Esta entrada «Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles» se publicó originalmente el 6 de mayo de 2010 y ha sido actualizada con fecha 6 de febrero de 2020.
Haz clic aquí para ver la amenaza que se cierne sobre el comprador de un derecho sobre este tipo de viviendas en marzo de 2023.
Tabla de contenidos
Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles
El engaño de la multipropiedad
Desde finales de los años 1980 hasta 1998 en que se aprobó una normativa en España, hubo muchos abusos por parte de las empresas que comercializaban la mal llamada “multipropiedad”.
España fue uno de los primeros países del mundo con más aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles. El engaño consistía en hacer creer al comprador que estaba compraba la propiedad de un inmueble turístico, cuando lo que realmente se compraba era una parte del mismo. Es decir, un derecho de uso y disfrute limitado.
Además, las técnicas comerciales usadas presionaban a los interesados a la firma en caliente, sin marcha atrás, ni período de reflexión posible una vez “captados”, sin saber exactamente qué habían firmado.
Definición legal
El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento.
Características
Este alojamiento:
- es un derecho de aprovechamiento de una duración mínima de un año y máxima de 50 años.
- debe ser susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado. Y debe estar dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.
- El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen.
- Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos.
-
El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos.
-
Deberá quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen.
-
El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni llamarse «multipropiedad», ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
Nueva Ley en 2010
La vigente «Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias», distingue dos formas de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles
- Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Es un contrato de más de un año, por el cual un consumidor adquiere y paga el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación al año.
- Contrato de producto vacacional de larga duración. Es un contrato de más de un año, por el cual un consumidor adquiere y paga el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.
Esta ley prevé dos tipos de contratos accesorios de los dos anteriores: el de intercambio y el de reventa:
- Este tipo de derechos se pueden intercambiar (por ejemplo, mi derecho a pasar una semana anual en Peñíscola Castellón, por cualquier otro destino mundial).
- Reventa. Contrato por el que un empresario asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración, a cambio de un precio.
Necesidad de información precontractual
La ley establece la obligatoriedad de ofrecer al comprador una información precontractual, previa a la firma de cualquiera de las anteriores modalidades, durante la formalización del contrato y una vez siendo propietario.
La información deberá estar en la lengua del usuario (si es lengua oficial de la Unión Europea), y será gratuita. En los Anexos de la Ley 4/2012 están las informaciones obligatorias a proveer al interesado.
Requisitos del contrato
Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y demás modalidades,
se formalizarán por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactarán, en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea.
Si el consumidor es residente en España o el empresario ejerce aquí sus actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de cualquiera de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato.
2. La información precontractual facilitada al consumidor, debidamente firmada por éste, formará parte integrante del contrato y no se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstancias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario y cuyas consecuencias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada. Estos cambios se comunicarán al consumidor, en papel o en cualquier otro soporte duradero fácilmente accesible para él, antes de que se celebre el contrato y deberán constar explícitamente en éste.
3. Además, en el contrato figurará la identidad, el domicilio y la firma de cada una de las partes, y la fecha y el lugar de celebración del contrato.
4. Las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos serán firmadas aparte por el consumidor.
El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte, según figura en el anexo V.
5. El consumidor recibirá al menos una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebración.
Derecho de desistimiento y prohibición de anticipos
El interesado dispondrá de un plazo para el ejercicio de su derecho de desistimiento de catorce días naturales a contar desde la fecha de celebración del contrato. O de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento.
Por otra parte, en estos contratos
…..se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento.
2. Las mismas prohibiciones se establecen respecto a los contratos de reventa, antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar o se haya dado por terminado el contrato por otras vías.
3. Los actos realizados en contra de esta prohibición son nulos de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos.
El pago del precio en los contratos de productos vacacionales de larga duración se efectuará conforme a un plan escalonado.
Queda prohibido que el precio especificado en el contrato se pague por anticipado o de cualquier otra manera que no sea conforme al plan de pago escalonado.
2. Los pagos, incluidas las eventuales cuotas de afiliación, se dividirán en plazos anuales, todos ellos de igual cuantía.
3. El empresario enviará por escrito una solicitud de pago, en papel o en cualquier otro soporte duradero, como mínimo catorce días naturales antes de cada vencimiento.
4. A partir del segundo plazo, el consumidor podrá rescindir el contrato, sin incurrir en penalización alguna, notificándolo al empresario en un plazo de catorce días naturales a partir de la recepción de la solicitud de pago correspondiente a cada plazo.
En caso de reclamación
Como este tipo de fórmulas de venta dan problemas incluso una vez pasado el derecho de desistimiento, la ley obliga a dar «Información al consumidor». El artículo 18 de la ley citada dice así:
El empresario informará al consumidor, de acuerdo, … sobre ….. los derechos que le asisten ante los organismos y profesionales oficiales siguientes: las oficinas de turismo, el Instituto Nacional del Consumo, los organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo y consumo, las oficinas municipales de consumo, los registradores de la propiedad y los notarios.
En esta información se indicará la dirección y el teléfono de los organismos y profesionales más próximos al lugar donde se encuentre el bien de uso turístico objeto del contrato de aprovechamiento por turno, así como del contrato de reventa o de intercambio sobre este bien.
Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los colegios profesionales de arquitectos, los agentes de la propiedad inmobiliaria, los administradores de fincas y los abogados.
El empresario y el consumidor podrán someter sus conflictos al arbitraje de consumo, mediante adhesión de aquel al sistema arbitral del consumo o a otros sistemas de resolución extrajudicial de conflictos alternativos.
Normativa time-sharing
La normativa que regula el tiempo compartido en España es:
Normativa Estatal
- Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (ver online).
- Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (derogado).
- Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico (derogada).
Normativa europea
- Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (ver online).
- Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (derogada).
- Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y de 11 de junio de 1991.
- Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca en el campo de las adquisiciones inmobiliarias transfronterizas.
- Propuesta de Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad (presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986).
Esta entrada «Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles» se publicó originalmente el 6 de mayo de 2010 y ha sido actualizada con fecha 6 de febrero de 2020.
