En esta entrada analizamos las alternativas para alquilar tu piso con seguridad.
Desde siempre, en España muchos propietarios de vivienda recurren al alquiler de su segunda vivienda como forma de obtener una renta adicional para llegar a fin de mes.
Alquilar un piso es un recurso muy frecuente en países como España, donde existe mucha tradición tanto en ser propietarios de vivienda (un 78% según Idealista), como en obtener rentas del capital inmobiliario por medio de arrendamientos inmobiliarios.
“Vivir de las rentas”, se percibe como algo interesante aunque eso no quiere decir que todos los ingresos obtenidos sean netos: el coste del IBI, del seguro de hogar a contratar, el coste de los gastos de la comunidad, deberían ser tenidos en cuenta, además de la tributación de estas rentas en la declaración de la renta anual.
Tabla de contenidos
Alternativas para alquilar tu piso
A la hora de alquilar un piso, tienes varias opciones, cada una con sus ventajas e inconvenientes, desde el alquiler directo hasta la gestión integral por una agencia que será la que te pague a ti cada mes.
Aquí tienes las distintas opciones en tu mano. Juzga tú cuales son más seguras para tu percepción del riesgo.
Alquiler directo de arrendador a arrendatario
En esta modalidad, el propietario (arrendador) anuncia su piso en un portal de alquileres tipo Idealista o Fotocasa, por ejemplo.
Cuando tiene un interesado, se entrevistará con él y analizará su “solvencia” aparente (trabajo actual de los inquilinos, ahorros, si pagan ellos o sus padres, etc.).
Después se firma un contrato con el arrendatario (inquilino), se obtiene algún tipo de garantía de que se cobrará cada mes y para cubrirse en caso de que se deje de hacerlo (fianza de uno o dos meses a pagar por adelantado) y confía en que todo vaya bien.
La principal ventaja de esta modalidad es que todo lo que se cobra cada mes es para el propietario, sin intermediarios.
En cuanto a los inconvenientes están el tener la suerte de elegir bien a tu inquilino y tener el asesoramiento cuando las cosas se tuercen: se rompe la caldera o un electrodoméstico, ¿quién lo paga?; hay desperfectos en la vivienda ¿cómo se arreglan?; me dejan de pagar la renta ¿cómo “echo” al moroso?
Alquiler de vivienda a través de una agencia inmobiliaria
En este caso, firmaremos un contrato con el agente o la agencia y serán ellos los que se ocupen de buscarnos un inquilino de garantía.
Las ventajas son que cuentan con “ficheros de morosos” (Fichero de Inquilinos Morosos-FIM, Experian o ASNEF) que consultarán a la hora de elegir el inquilino.
Además son expertos en normativa de alquileres y te podrán asesorar y preparar un contrato actual y completo que prevea la mayoría de “situaciones”.
El principal inconveniente de esta modalidad “mediada” de alquiler de vivienda es que el inquilino tiene que pagar honorarios a la agencia por la gestión que le hacen de búsqueda de piso.
El propietario, por tanto, no cobrará la primera mensualidad, que sí se quedará la agencia.
Aunque los honorarios de la inmobiliaria son libres, lo habitual es el cobro de la primera mensualidad al inquilino, pero también se puede pactar que los sufraguen propietario e inquino a parte iguales.
Alquiler de vivienda con la intermediación de tu Comunidad autónoma
Por citar un ejemplo, en Madrid existe el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, un servicio de asesoramiento e intermediación para la gestión del contrato de alquiler a ambas partes desde la firma de contrato hasta su resolución.
El Plan incluye la mediación en caso de conflicto entre las partes y la contratación de un seguro gratuito que cubrirá durante 12 meses los posibles impagos.
Ventajas
La ventaja de estos servicios públicos son que disponen de un modelo de contrato de alquiler equitativo y que someten todos los contratos al arbitraje (sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, que no siempre se demuestra ideal), agilizando los tiempos de resolución en caso de problemas con el inquilino.
Además, en el caso de la Comunidad de Madrid, ésta financia durante 12 meses un seguro que cubra el posible riesgo de impago de las rentas del alquiler y la defensa jurídica en caso de impago.
Inconvenientes
El principal inconveniente, de nuevo, es el coste.
En Madrid, los contratos formalizados vía Plan Alquila deben pagar previamente un precio público de 157,38 euros más IVA. Si no se llegase a formalizar contrato de arrendamiento, se devuelve al propietario.
Otro inconveniente es que te pedirán una certificación de eficiencia energética de tu piso. El coste puede variar entre los 100 y los 300 euros.
Alquiler de vivienda a través de una agencia “integral”
Frente a las agencias que sólo te facilitan la búsqueda de inquilino, a cambio de una mensualidad, existen agencias más sofisticadas (Agencia Negociadora del Alquiler, Alquiler Seguro, Lloguer Segur, etc.) que gestionan directamente la relación con el inquilino en tu nombre y pueden llegar a cobrar de él para pagarte a ti directamente, a cambio de una comisión mensual.
Ventajas
Se anuncian en Internet, la radio y las televisiones locales y promueven el alquiler de tu piso para encontrar al inquilino perfecto.
Te garantizan que no habrá morosidad mediante el análisis de la solvencia del inquilino. Te dicen que cobrarás antes del día 5 de cada mes, y que serán tus asesores antes y durante la vigencia del alquiler.
Estos son algunos de sus reclamos:
“Gestionamos de principio a fin cualquier incidencia que pueda surgir durante la vigencia de su contrato de alquiler, permitiéndole disfrutar de un arrendamiento seguro y cómodo.”
La Agencia Negociadora del Alquiler declara que las empresas de su competencia,
“en caso de impago de rentas sólo le van a pagar la renta al propietario, hasta el momento que inician la reclamación, que es cuando presentan la demanda de desahucio, hecho que suele ocurrir al mes del impago, con lo cual normalmente sólo se tendrá cubierto, en caso de impago, un solo mes de renta, pero durante la duración del procedimiento de reclamación, el propietario ya no cobrará rentas. En cambio, la garantía de pago de la agencia negociadora del alquiler es muchísimo más amplia, pues no sólo llega hasta el inicio de la reclamación, sino que llega hasta la finalización o hasta la recuperación de las llaves”.
Inconvenientes
El coste de su mediación, mayor en este caso, ya que son ellos los que cobran del inquilino para después pagarte a ti, menos sus honorarios.
La agencia negociadora te cobrará estos honorarios: una Mensualidad de renta (más IVA) y el 6,25% del alquiler mensual (más IVA), ambos gasto deducible en el IRPF.
Lo primero a tener en cuenta para alquilar una vivienda en Madrid es la agencia, evitar la AGENCIA NEGOCIADORA DEL ALQUILER, SON UNOS SINVERGÜENZAS ESTAFADORES!!!