Arbitraje en alquileres: ¿Estafa o solución en caso de impago?

Hace unos años el arbitraje en alquileres se promovía como una solución rápida y sobre todo menos costosa que los juicios en caso de que el inquilino dejara de pagar el alquiler al propietario.

Poco tiempo después, cuando aparecieron los primeros problemas de impago, los que habían confiado en esta fórmula empezaron a ver que no era ni tan milagrosa ni tan inmediata como les habían prometido.

Arbitraje de alquileres

Al igual que la mediación en consumo empezó a tener cada vez mejor fama, el arbitraje en alquileres vio su eclosión en 2005 en España con el boom inmobiliario.

En ese momento, la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) y la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (EADE) firmaban un acuerdo para promover esta forma extrajudicial de dirimir conflictos en el arrendamiento de fincas urbanas.

Fue tan eficaz este impulso que solo cinco años después ya incluían una cláusula de arbitraje el 20% de los contratos de alquiler firmados en España.

Los expertos apuntan a que la crisis de finales de 2007, la desconfianza y las malas experiencias de impagos de alquileres o de daños en la propiedad del arrendador hicieron que gran parte de los arrendadores quisiera asegurarse una solución rápida en caso de conflicto recurriendo al arbitraje.

Cláusulas de arbitraje en los contratos

Pero, ¿cómo de efectivas han sido estas cláusulas de arbitraje en los contratos? La respuesta depende de a quién le preguntemos.

Desde luego, los partidarios del arbitraje en alquileres de vivienda destacan el contraste entre la Justicia ordinaria y la agilidad de la resolución de conflictos por la vía del arbitraje.

Mientras los tribunales tardan entre nueve y doce meses en «echar» a un inquilino por impago, el laudo arbitral resuelve en 30 días de media. Además, al ser un procedimiento escrito no exige la comparecencia de ninguna de las dos partes. Puedes saber los pasos para reclamar por esta vía aquí.

La rapidez del proceso también implica menores gastos. De media -que dependerá de la Comunidad Autónoma o la Administración ante la que se solicite el arbitraje y de la asociación que tramite el laudo en nombre del inquilino-, podría estar entre 300 y 500 euros.

Por ejemplo, la EADE solicita 425 euros como gastos de suplidos, que sería un fondo de previsión por gastos futuros. Esto no es mucho. Quienes hayan tenido que denunciar ante tribunales sabrán que el gasto es mayor al sumarse notarios, tasas judiciales y minutas de los abogados.

Abandono voluntario de la vivienda

Ahora bien, no todo son buenas noticias para el arbitraje en alquileres. Muchas veces, lo que puede parecer todo ventajas se torna diferente cuando llega la hora de la verdad.

Son muchos los propietarios que han compartido su caso: por ejemplo, cuando un inquilino que deja de pagar, no se pueden comunicar con él y se niega abandonar la vivienda. En este caso, cuando las dos partes no llegan a un acuerdo, el laudo arbitral se muestra ineficaz.

A esto hay que decir que mientras que se puede llegar a un punto intermedio en la deuda y la marcha voluntaria del inquilino, lo acordado con el arbitraje privado mediante el laudo tiene la misma eficacia que una sentencia firme de los tribunales y debe ser cumplida.

El problema viene cuando no hay flexibilidad por ninguna de las partes y ninguna da su brazo a torcer.

Entonces, solo por la vía judicial se puede proceder a la expulsión del inquilino moroso y al cobro forzoso de las deudas. Pero si el arrendador es insolvente, ya solo un juez puede hacer que se recuperen parte de las mensualidades y gastos debidos.

Denuncias de estafa

Además, sobre el arbitraje inmobiliario se cierne la sombra y la sospecha de fraude.

El Instituto Nacional de Consumo (INC) ya advirtió que hay problemas con algunos de los laudos dictados por algunas agencias, al no ceñirse a Derecho, nos ser imparciales o al someter a sumisión a una de las partes.

El caso más señalado es el de la Corte de Arbitraje de Derecho y Equidad. Además de tener un nombre que ha llevado al engaño a muchos usuarios -creyendo que era un organismo oficial y no una entidad privada-, los usuarios perjudicados aseguran que les prometieron una seguridad jurídica a la hora de alquilar sus viviendas que nunca tuvieron cuando las cosas se torcieron.

Además, al cobrar de una parte, del arrendador, los jueces consideran que la sentencia tomada en arbitraje no era imparcial ya que estaba sesgada hacia el propietario y no protegía a la otra parte, el inquilino-arrendatario.

Además para considerarse un arbitraje en alquileres, se daba por hecho que las dos partes del conflicto estaban de acuerdo en recurrir a este método extrajudicial de resolución de conflictos.

Por último, la Corte de Arbitraje no avisaba de su condición «no oficial» a los usuarios que le confiaron sus contratos de arbitraje. Actualmente la Corte no se encuentra ya operativa, pero sí que lo está la organización dependendiente de la Cámara de Comercio de España.