10 consejos para comprar un piso en 2018

El mercado inmobiliario en España se reactivó tras los 10 años de crisis vividos entre 2007 y 2017 para no dejar de subir los últimos años. Una de las principales causas ha sido la flexibilización por parte de los bancos del acceso a su financiación por medios del préstamo hipotecario. Comprar un piso sigue siendo una de las prioridades de los españoles.

Las sociedades de tasación hablan de subidas de la vivienda de entre un 15 y un 20% en Madrid y Barcelona. También se han encarecido los pisos en Sevilla, Valencia, Bilbao o Zaragoza.

Comprar un piso

Si estás pensando en comprar un piso, te recomendamos seguir los siguientes diez consejos para que todo salga bien.

Estudia el mercado

Consulta las webs de venta de pisos más conocidas (Idealista, Fotocasa, Housfy, etc.) para hacerte una idea de cómo están los precios de obra nueva y los de segunda mano en la ciudad y zona particular donde estés pensando comprar.

Gracias a estas páginas, vas a poder conocer con precisión a cuánto se ofrece el metro cuadrado de vivienda y el coste de las plazas de garaje en la zona de tu interés.

En cualquier caso, piensa que una cosa es lo que varios compradores de la zona pidan y otra lo que tú puedas conseguir si te pones a negociar con un vendedor en concreto.

¿Con intermediarios o directamente?

Depende de ti y de tu presupuesto.

Si vas a comprar directamente al vendedor, sin intermediarios, no contarás con el asesoramiento de terceros. Por tanto tendrás que ser más cauto respecto a qué compras, a quién y cómo lo haces. Pero te ahorrarás la comisión de agencia.

Si, por otra parte, confías la operación a un agente de la propiedad inmobiliaria, tendrás alguien que se ocupe de todas las cuestiones. Pero tendrás también que desembolsar una comisión importante en volumen por su gestión que puede ascender al 4% de la compraventa.

Por ejemplo, en una vivienda de 300.000 euros, la comisión puede ser de 12.000 euros (+ IVA).

Visita el barrio

Intenta conocer de día y de noche, la vida en el barrio donde está la vivienda.

¿Está en buen sitio? ¿Bien comunicado por transporte público y accesible en coche? ¿Tiene suficientes plazas de aparcamiento o es una zona céntrica sin apenas plazas? ¿Qué infraestructuras y comercios tienes a mano?

¿De noche es tranquilo? ¿Es seguro? ¿Es ruidoso?

Analiza la construcción.

¿Qué antigüedad tiene? Además de al API y al vendedor (son parte interesada en que compres), pregunta siempre al administrador por el estado de la finca (humedades, si ha pasado la ITE, si hay derramas importantes a la vista, etc.).

Pide al administrador de la finca también, que te emita un certificado de que el vendedor está al corriente de todos los pagos ordinarios y derramas del piso para no llevarte sorpresas.

Y si tienes tiempo y ganas, pídele que te ponga en contacto con el presidente de la comunidad de vecinos para que te cuente cómo es la comunidad y qué relación tiene con el vendedor.

Quién es el vendedor

Intenta indagar en la persona del vendedor/a.

¿Cuáles son las razones por las que quiere vender el piso?

Puede ser alguien con problemas financieros, que ha heredado el piso junto con sus hermanos y quieren deshacerse de él. O alguien que no soporta los ruidos del local de debajo de la casa. O simplemente una persona joven que busca un piso más grande para formar una familia.

Cada una de estas situaciones te podrá dar pistas sobre lo acuciante de vender para el vendedor y si podemos aprovechar esta situación para negociar un mejor precio.

Conoce la comunidad de vecinos

¿Está formada por gente mayor o por matrimonios y gente más joven?

Piensa que, en función del perfil de vecinos de tu edificio, así será su capacidad y proactividad para afrontar mejoras, derramas y acuerdos beneficiosos para todos. O al revés.

¿Tienes cerrada la financiación?

Mira si tus finanzas personales pueden asumir el coste de la operación concreta y si el piso entra en tu presupuesto.

Normalmente debes estimar aproximadamente un 10% de dinero sobre el precio de venta en forma de gastos de la compraventa y de constitución de la hipoteca.

Y recuerda que deberás disponer de ahorros por al menos un 30% del importe de la vivienda que dar en mano, ya que ningún banco te va a financiar más del 80% del valor en que te tasen el piso.

Ya de por sí, este valor de tasación será muy realista, es decir, que corregirá a la baja el precio que el vendedor te pida por el piso.

Registro de la Propiedad

Comprueba quién es el propietario legal de la vivienda y si tiene cargas mediante una “nota simple informativa” de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

La “nota simple informativa” te informa de quién es el titular actual de la vivienda y bajo qué título. De los datos de la construcción (metros cuadrados construidos y útiles, lindes, etc.). De si la vivienda se encuentra hipotecada, embargada, etc.

En este caso la compra-venta se puede realizar, pero dejando pactadas por escrito las obligaciones de cada parte al respecto de esas cargas y quién se hace cargo de los posibles costes de su desaparición (cancelación de deuda, honorarios de profesionales, impuestos, etc.).

Asegúrate de que el piso no esté alquilado

El comprador de una vivienda alquilada está obligado a respetar el arrendamiento, aunque desconozca su existencia, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Así que asegúrate de que el piso que vas a comprar no está alquilado y obliga al vendedor a declarar por escrito que el mismo no está alquilado.

Firma un buen contrato de arras y de compraventa

La parte más interesante de una compra es cuando todo está bien y te echas para delante.

El contrato de arras te permitirá “amarrar” el piso sin que se venda a otra persona, y el contrato de compraventa será el colofón de toda la operación.