación para las partes de realizar con posterioridad la escritura en la escribanía.
Ventajas de realizar un boleto de compraventa de inmueble
Fuente de documentación del contrato
En el boleto de compraventa,queda documentado por escrito todas las condiciones que acuerdan las partes respecto a la compraventa del inmueble para la futura escrituración. Por ejemplo: precio, forma de pago, fecha cierta del contrato, desde qué momento se ejerce la posesión legítima, gastos de la escrituración, seña del pago o arras, pacto de no vender por un periodo de tiempo, entre otras.
Una vez realizado el boleto, es práctica común, acordar una fecha para realizar la escritura en la escribanía, la cual suele acordarse en un plazo que las partes decidan (30, 60 o 90 días por ejemplo).
«Primero en el tiempo, primero en el derecho»
Es importante otorgar al boleto de compraventa una fecha cierta de firma del contrato.
En el supuesto que el vendedor haya celebrado más de un boleto de compraventa de inmueble, siempre, el primer suscriptor del boleto de compraventa bien confeccionado, tiene prioridad frente a otros individuos que hayan realizado un contrato similar sobre el mismo inmueble.
Recordar: «Lo que no está escrito, no se puede probar».
Facilitación de la preparación de la escritura
El boleto de compraventafacilita la gestión y operación de escrituración en la escribanía, al quedar plasmado en el boleto todas las condiciones que las partes acordaron al suscribir el contrato.
Al momento de la escrituración del inmueble, las partes son libres de modificar las cláusulas o agregar otras nuevas si así lo desean de común acuerdo.
Evitar estafas en la compraventa de una vivienda
Una compraventa de inmueble nunca puede ser hecha verbalmente o por persona incapaz para celebrar un contrato.
Sin embargo, muchas estafas se han llevado a cabo por medio de promesas verbales de escrituración o de la transmisión de la propiedad del inmueble como parte de pago, donación, entre otros engaños.
Son muchos los casos de familias que, por no escriturar la transmisión del dominio del bien conforme a la ley, han sido desalojadas luego de vivir allí por muchos años.
Antecedente o elemento probatorio para el acceso al Programa Federal de Regularización Dominial
El PLAN FEDERAL DE REGULARIZACION DOMINIAL (Ley 24.374) es una política de inclusión social cuyo objetivo es crear nuevos propietarios plenos, generando mayor igualdad de oportunidades para acceder a viviendas dignas, al otorgar escritura a familias que cumplen con determinados requisitos en la ley.
En palabras del Escribano Leandro Parajón (2015) en su ponencia en el Encuentro Nacional del Notariado Novel, esta política pública implica un gran avance en el campo de los derechos humanos, formalizando la situación irregular de millones de personas de nuestro territorio que viven en la informalidad, aislamiento y no tienen acceso ni a financiación, ni al mercado inmobiliario.
Elemento de prueba en un juicio
El boleto de compraventa de inmueble bien realizado, es decir con fecha cierta, por escrito, suscripto de buena fe por la parte, sirve para oponerlo frente a acreedores del vendedor deudor en casos de concursos y quiebras:
Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra
Art. 1171 del CCCN. «Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio.
El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.»
Es decir, un suscriptor de boleto de compraventa de inmueble con fecha cierta que haya abonado un mínimo de 25% del precio del inmueble, puede hacer valer ese contrato perfectamente frente a los acreedores del vendedor deudor en casos de concursos y quiebras.
Repeler embargos o ejecuciones individuales que puedan producirse en el periodo en que el contrato aún no se escrituró, o no se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble
Análisis del art.1170 del Código Civil y Comercial de la Nación:
«El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagócomo mínimoel veinticinco por ciento del preciocon anterioridada la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.»
Es decir, cumpliendo los supuestos enumerados anteriormente, existe la posibilidad de oponer el boleto de compraventa de inmueble de fecha cierta, bien confeccionado y en poder del poseedor de buena fe en ejecuciones individuales que se le presenten al vendedor deudor.
Repeler acciones del titular registral
El titular registral, es aquella persona que ostenta la titularidad del bien inmueble, es decir, aquel que tiene la propiedad y puede registrarse.
También al suscriptor de buena fe del boleto de compraventa le sirve el instrumento como elemento de prueba contra el titular registral, en casos de conflictos presentes o futuros, y este último presente acciones legales en su contra.
Cada caso presenta características únicas y particulares. Por lo que una solución, no siempre puede aplicarse a todas las situaciones.
Se recomienda siempre asesorarse por un profesional abogado o notario que pueda ayudarlo a encontrar el mejor remedio legal.
Escrito por: Ivana Consolani, Abogada y Fundadora de LEGAL YA Soluciones Legales Online www.legalya.com.ar
