Comprar tu primera (y tal vez última) vivienda cuando, después de emanciparte, logras tener unos ahorros es una decisión que marcará los siguientes años, así que hay que hacer una buena elección. En este post repasamos lo esencial cuando vas a comprar casa de segunda mano, directamente del vendedor.
Tabla de contenidos
Comprar casa sin intermediarios
Cuando la compra se hace directamente al vendedor, sin intermediarios, hay que tener una serie de precauciones, ya que no contaremos con el asesoramiento inicial de terceros.
Partimos de la idea de que el piso que has visto es el que te gusta por emplazamiento, orientación, superficie, etc., y el que puedes comprar por tu economía, para darte unos consejos básicos.
Información sobre el vendedor
Consigue toda la información posible sobre el vendedor. Saber quién vende y por qué lo hace es muy importante. Esto nos dará las primeras impresiones sobre el trato a concretar:
- Pide al vendedor su nombre completo (y el de su pareja si el piso está a nombre de dos personas, o más) y su DNI e infórmate en Internet de quién es: una simple búsqueda te podrá dar información muy valiosa (su perfil en una página social tipo Facebook o Linkedin, su formación, si es persona pública, si no lo es, etc.).
- Interésate por el motivo de la venta. Los motivos estrella suelen ser el desplazamiento a otra ciudad, la casa se quedó pequeña por la llegada de un bebé, una vivienda demasiado grande para el vendedor en sus circunstancias personales actuales, imposibilidad de pagar la hipoteca, etc.
Cada una de estas situaciones te podrá dar pistas sobre lo acuciante de vender para el vendedor y si podemos aprovechar esta situación para negociar un mejor precio.
No firmes nada de inmediato
No te precipites firmando ningún documento, por mucho que te guste la casa o que el vendedor te presione.
No firmes ningún documento ni adelantes ninguna cifra en concepto de arras (anticipo o señal) hasta tener claras muchas cosas y hacer comprobaciones previas.
¿El vendedor es realmente propietario?
Que el vendedor te muestre su título de propiedad. El mejor título, sobre cualquier documento privado, es la escritura de propiedad a nombre del vendedor.
Aún así, es bueno cotejar el estado actual de propiedad de la finca ya que la escritura es una fotografía de la situación de la vivienda en el momento en que fue tomada.
Nota simple al Registro
Solicita una “nota simple informativa” de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
La “nota simple informativa” servirá para cotejar la información de la escritura del punto anterior. Puede obtenerse, si se conocen los datos registrales de la finca, mediante solicitud dirigida por Internet al Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentre la finca. Este Registro aparece en la escritura de compraventa del anterior propietario. También se puede conseguir a través de un Notario, o a través de cualquier otro Registro.
Esta información resulta útil, porque nos dice:
- quién es el titular actual de la vivienda y bajo qué título.
- la delimitación de la vivienda (metros cuadrados construidos y útiles, lindes, etc.).
- si la vivienda se encuentra hipotecada, embargada, etc., en cuyo caso, si no estamos hábiles, una vez escriturada a nuestro nombre, el acreedor podría ejecutar la hipoteca o el embargo, y nosotros quedarnos, ¡ay!, sin piso.
En este caso la compra-venta se puede realizar, pero dejando pactadas por escrito las obligaciones de cada parte al respecto de esas cargas y quién se hace cargo de los posibles costes de su desaparición (cancelación de deuda, honorarios de profesionales, impuestos, etc.).
Estado de la vivienda y sus anejos
Comprueba el estado de los anejos de la vivienda, servicios y zonas comunes.
Si la vivienda se nos vende con plaza de garaje y/o trastero es conveniente comprobar su estado y en el caso del garaje meter y sacar nuestro coche.
Conocemos casos en los que un coche grande literalmente no cabe en un garaje por lo estrecho de su rampa y giros.
Además es recomendable observar el estado de las zonas comunes (iluminación, techos, pintura, portería, humedades). Y de los servicios como el ascensor, las escaleras, la instalación de incendios, etc.
Es bueno también conocer si la finca ha pasado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) y cuándo lo ha hecho la última vez.
Entorno de la vivienda
Comprueba el entorno de la vivienda y los locales comerciales de la misma.
Te recomendamos visitar más de una vez tu próximo hogar, a diversas horas del día y en diferentes días. Podrás ver si la zona es o no conflictiva, si hay ruidos, si hay locales de hostelería, bares, discotecas, qué tiendas hay cerca, si se aparca bien, etc.
Piensa que la salida de humos de los locales de restauración y sus ruidos estarán probablemente en algún pato interior de la vivienda y pueden ser muy molestos.
Comunidad de propietarios
Exige al vendedor documentación sobre sus relaciones con la comunidad de propietarios. Esto incluye los estatutos, recibos ordinarios y derramas.
Antes de comprometer ninguna cifra con el vendedor:
- léete los estatutos de la comunidad para conocer su organización.
- exige al vendedor los recibos de la comunidad, y
- comprueba con el Presidente de la comunidad y/o el administrador de la finca que el vendedor está al orden de sus pagos ordinarios y extraordinarios con la comunidad.
Piensa que si hubiera recibos impagados, una vez como propietario, la comunidad te los podría exigir regularizar a ti, con independencia de que después se las reclamarás al vendedor, y la ley estaría de su parte.
IBI pagado
Infórmate de si el vendedor está al corriente de impuestos y tasas.
Solicita recibos del IBI del año corriente y anteriores, comprueba que se haya pagado la tasa de basuras si existe en tu municipio, y cualquier otro recibo.
Ojo con los pisos alquilados
El comprador de una vivienda alquilada está obligado a respetar el arrendamiento aunque desconozca su existencia, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Así que asegúrate de que el piso que vas a comprar no está alquilado y obliga al vendedor a declarar por escrito que el mismo no está alquilado.
Recurre al asesoramiento de terceros profesionales
Que sea un familiar que haya pasado por ese trance, un abogado, un Notario, un Registrador de la propiedad, un administrador de fincas, un agente de la propiedad inmobiliaria, una asociación de consumidores, o Internet, infórmate y no te quedes con ninguna duda sin contestar.
Fuentes: elaboración propia y www.notariado.org
